Как полностью закрыть свою ипотеку за наиболее короткий срок, но при этом извлечь из этого максимальную выгоду для себя.

Недавний опрос Сбербанка показал, что каждый четвертый ипотечник хочет выплатить кредит за пять лет. Примерно половина ипотечников хотели бы успеть хотя бы за десять лет. Но при этом средние сроки, на которые фактически берут ипотеку в России, составляют около двадцати пяти лет.

И это явно показывает, что большинство хотели бы благодаря досрочным платежам быстрее избавиться от долгов. Что в целом вполне объяснимо. Обязательства постоянно давят грузом, и многим они заставляют серьезный психологический дискомфорт.

Особенно это касается России. Большинство россиян скорее негативно относятся к долговой нагрузке и не хотят выплачивать кредит аж несколько десятилетий.

Многие просто не хотят платить десятилетиями из-за психологических особенностей, даже если теоретически это было бы выгоднее.

Как же найти баланс между выгодой и психологическим комфортом?

Как полностью закрыть свою ипотеку за наиболее короткий срок, но при этом извлечь из этого максимальную выгоду для себя, с учетом текущей экономической ситуации?

Есть неочевидные способы, которые сильно упрощают эту задачу и позволяют ускорить закрытие кредита. Но есть и подводные камни, чего делать нельзя.

Стоит начать с налоговых вычетов при покупке объекта и вычетов с процентов по ипотеке.

Вероятно, вы осознанно подходите к погашению кредита, и возможно уже знаете об этих наиболее распространенных способах сэкономить, но тем не менее, не все еще пользуются этими способами. Коротко, если вы работаете официально и платите НДФЛ, то можете вернуть максимум около 650 тысяч рублей. Почему именно столько?

По закону можно вернуть до 13% от стоимости недвижимости, но не более чем с 2 млн рублей, а также вернуть 13% с процентов по ипотеке, но не более чем с 3 млн.

В сумме получается как раз 650 тысяч рублей на одного человека. Кстати, если вы женаты или замужем, и у вас нет брачного договора, и вы покупали квартиру в браке, то полезно знать, что вычет распространяется на каждого супруга, а значит,

в сумме можно получить вдвое больше – 1 300 000 рублей максимум.

Сэкономленные деньги можно сразу отправить на досрочное погашение. Или распорядиться еще умнее, чтобы погасить ипотеку

быстрее, но об этом чуть позже.

Второй способ менее известный – экономия благодаря самостоятельному

выбору ипотечного страхования. Мало кто знает, что с осени прошлого года в России ипотечник вправе менять страховую компанию на свой вкус, или если быть точнее, выбирать не ту страховую, которую навязывает ему банк, а оформить ипотечное страхование там, где оно дешевле. Обязательно нужно учитывать расходы по страховке, и при правильном подходе эти расходы можно довольно значительно снизить.

Вы можете провести поиск и выбор самостоятельно или воспользоваться каким-нибудь удобным агрегатором. Здесь есть конкуренция, поэтому вы сможете получить лучшие условия. После оформления страховки вы получите ее на свою электронную почту и сможете просто отправить ее в поддержку вашего банка, чтобы они учли, что вы сменили страховую компанию. И, сэкономленные деньги просто у вас в кармане.

Банк, конечно, огорчится, но ничего, как-нибудь переживет.

Наверняка вы слышали, что в период высоких ставок гасить ипотеку досрочно абсолютно нецелесообразно. Но что, если все равно из-за психологического дискомфорта хочется как можно быстрее избавиться от кредита.

Это кажется контринтуитивным, но даже если ваша цель как можно быстрее закрыть ипотеку, то в текущей ситуации выгоднее копить сразу всю сумму оставшегося долга, а не вносить мелкие досрочные платежи.

То есть не сокращать срок или размер платежей с каждым месяцем, а оставить все как есть и однажды одним или двумя накопленными платежами закрыть ипотеку целиком или по крайней мере большую часть оставшегося долга.

Это верно не во всех ситуациях, но в большинстве.

Давайте разберем конкретный пример. Допустим, у вас есть ипотека со ставкой 7% годовых, скорее всего она льготная. И остаток вашего долга это 10 миллионов рублей, и платить вам еще 20 лет.

