Односторонний отказ арендодателя (торгового центра) от исполнения договора аренды при невыплате арендных платежей

Ассоциация юристов "Бизнес + право"

Односторонний отказ арендодателя (торгового центра) от исполнения договора аренды при невыплате арендных платежей, удержание страхового депозита и взыскание задолженности по выплате арендной платы с арендатора помещения магазина в торговом центре

В этом кейсе мы представляли интересы клиента в судах первой и апелляционной инстанций.

Клиентом - акционерным обществом А, являющимся собственником торгового центра А, - заключён договор аренды с ИП ФИО 1 от 27.11.2021 г. (далее - договор), в соответствии с условиями которого акционерное общество А (арендодатель) предоставляет ИП ФИО 1 (арендатор) нежилое помещение площадью 98,4 кв.м, расположенное на 3 этаже торгового центра А (далее – помещение), для размещения розничного магазина парфюмерно-косметических товаров. П. 3.8. договора установлено, что площадь помещения, используемая для расчета размера арендных платежей по договору, - 101,2 кв.м. Срок аренды - с 01.12.2021 г. до 01.12.2025 г. (п.4.1. договора). Арендная плата за пользование помещением состоит из минимальной арендной платы и ежемесячной дополнительной арендной платы, состоящей из сервисного сбора, маркетингового платежа, платы с оборота и платы за коммунальные услуги. В соответствии с п. 5.1. договора размер минимальной арендной платы - 1 500 долларов США в месяц. В соответствии с п. 5.3. договора размер сервисного сбора - 24 000 руб. в месяц. В соответствии с п. 5.4. договора размер маркетингового платежа - 1 600 руб. за 1 кв.м. в месяц. В соответствии с п. 5.2. договора ИП ФИО 1 обязан выплачивать минимальную арендную плату, сервисный сбор, маркетинговый платёж ежемесячно не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому. В соответствии с п. 5.5. договора и п. 3.1.11. приложения N 1 к договору плата с оборота - это размер превышения произведения валового оборота ИП ФИО 1, получаемого от осуществления предпринимательской деятельности с использованием помещения, и процента с оборота (16%) над минимальной арендной платой в каждом календарном месяце. В соответствии с п. 5.5. договора ИП ФИО 1 обязан выплачивать плату с оборота ежемесячно не позднее 5 числа месяца, следующего за отчетным. В соответствии с п.5.6. договора, п.п. 3.1.9., 3.1.10. приложения N 1 к договору ИП ФИО 1 обязан выплачивать плату за коммунальные услуги в размере, рассчитанном на основании показаний счётчиков, если помещение оборудовано счётчиками, или, если счётчики отсутствуют, пропорционально расходам акционерного общества А по оплате коммунальных услуг для торгового центра А к площади помещения.

В соответствии с п. 8.2. договора помещение было предоставлено акционерным обществом А ИП ФИО 1 01.12.2021 г. (подтверждается подписанным сторонами актом приёма-передачи помещения), на основании п. 11.9. договора ИП ФИО 1 начал осуществление предпринимательской деятельности с использованием помещения 25.12.2021 г. В соответствии с п. 10.4. договора ИП ФИО 1 был внесён страховой депозит в размере 1 452 746 руб. 24 коп.

ИП ФИО 1 не выплатил арендную плату за ноябрь, декабрь 2022 г., в связи с чем акционерное общество А на основании п. 11.4. договора, п. 8.2. приложения N 1 к договору отказалось в одностороннем порядке от исполнения договора, направив ИП ФИО 1 уведомление об отказе от исполнения договора от 28.01.2023 г., которое было получено ИП ФИО 1 29.01.2023 г. (подтверждается отметкой курьерской службы о доставке). В соответствии с п. 11.4. договора, п. 8.2. приложения N 1 к договору в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора договор считается прекратившим действие со дня, следующего за днём получения арендатором уведомления арендодателя об отказе от исполнения договора, т. е. с 30.01.2023 г.

