Вторичный рынок жилья. Цены скоро тронутся... но куда?

Большинство говорят про новостройки, раздутые ценники и скорый обвал рынка, в который мы не верим, но кто-то верит.

При этом многие забыли в этой суматохе про вторичный рынок недвижимости, который тоже как-то живет или вернее сказать… выживает.

Так в итоге опоздали на дешевую вторичку или все еще впереди?

Если смотреть на максимальное значение ключевой ставки ЦБ РФ, то за последние 10 лет были два периода, когда ставка была выше. Максимальное значение вообще было 20%.

Но эти пики быстро проходили и Центральный банк снижал ключевую ставку. А сейчас ставка 16% держится уже с 2023 года. А в конце июля ЦБ обещает очередное повышение еще на 1-2%.

Если новостройки последние несколько лет жили и процветали только благодаря льготной ипотеке и колебания ключевой ставки не имели особого влияния на цены, то вторичное жилье целиком и полностью подвержено рыночным условиями… Ставки по ипотеке вниз – продажи и цену растут, ставки вверх – продажи падают.

За последние полгода продажи вторичного жилья в разных регионах просели на 30-50%. Связано это в первую очередь с ипотечными ставками. Льгот на вторичку никогда не было, а брать ипотеку под 15-20% годовых желающих мало.

Но при таком значительном спаде в спросе, цена вниз не пошла, она фактически замерла на одном уровне и ее колебания вероятнее можно назвать погрешностью, чем какой-то значительной динамикой.

Почему так происходит?

Рынок недвижимости взаимосвязан

С одном стороны — это очевидно, но многие об этом не задумываются.

Большинство сделок на рынке являются альтернативными, то есть, чтобы что-то купить, нужно что-то продать. И это «что-то» зачастую является вторичным жильем. Соответственно пока покупаются и продаются новостройки, будут покупаться и продаваться объекты на вторичном рынке.

Также можно отметить тот момент, когда потенциальному покупателю надо что-то продать перед тем, как купить, он смотрит на цену того, что он хочет купить и ориентируется на свою цену продажи.

То есть, если у клиента квартира стоит 10 млн, а он хочет новостройку за 12 млн, то он не будет продавать свою квартиру за 8 млн, чтобы не влезать в большее кредитное плечо, он будет ждать своего покупателя или искать новостройку ближе по бюджету.

Понятно, что это не стопроцентная зависимость, но общая динамика прослеживалась весьма часто.

Соответственно, если упадут продажи новостроек, что ожидается во втором полугодии 2024 года, то продажи вторички также должны упасть… Это логично!

А снижение спроса должна привести к снижению цен… с одной стороны да, это тоже вроде бы логично, но значительного снижения мы не увидим, так как есть одна важная деталь, на которую «диванные аналитики» почему-то редко обращают внимание…

Психология продавца

Представим ситуацию, что к собственнику квартиры приходит «потенциальный покупатель» и говорит, мол цены упали, ты теперь должен свою квартиру, которая вчера стоила 10 млн, продать за 5 млн.

Что в данном случае ответит продавец?

С долей вероятности 99% он откажется от такой сделки.

Конечно, будут продавцы, у которых крайне сложная ситуация и они вынуждены идти на такую продажу, но они никогда не станут критической массой, чтобы значительно повлиять на ценообразование на рынке.

Подавляющее большинство продавцов решит повременить с продажей до лучших времен, либо вообще отказаться от продажи, либо сдавать квартиру в аренду, если им нужно сформировать пассивный доход.

Это ситуацию «в миниатюре» мы увидели в первой половине 2024 года… Спрос упал на 30-50%, в итоге увеличилось время экспозиции объектов (период их продажи), снизилось количество объявлений на вторичном рынке, увеличилось количество предложений по аренде, ставки по аренде выросли, но цена на вторичную недвижимость не снижается.

Так будет ли падение?

Когда происходит снижение цены

Снижение цен – это совсем не быстрый процесс. Есть общая масса предложений, кто-то видит, что спрос снизился и решил немного снизить цену, чтобы его цена была лучшей в его районе или его доме… В итоге его квартиру либо покупают, либо он также продолжает висеть в продаже.

Другие продавцы цену не снижают, так как понимают, что их предложение следующее по цене… и если квартиру первого продавца быстра купят, то их цена опять будет лучшая, а если ее долго не покупают, но другие объекты уходят из продажи, то дело не только в цене и снижать стоимость тогда не обязательно, а лучше ждать, если есть такая возможность.

К тому же цены не снижают каждый день… снизили сегодня цену, а затем в течение пары недель наблюдают что происходит и дальше решают оставлять или снижать. Зависит это от количества просмотров объявлений, количества звонков и показов, от опыта предыдущих продавцов, от терпения продавца и его агента.

Очень часто от продавцов можно услышать что-то из серии «а вот мой сосед продал за Х рублей, я тоже хочу» или «вот висят объекты на ЦИАН за Х рублей, а зачем мне снижать цену?» и т.д.

Кто-то при этом надеется на «удачу» и не снижает цены. Другие считают, что именно их квартира самая лучшая в районе или доме (отличный ремонт, дорогая мебель/сантехника, хороший вид, консьерж, мало конкурентов и т.д.).

В итоге все эти факторы приводят к тому, что процесс снижения цен – это долгий процесс, который постоянно встречает сопротивление продавцов, которые не хотят терять деньги. В результате снижения рыночных цен происходит крайне медленно. На это требуется месяцы.

В итоге, зачастую, это приводит к тому, что ситуация на рынке начинает исправляться быстрее, чем происходит значительное снижение цен.

Поэтому вероятно будет какая-то коррекция, но если она будет, то цены не снизятся больше, чем на 5-15% от текущих показателей. Так что чуда в этом вопросе ждать не стоит!

🟢 Спасибо за внимание! Будем рады новым подписчикам!

Ваши лайки, комментарии, замечания очень важны! Заранее спасибо!

Агентство недвижимости IDEA Estate, помогаем людям с ипотекой и недвижимостью.