Если платить просто по графику, то есть по 77 500 рублей в месяц, то в сумме вы отдадите банку более 18 500 000 рублей. И сумма переплаты почти такая же, что и сумма основного долга. Уверен, что вам это знакомо.

Давайте представим, что вы можете ежемесячно вносить еще и дополнительный платеж в размере 25 000 рублей. Тогда срок сократится значительно до 12 лет и одного месяца.

Но есть и другой вариант. Можно создать себе отдельный инвестиционный портфель, даже простейший. Назвать его например «накопление на погашение ипотеки» и внутри него копить большую сумму, чтобы как можно быстрее разом закрыть весь долг.

Может показаться, что это будет дольше, ведь многие годы все ваши ипотечные платежи будут гасить лишь проценты по ипотеке, и лишь малая часть пойдет на погашение основного долга.

Но выясняется, что нет. Если вы будете гасить ипотеку по обычному графику, и отдельно будете инвестировать те же 25 000 рублей ежемесячно под, например, 15,5% годовых, что вполне реалистично, то уже через 10 лет накопите таким образом более 6,5 миллионов рублей, и при желании принесете их в банк

и полностью закроете такую ипотеку.

Это можно рассчитать в ипотечном калькуляторе, который показывает сумму оставшегося долга на любую дату.

То есть, благодаря такой стратегии в данном примере вы избавитесь от долга на два года и один месяц раньше, и вам придется заплатить меньше на 2,5 миллиона рублей.

И да, все эти разговоры о том, что невыгодно гасить ипотеку досрочно, касаются именно сегодняшней ситуации, когда ставки по вкладам и другим инструментам очень высокие. Но через 10 лет вполне возможно, что все изменится. И это станет хорошим моментом для полного закрытия вашего кредита.

Такая тактика, конечно, для многих не очевидна. Хочется постоянно идти к цели небольшими шагами, но нет, зачастую наоборот, более целесообразно растянуть

процесс предварительной подготовки к досрочному погашению, накопить средства в каких-то иных инструментах и уже потом закрыть кредит разом, если вам так спокойнее спать, конечно.

Особенно если к тому времени ставки в стране снизятся, и вы не сможете уже получать высокую доходность по тем же вкладам.

А психологический комфорт от досрочного закрытия? Мол, дополнительная прибыль по вкладу — это, конечно, отлично, прекрасно, но радость при избавлении от ипотеки бесценна. Данный пример как раз и предлагает стратегию, которая позволит получить этот момент наслаждения от полного закрытия кредита на два года раньше.

Важно отметить, что, конечно, для этого ставка по вашей ипотеке на сегодняшний день обязательно должна быть значительно ниже той доходности, которую вы можете получать от своих инвестиций, хотя бы на пару процентов годовых.

И поэтому следующий важный принцип – держать как можно меньше отдельных инструментов с доходностью ниже ставки по вашей ипотеке.

Это очень частая ошибка. Допустим, вы вкладываете в разные инструменты.

Есть немного акций на долгий срок с ожидаемой доходностью, скажем, более 20% годовых в рублях, часть в среднесрочных облигациях с доходностью около 15% годовых, часть на накопительном счете, по которому банк платит 8% годовых, и вклад со ставкой 18%.

И допустим ставка по вашей ипотеке – это 9%. Если посмотреть на ваш портфель в целом, то он явно имеет доходность выше 9%, и выводить деньги из него для досрочного погашения нецелесообразно. Но часть этого портфеля, а именно накопительный счет, наоборот, оттягивает срок вашего закрытия ипотеки, потому что ставка конкретно по этому инструменту слишком низкая. И это невыгодно.

Какими бы активами и счетами вы не владели, подумайте, не стоит ли избавиться от тех из них, которые приносят меньше, чем ставка по вашей ипотеке. Если вы это сделаете и деньги отправите либо в какие-то другие активы, либо на досрочное погашение, то это приблизит дату окончательного закрытия вашего кредита.

Ну и попросту это будет выгоднее. Исключение – это какой-то финансовый резерв, который может пригодиться в экстренной ситуации.

Обратите внимание, что нет какого-то единого правильного инструмента для накопления на закрытие ипотеки. Есть и сверхбезопасные инструменты, типа вкладов в банках или ОФЗ, которые сейчас везде активно продвигают, но по большому счету никто не запрещает вам инвестировать часть ваших денег в высокорисковые инструменты, в те же акции, например.