В связи с досрочным прекращением действия договора по вине ИП ФИО 1 акционерное общество А, руководствуясь п. 11.3. договора, п. 10.8.2. приложения № 1 к договору, удержало страховой депозит в размере 1 452 746 руб. 24 коп. в качестве штрафа за досрочное расторжение договора, направив ИП ФИО 1 уведомление об удержании страхового депозита от 28.01.2023 г., которое было получено ИП ФИО 1 29.01.2023 г. (подтверждается отметкой курьерской службы о доставке). ИП ФИО 1 не осуществил приведение помещения в первоначальное состояние (с учётом естественного износа) и не осуществил возврат помещения акционерному обществу А в течение 15 календарных дней с даты получения уведомления об отказе акционерного общества А от исполнения договора от 28.01.2023 г. (срок исполнения арендатором требований арендодателя в уведомлении об одностороннем отказе арендодателя от исполнения договора - 15 календарных дней – установлен п. 11.5. договора). В связи с этим акционерное общество А направило ИП ФИО 1 уведомление от 15.02.2023 г. о необходимости выплаты задолженности по арендной плате за ноябрь, декабрь 2022 г., январь 2023 г., необходимости приведения помещения в первоначальное состояние (с учётом естественного износа) и возврате помещения акционерному обществу А в течение 30 календарных дней с даты получения уведомления. ИП ФИО 1 не был предоставлен ответ на уведомление акционерного общества А от 15.02.2023 г., требования, изложенные в уведомлении, не были исполнены в срок, установленный уведомлением.

В связи с этим акционерным обществом А был осуществлён возврат помещения в одностороннем порядке (подтверждается актом возврата помещения от 29.03.2023 г.), за период с 28.01.2023 г. по 29.03.2023 г. доначислена арендная плата в размере, установленном договором.

04.04.2023 г. акционерным обществом А была направлена досудебная претензия ИП ФИО 1 о выплате задолженности по арендной плате за ноябрь, декабрь 2022 г., январь 2023 г. в размере 1 391 584 руб. (4 500 долларов США - минимальная арендная плата, 72 000 руб. - сервисный сбор, 485 760 руб. - маркетинговый платёж, 355 012 руб. - плата с оборота, 127 812 руб. - плата за коммунальные услуги), выплате арендной платы за пользование помещением за период с 28.01.2023 г. (дата получения ИП ФИО 1 уведомления арендодателя об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке) по 29.03.2023 г. (дата возврата помещения акционерным обществом А в одностороннем порядке) в размере 886 097 руб. (3 000 долларов США - минимальная арендная плата, 48 000 руб. - сервисный сбор, 323 840 руб. - маркетинговый платёж, 188 341 руб. - плата с оборота, 91 916 руб. - плата за коммунальные услуги). Досудебная претензия оставлена ИП ФИО 1 без удовлетворения.

Отстаивая право акционерного общества А на получение задолженности по арендной плате, 30.04.2023 г. мы обратились в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением о взыскании с ИП ФИО 1 задолженности по

выплате арендной платы за ноябрь, декабрь 2022 г., январь 2023 г. в размере 1 400 584 руб. (4 500 долларов США - минимальная арендная плата, 72 000 руб. - сервисный сбор, 485 760 руб. - маркетинговый платёж, 355 012 руб. - плата с оборота, 127 812 руб. - плата за коммунальные услуги), выплате арендной платы за пользование помещением за период с 28.01.2023 г. (дата получения ИП ФИО 1 уведомления арендодателя об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке) по 29.03.2023 г. (дата возврата помещения акционерным обществом А в одностороннем порядке) в размере 892 097 руб. (3 000 долларов США - минимальная арендная плата, 48 000 руб. - сервисный сбор, 323 840 руб. - маркетинговый платёж, 188 341 руб. - плата с оборота, 91 916 руб. - плата за коммунальные услуги).

ИП ФИО 1 обосновал отзыв на исковое заявление следующими доводами:

1. Акционерным обществом А был удержан страховой депозит в размере 1 452 746 руб. 24 коп., выплаченный ИП ФИО 1 в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору. Т. к. страховой депозит является способом исполнения обязательств по договору, в частности, обязательства по выплате арендной платы, сумма страхового депозита должна быть зачтена в качестве части задолженности по выплате арендной платы.

2. Расчёт размера минимальной арендной платы за ноябрь, декабрь 2022 г., январь 2023 г., за период с 28.01.2023 г. по 29.03.2023 г. некорректен, т.к. выполнен по курсу доллара США к рублю, установленному ЦБ на дату предъявления иска, при том, что п. 5.11. договора установлен фиксированный курс для расчёта размера минимальной арендной платы - 72 руб. за 1 доллар США.

