Ассоциация юристов "Бизнес + право"
Кому будет полезна информация:
- ресторанам, кафе, организациям общественного питания
Проблема
Клиентом – рестораном (далее – ресторан) – заключен с торговым центром (далее – торговый центр) на 5 лет долгосрочный договор аренды помещения площадью 324,8 кв. м (далее – помещение) для размещения и функционирования ресторана. В соответствии с условиями договора а) ресторан обязан бережно относиться к находящимся в арендуемом помещении инженерным системам, пожарной сигнализации и другому оборудованию, принадлежащему торговому центру, не производить реконструкцию помещения, переоборудование сантехники и другие ремонтные работы без письменного согласия торгового центра; b) ресторан обязан за свой счет производить текущий и косметический ремонт помещения; с) торговый центр обязан предоставить ресторану возможность подключения к системе приточной вентиляции и кондиционирования, содержать систему пожарной сигнализации здания в исправном состоянии; d) торговый центр обязан в случаях аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других чрезвычайных событий за свой счет принимать необходимые меры по устранению последствий таких событий, если чрезвычайные события произошли по вине ресторана, ресторан обязан устранить последствия таких событий и возместить причиненный такими событиями ущерб. После передачи помещения рестораном было установлено и подключено к электросетям оборудование, необходимое для функционирования ресторана, в том числе, светильники, электрические плиты, бойлеры, духовые шкафы, СВЧ, холодильники, мойки, кондиционеры, установлены дополнительные розетки для подключения оборудования, были выполнены подключение к системе приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования торгового центра, системам пожарной сигнализации и речевого оповещения о пожаре торгового центра.
В течение первого года аренды помещение периодически «обесточивалось», кондиционеры не функционировали исправно (пульты кондиционеров «выдавали» ошибку о недостаточном давлении в системе), санузлы и краны периодически находились без подачи воды, прекращали функционировать системы пожарной сигнализации и речевого оповещения о пожаре. Ресторан неоднократно обращался к торговому центру с уведомлениями о неисправностях функционирования электросистемы, системы водоснабжения и канализации, систем пожарной сигнализации и речевого оповещения о пожаре, системы приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования и требованиями о восстановлении инженерно-технического обеспечения помещения. По результатам обращений функционирование инженерных систем помещения кратковременно восстанавливалось, но впоследствии неисправности возникали вновь.
По истечении первого года аренды рестораном было получено уведомление торгового центра о расторжении договора аренды в одностороннем порядке по инициативе торгового центра в связи с тем, что ресторан использует помещение с существенными нарушениями условий договора и назначения помещения с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает состояние помещения. Уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке было мотивировано следующим:
- организацией, выполняющей работы по техническому обслуживанию системы пожарной безопасности торгового центра, была проведена проверка работоспособности систем автоматической охранно-пожарной сигнализации, речевого оповещения о пожаре торгового центра, в результате которой было установлено, что в помещении демонтирована пожарная сигнализация торгового центра и установлена собственная пожарная сигнализация, которая не подключена к общей системе пожарной сигнализации торгового центра. Вследствие чего торговый центр не может осуществлять мониторинг, управление системой пожарной сигнализации в помещении. Система оповещения о пожаре, установленная рестораном, не соответствует НПБ, находится в выключенном состоянии и не имеет проектной документации. Соответственно, необходимо привести систему пожарной сигнализации помещения в соответствие с НПБ и подключить ее к общей системе пожарной сигнализации торгового центра, произвести восстановление демонтированной системы пожарной сигнализации торгового центра. (подтверждается актом проверки работоспособности средств обеспечения пожарной безопасности, составленным организацией, выполняющей работы по техническому обслуживанию системы пожарной безопасности торгового центра).
- на все электрооборудование в помещении отсутствует проектная и исполнительная документация, что делает невозможным предоставление постоянного электроподключения, существующая временная схема электроподключения не предназначена для такой эксплуатации, т.к. подключение такого количества оборудования может привести к пожару (установка рестораном электрооборудования подтверждается актом осмотра и обследования помещения, составленным представителями торгового центра и ЧОП, оказывающим охранные услуги торговому центру).
- подключение ресторана к системе приточно-вытяжной вентиляции торгового центра осуществлено без согласования с торговым центром, проектная документация в процессе подключения не была разработана, в связи с чем торговый центр не имеет возможности оценить необходимый объем обмена воздуха и, соответственно, возможность подключения ресторана к системе приточно-вытяжной вентиляции торгового центра, учитывая количество и мощность оборудования ресторана. Вследствие подключения ресторана к системе приточно-вытяжной вентиляции торгового центра нарушена циркуляция воздуха в здании торгового центра.
- рестораном выполнена перепланировка помещения без согласования с торговым центром, а именно, возведены перегородки в боковых частях помещения, оборудованные дверными проемами.
По истечении месяца с даты направления уведомления о расторжении договора аренды в одностороннем порядке торговый центр обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды с рестораном, обосновав исковые требования следующим: а) п. 9.1 договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в случаях, если возможность такого расторжения предусмотрена законом или договором; b) в соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор использует помещение с существенными нарушениями условий договора и назначения помещения, с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает состояние помещения.
