Сойдет и так! С застройщиков сняли ответственность за плохое качество квартир

Можно теперь сдавать дома с некачественными квартирами, а наказать застройщика рублем - не получится. Что же случилось?

Во второй половине 2024 года на строительном рынке России произошли изменения, которые могут вызвать недовольство не только у потенциальных покупателей жилья, но и у экспертов в области недвижимости. Правительство, проявляя заботу о застройщиках, приняло ряд новых мер, в результате чего кажется, что интересы потребителей отошли на второй план. И проблемы кроются в законе - ФЗ от 08.08.2024 N 266-ФЗ.

Во-первых, один из самых острых вопросов касается сокращения гарантийного срока на новое жилье. Ранее гарантии распространялись на срок в 5 лет, что давало время обнаружить и устранить потенциальные недочеты. Однако с внедрением новых поправок этот срок сокращен до 3 лет. Это, бесспорно, создает риски для владельцев квартир, которые могут столкнуться с проблемами после окончания нового, сокращенного гарантийного периода.

Одновременно произошли изменения в отношении штрафных санкций. Потребительский штраф теперь составляет всего 5% от присужденной судом суммы вместо 50% ранее. Таким образом, потребители теряют серьезную финансовую защиту в случае обнаружения недостатков.

Кроме того, обсуждаемый закон оставил без изменений лишь те неустойки, которые прямо предусмотрены в законе о долевом строительстве. Однако и здесь не без изменений: размер неустоек теперь уменьшен с 1% в день до 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ на момент просрочки, что по сути уменьшает их в десятки раз. А максимальная сумма, которую можно взыскать, теперь ограничена расходами застройщика на исправление этих недостатков.

Это ещё не все изменения, ухудшающие положение дольщиков и покупателей квартир. 17 декабря 2024 года, Госдума приняла ещё более радикальные изменения в виде ФЗ от 26.12.2024 N 482-ФЗ. Вот ключевые аспекты, на которые стоит обратить внимание.

С 1 марта 2025 года застройщики получат возможность устанавливать собственные стандарты качества отделочных работ. На первый взгляд, это может выглядеть как расширение свобод застройщиков. Однако важно уточнить, что такие стандарты должны соответствовать минимальным требованиям, которые впоследствии установит Министерство строительства России (Минстрой). Пока Министерство еще не выпустило соответствующий приказ, и неизвестно, какие именно будет стандарты. Но, учитывая общую тенденцию к снижению обязательств перед потребителями, ожидать позитивных изменений не приходится. Ранее же качество отделки должно было строго соответствовать всем действующим техническим регламентам, включающим строительно-производственные (СП) и государственные стандарты (ГОСТ).

Чтобы снизить количество претензий со стороны дольщиков по поводу качества выполненной отделки, гарантийный срок на отделочные работы был сокращен до одного года. Интересно, что в законе ранее этот срок не был обозначен, но по практике суды приравнивали его к общему гарантийному сроку жилья, который составлял 5 лет (как сказано в Определении Верховного Суда РФ по делу N 5-КГ23-158-К2).

Наконец, дополнительно наложены ограничения на сумму, которую можно взыскать за недостатки в отделке. Теперь она составляет не более 3% от общей стоимости квартиры, включая все штрафные санкции и неустойки. Иными словами, качество отделки со стороны застройщиков может снизиться значительно, и даже если окажется, что отделка не выдержала испытания временем и разрушилась спустя год, застройщики могут понести лишь минимальные финансовые потери. Например, если квартира стоит 5 миллионов рублей, максимальная компенсация составит всего 150 тысяч рублей, даже если реальнаястоимость исправления ошибок будет значительно выше.

И это еще не все изменения. В самом конце года правительство выпустило Постановление от 26.12.2024 N 1916, которое ограничивает возможности дольщиков еще больше.

В соответствии с этим постановлением, за нарушение сроков передачи квартиры до 30 июня 2025 года дольщики не смогут взыскать ни неустойки, ни штрафа. Ранее, как мы уже обсудили, эти суммы уже были сокращены в десять раз, но теперь и эти минимальные компенсации не будут выплачены.

Если же штрафы и неустойки были взысканы за другие нарушения, застройщики получают отсрочку для исполнения решения суда до 30 июня 2025 года, включая дела по вопросам дефектов отделки.

Для квартир, которые дольщики приняли в период с 1 января 2025 года по 30 июня 2025 года, вообще запрещено требовать компенсацию за недостатки отделки через оценку или экспертизу с последующим обращением в суд. Возможная замена — исправлять ошибки за собственный счет, а затем пытаться взыскать реальные расходы, подтвержденные документально (например, чеками или договорами с подрядными организациями), но даже в этом случае компенсация ограничена лишь 3% от стоимости квартиры.

Подчеркнем, что правительство оставило за собой право продлевать эти моратории и условия на неограниченный срок, дотягивая его хоть до 2030 года.

Эти изменения порождают множество вопросов- почему столько заботы о более сильной стороне - строительных компаниях и наоборот теперь так мало делается для защиты интересов потребителей? Понятно, что застройщики сейчас находятся в кризисе из-за отмены льготной ипотеки, но разве это означает, что им нужно вот так ослаблять ответственность?