3. В период с 28.01.2023 г. по 29.03.2023 г. ИП ФИО 1 не осуществлял предпринимательскую деятельность с использованием помещения. В соответствии с п. 3 ст. 328 Гражданского кодекса РФ, п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. Т. к. акционерное общество А в соответствии с условиями договора обязано было предоставить помещение в аренду для осуществления ИП ФИО 1 в нём предпринимательской деятельности, акционерное общество А не вправе требовать выплаты арендной платы за период, в который ИП ФИО 1 не осуществлял предпринимательскую деятельность с использованием помещения.

Исковые требования акционерного общества А мы мотивировали следующими доводами:

1. В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом или соглашением сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. ИП ФИО 1 не выплачена арендная плата за ноябрь, декабрь 2022 г., январь 2023 г., за период с 28.01.2023 г. (дата получения ИП ФИО 1 уведомления арендодателя об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке) по 29.03.2023 г. (дата возврата помещения акционерным обществом А в одностороннем порядке). ИП ФИО 1 не представлены доказательства выплаты арендной платы за указанные периоды. Соответственно, требование акционерного общества А о взыскании задолженности по выплате арендной платы обоснованы условиями договора и положениями ст. ст. 309, 310, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ.

2. Довод ИП ФИО 1 о том, что удержанный акционерным обществом А

страховой депозит должен быть зачтен в качестве части задолженности по выплате арендной платы, т. к. страховой депозит является способом обеспечения исполнения обязательств по договору, в частности, обязательства по выплате арендной платы, несостоятелен как несоответствующий законодательству и условиям договора.

В соответствии с п. 1 ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В соответствии с п. 11.3. договора, п. 10.8.2. приложения № 1 к договору акционерное общество А вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора в случае нарушений ИП ФИО 1 условий договора, перечисленных в п. 11.3. договора, п. 10.8.2. приложения № 1 к договору, удержав страховой депозит в полном размере в качестве штрафа и возмещения убытков арендодателя, понесённых вследствие досрочного прекращения договора аренды по вине арендатора. В соответствии с п. 11.3. договора, п. 10.8.2. приложения № 1 к договору одним из оснований для одностороннего отказа акционерного общества А от исполнения договора является нарушение ИП ФИО 1 срока выплаты арендной платы более, чем на 15 календарных дней.

Следовательно, страховой депозит обоснованно удержан акционерным обществом А на основании п. 11.3. договора, п. 10.8.2. приложения № 1 к договору, п. 1 ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ, основания для зачёта страхового депозита в качестве части задолженности ИП ФИО 1 по выплате арендной платы отсутствуют.

3. Довод ИП ФИО 1 о том, что расчёт размера минимальной арендной платы за ноябрь, декабрь 2022 г., январь 2023 г., за период с 28.01.2023 г. по 29.03.2023 г. некорректен, т.к. выполнен по курсу доллара США к рублю, установленному ЦБ на дату предъявления иска, при этом п. 5.11. договора установлен фиксированный курс для расчёта размера минимальной арендной платы - 72 руб. за 1 доллар США, - не соответствует условиям договора по следующим причинам. П. 5.12. договора установлено, что в случае возникновения споров сторон, касающихся выплаты арендной платы, определения размеров арендной платы и её частей, размер минимальной арендной платы рассчитывается по курсу доллара США к рублю, установленному ЦБ на дату предъявления иска или досудебной претензии. Фиксированный курс для расчёта размера минимальной арендной платы - 72 руб. за 1 доллар США, - установленный п. 5.11. договора, подлежит применению в период действия договора для расчёта арендной платы при надлежащем исполнении ИП ФИО 1 обязательств по выплате арендной платы.