Если вы четко понимаете, что готовы иногда испытывать серьезные просадки по портфелю и что вы явно будете окончательно закрывать ипотеку только лет через 10, явно не раньше, или по крайней мере вы готовы столько ждать, то осознанное решение о покупке акций может быть вполне разумным.

Поскольку в подавляющем большинстве десятилетних периодов акции приносят более высокую доходность чем облигации или вклады, то приобретение этих рисковых ценных бумаг в портфель в среднем приблизит дату закрытия ипотеки.

Но с этим нужно быть осторожнее. Ипотеки – это инвестиции в рисковый инструмент с кредитным плечом. Но в таком случае вы можете даже рассмотреть для себя открытие ИИС – индивидуального инвестиционного счета. Сегодня он открывается минимум на 5 лет и дает право на налоговые вычеты, если вы работаете официально и платите НДФЛ. В зависимости от ставки вашего НДФЛ и суммы пополнения этого счета вы можете получать до 60 тысяч рублей в год. То есть если через 5 лет вы закроете такой счет, то получите назад свои средства плюс еще и заработанную за это время прибыль от роста ценных бумаг, от купонов и от дивидендов, а также дополнительно получите до 300 тысяч рублей, которые также можно использовать для приближения даты закрытия ипотеки.

Да, в этом случае можно сказать, что вы фактически замораживаете деньги на несколько лет. И о психологическом комфорте здесь говорить не приходится. Но, вероятно, кто-то считает это все равно допустимым ради дополнительных нескольких сотен тысяч рублей и ради приближения своей окончательной цели.

Следующий принцип — использовать инвестиционные инструменты в той же валюте, что и ваш кредит.

Если вы создаете портфель специально для как можно более скорого закрытия ипотеки, то ваша цель выражена в рублях. И наиболее эффективными здесь будут являться именно рублевые инструменты. Да, рубль постепенно обесценивается по отношению к другим мировым валютам, но если он сильно обесценивается, то вы все равно будете гасить ипотеку согласно изначальному плану, потому что она привязана к рублю.

Но если вдруг рубль, наоборот, резко взлетит, а вы копили доллары для закрытия рублевой ипотеки, то теперь у вас проблемы.

Планы придется пересматривать, причем сроки полного закрытия кредита теперь весьма непредсказуемы, просто потому что они зависят у вас от краткосрочного изменения курсов иностранных валют. Это чистая спекуляция.

Могут ли быть исключения? Редко.

Если вы живете за рубежом, но зарабатываете при этом в России в рублях и имеете рублевую ипотеку, то выходит, что часть ваших целей выражена в иностранной валюте — это ваши повседневные траты, а часть в рублях — это ваша ипотека в России.

При этом свой человеческий капитал вы тоже используете в России. Возможно, в этом случае будет целесообразно хотя бы финансовый капитал держать в иностранных нероссийских инструментах, потому что вы и так уже принимаете высокий валютный риск, делая ставку на рубль своей основной активной деятельностью, работой. Но, конечно, для людей, живущих в России, это актуально уже в меньшей степени — в РФ иностранную валюту целесообразно использовать только для какой-то дополнительной диверсификации, но явно не в качестве основы портфеля.

Следующий важный момент.

Даже если вы хотите как можно быстрее избавиться от большого ипотечного долга, важно гасить другие кредиты, если они у вас есть, ставка по которым выше, и ни в коем случае брать новые кредиты.

Поскольку ставка по ипотечным кредитам почти всегда самая низкая, то досрочно гасить такой кредит имеет смысл только если у вас, во-первых, нет других кредитов, а во-вторых, вы не планируете их брать. Согласитесь, довольно странно будет внести сегодня сто тысяч в досрочное погашение, а через месяц взять кредит на покупку автомобиля.

Логичнее было бы вместо этого сто тысяч придержать и использовать для покупки машины, чтобы кредит по ней был меньше. Это, опять же, ускоряет даже закрытие ипотеки, ведь чем быстрее вы расплачетесь за свой автомобиль, тем быстрее у вас начнут появляться свободные деньги для внесения досрочных платежей по вашей ипотеке.

Это контруинтуитивно, но вновь, иногда лучше отложить внесение средств на потом, чтобы избавиться от долга как можно раньше.