Риски
- убытки ресторана, связанные с незапланированным прекращением деятельности, в частности, расходы на демонтаж, вывоз, хранение оборудования, мебели, другого инвентаря и расходных материалов, продуктов, увольнение персонала, приведение помещения в первоначальное состояние и др.;
- риск отказа арендодателя в возврате обеспечительного платежа;
- судебные расходы.
Варианты решения
В качестве доказательств неправомерности позиции торгового центра могут быть подготовлены и представлены на рассмотрение суда:
- технический отчет о проведении эксплуатационных испытаний и измерений электроустановок в помещении, свидетельствующий о том, что работы по монтажу электрооборудования в помещении выполнены в соответствии с требованиями нормативной документации, сопротивление изоляции соответствует требованиям ПУЭ и ПТЭЭП, параметры цепи согласуются с характеристиками аппаратов защиты согласно ПУЭ и ПТЭЭП.
- справка ГУ МЧС России о том, что при проведении мероприятий по контролю соответствия систем пожаротушения и оповещения о пожаре в помещении нарушения не выявлены.
- акт осмотра электрооборудования и электророзеток в помещении, составленный специалистом энергоснабжающей организации (в нашем случае – Мосэнерго) и свидетельствующий о том, что подключение оборудования и электророзеток осуществлено в соответствии с нормативной и технической документацией.
- акт осмотра системы кондиционирования воздуха в помещении, составленный представителями ресторана и других арендаторов или ЧОПа, свидетельствующий о неисправностях функционирования системы вентиляции и кондиционирования в помещении.
- уведомление, направленное ГУ МЧС России, в котором сообщается о прекращении функционирования автоматической системы пожарной сигнализации и пожаротушения, фиксируется дата прекращения функционирования автоматической системы пожарной сигнализации и пожаротушения, сообщается о необходимости проведения проверки автоматической системы пожарной сигнализации и пожаротушения торгового центра.
В отзыве на исковое заявление следует обратить внимание суда на то, что:
- не представлены доказательства перепланировки, в частности, заключения, справки БТИ, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, экспликации помещения, свидетельствующие о произведенной перепланировке;
- акт проверки работоспособности средств обеспечения пожарной безопасности, составленный организацией, выполняющей работы по техническому обслуживанию системы пожарной безопасности торгового центра, и свидетельствующий о том, что что в помещении демонтирована пожарная сигнализация торгового центра и установлена собственная пожарная сигнализация, и акт осмотра и обследования помещения, составленный представителями торгового центра и ЧОП, оказывающим охранные услуги торговому центру, и свидетельствующий о том, что на все электрооборудование в помещении отсутствует проектная и исполнительная документация, что делает невозможным предоставление постоянного электроподключения, представленные торговым центром в качестве доказательства использования помещения рестораном с нарушением условий договора аренды, не могут считаться достаточными и допустимыми доказательствами, т.к. составлены коммерческими организациями, с которыми торговым центром заключены договоры оказания соответствующих видов услуг, соответственно, могут содержать субъективные оценочные и предвзятые выводы;
- торговым центром не представлены достаточные и допустимые доказательства того, что ресторан использует помещение с существенным нарушением условий договора или назначения помещения либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает при использовании состояние помещения, в частности, не представлены заключения, справки о состоянии помещения, инженерно-коммуникационных систем, составленные компетентными государственными органами и организациями, независимыми оценочными и экспертными организациями, на основании которых можно было бы сделать выводы об использовании рестораном помещения с существенными нарушениями условий договора аренды или об ухудшении состояния помещения в результате его использования рестораном.
Дополнительные рекомендации
- при «обесточивании» арендуемого помещения арендатору следует приглашать специалиста энергоснабжающей организации (в нашем случае – Мосэнерго) для составления акта осмотра электрооборудования и электророзеток в помещении, фиксирующего факт «обесточенности» оборудования и электророзеток;
- при неисправностях функционирования системы вентиляции и кондиционирования в арендуемом помещении арендатору следует составлять акты, фиксирующие соответствующие неисправности. Для составления актов рекомендуется привлекать арендодателя и представителей третьих лиц – других арендаторов и/или ЧОПа, осуществляющего охрану в здании;
- в случае прекращения функционирования автоматической системы пожарной сигнализации и пожаротушения в арендуемом помещении арендатору следует обратиться в ГУ МЧС с уведомлением о прекращении функционирования автоматической системы пожарной сигнализации и пожаротушения, в котором должна быть зафиксирована дата прекращения функционирования автоматической системы пожарной сигнализации и пожаротушения, сообщено о необходимости проведения проверки автоматической системы пожарной сигнализации и пожаротушения здания, в котором расположено арендуемое помещение.
https://businessandlaw.ucoz.net/index/part_2_dlja_restorannogo_biznesa_organizacij_obshhestvennogo_pitanija/0-52