4. Довод ИП ФИО 1 о том, что акционерное общество А не вправе требовать выплаты арендной платы за период с 28.01.2023 г. по 29.03.2023 г., т. к. ИП ФИО 1 в этот период не осуществлялась предпринимательская деятельность с использованием помещения, противоречит фактическим обстоятельствам по следующим основаниям. Помещение находилось во владении ИП ФИО 1 с момента передачи помещения акционерным обществом А ИП ФИО 1 01.12.2021 г. (подтверждается подписанным сторонами актом приёма-передачи помещения от 01.12.2021 г.) до момента возврата помещения акционерным обществом А в одностороннем порядке 29.03.2023 г. (подтверждается актом возврата помещения от 29.03.2023 г.). ИП ФИО 1 в противоречие ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлены доказательства ограничения или невозможности доступа к помещению (например, акты о невозможности доступа к помещению, фотоизображения закрытого помещения, видеофиксация фактов невозможности или ограничения доступа к помещению). Соответственно, ИП ФИО 1 был обязан обеспечить встречное исполнение обязательств по договору в виде выплаты арендной платы за пользование помещением в соответствии со ст. ст. 328, 606 Гражданского кодекса РФ. Договор не содержит условий о том, что минимальная арендная плата, сервисный сбор, маркетинговый платёж, плата за коммунальные услуги должны выплачиваться ИП ФИО 1 только при условии осуществления им предпринимательской деятельности с использованием помещения. В соответствии с п. 5.5. договора и п. 3.1.11. приложения N 1 к договору от факта осуществления ИП ФИО 1 предпринимательской деятельности с использованием помещения зависят выплата и размер единственной части арендной платы - платы с оборота. Другие части арендной платы должны быть выплачены ИП ФИО 1 вне зависимости от факта осуществления/не осуществления ИП ФИО 1 предпринимательской деятельности в помещении. Акционерному обществу А известно, что в период с 28.01.2023 г. по 29.03.2023 г. ИП ФИО 1 осуществлялась предпринимательская деятельность в помещении (подтверждается фотоизображениями функционирующего магазина). Кроме того, акционерным обществом А была запрошена у ИП ФИО 1 информация о размере валового оборота, полученного с использованием помещения за период с 28.01.2023 г. по 29.03.2023 г., для расчета размера платы с оборота. Соответствующая информация была предоставлена ИП ФИО 1 (подтверждается нотариальным протоколом электронной переписки).

Арбитражный суд г. Москвы согласился с нашими доводами и принял решение удовлетворить исковые требования акционерного общества А о взыскании с ИП ФИО 1 задолженности по выплате арендной платы за ноябрь, декабрь 2022 г., январь 2023 г. в размере 1 400 584 руб. (4 500 долларов США - минимальная арендная плата, 72 000 руб. - сервисный сбор, 485 760 руб. - маркетинговый платёж, 355 012 руб. - плата с оборота, 127 812 руб. - плата за коммунальные услуги), выплате арендной платы за пользование помещением за период с 28.01.2023 г. по 29.03.2023 г. в размере 892 097 руб. (3 000 долларов США - минимальная арендная плата, 48 000 руб. - сервисный сбор, 323 840 руб. - маркетинговый платёж, 188 341 руб. - плата с оборота, 91 916 руб. - плата за коммунальные услуги).

ИП ФИО 1, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился в Девятый Арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой об отмене решения Арбитражного суда г. Москвы, отказе в удовлетворении исковых требований акционерного общества А, принятии нового судебного акта по делу.

Апелляционная жалоба была основана на том, что судом первой инстанции не полностью изучены обстоятельства дела, а именно, не принят к рассмотрению факт того, что акционерное общество А намеренно препятствовало ИП ФИО 1 в осуществлении возврата помещения после получения ИП ФИО 1 уведомления об отказе акционерного общества А от исполнения договора от 28.01.2023 г.

Оспаривая доводы апелляционной жалобы, мы обосновали позицию акционерного общества А тем, что ИП ФИО 1 в противоречие п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлены доказательства того, что акционерное общество А препятствовало ИП ФИО 1 в осуществлении возврата помещения. Доказательства совершения ИП ФИО 1 действий, свидетельствующих о попытках возврата помещения (например, направления уведомлений, электронных сообщений, содержащих информацию о намерении осуществить возврат помещения) ИП ФИО 1 также не представлены.

Девятый Арбитражный апелляционный суд подтвердил корректность наших доводов и вынес постановление оставить решение Арбитражного суда г. Москвы без изменения, апелляционную жалобу ИП ФИО 1 - без удовлетворения.

https://businessandlaw.ucoz.net/blog/odnostoronnij_otkaz_arendodatelja_torgovogo_centra_ot_ispolnenija_dogovora_arendy_pri_nevyplate_arendnykh_platezhej/2024-06-29-75