Как оформить приобретенный мичуринский земельный участок если не оформляли документы о покупке официально?

Распространенная ситуация: Имеется земельный участок сельхозназначения, для ведения дачного хозяйства. Собственник участка умер 3 года назад. Но за 5 лет до смерти собственник продал этот участок другому лицу, не официально. Документов не сохранилось. Родственников у умершего нет. т.е. в настоящее время участком фактически пользуется купивший его без оформления в Росреестре человек. Есть свидетели, что он открыто им пользуется. Каким образом можно оформить собственность на этот участок человеку, который им сейчас пользуется?

Для оформления права собственности на земельный участок в описанной ситуации необходимо руководствоваться нормами Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ФЗ № 218), а также судебной практикой. Рассмотрим возможные варианты и порядок действий.

---

1. Признание права собственности в порядке приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ)

Условия:

- Добросовестное, открытое и непрерывное владение участком не менее 15 лет (п. 1 ст. 234 ГК РФ).

- Владение должно быть как своим собственным (т.е. без договора аренды или иного основания).

Проблема:

Срок владения покупателя составляет 8 лет (5 лет до смерти продавца + 3 года после). 15-летний срок не истек, поэтому данный вариант пока неприменим. Однако можно начать подготовку доказательств для будущего обращения в суд.

Действия:

1. Собрать доказательства владения:

- Показания свидетелей (соседей, членов дачного кооператива и т.д.).

- Документы, подтверждающие использование участка (квитанции об оплате налогов, коммунальных услуг, договоры на обслуживание).

- Фото- и видеоматериалы, подтверждающие улучшение участка (посадка растений, строительство).

2. Обратиться в суд после истечения 15 лет с заявлением об установлении факта владения в порядке приобретательной давности (ст. 264 ГПК РФ).

---

2. Признание сделки купли-продажи действительной через суд

Основание:

Несмотря на отсутствие письменного договора, можно попытаться доказать факт передачи участка и исполнения сделки (ст. 165, 550 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка не зарегистрирована, но одна из сторон полностью или частично исполнила ее, суд вправе признать сделку действительной.

Действия:

1. Собрать доказательства сделки:

- Показания свидетелей, присутствовавших при устной договоренности.

- Документы, подтверждающие оплату (расписка, выписки со счетов, чеки).

- Акты передачи участка (если составлялись).

2. Подать иск в районный суд:

- Указать требования: признать сделку купли-продажи действительной, обязать Росреестр зарегистрировать право собственности.

- Привлечь в качестве третьих лиц муниципалитет (если участок признан выморочным имуществом).

3. Зарегистрировать право в Росреестре на основании решения суда (ст. 28 ФЗ № 218).

Сложности:

- Суд может отказать из-за отсутствия письменного договора (ст. 162 ГК РФ запрещает ссылаться на свидетельские показания при несоблюдении письменной формы сделки).

- Если участок перешел в муниципальную собственность как выморочное имущество (ст. 1151 ГК РФ), потребуется оспаривать права муниципалитета.

---

3. Оформление участка как бесхозяйного (маловероятно, но возможно)

Основание:

Если наследники отсутствуют, участок может быть признан выморочным и перейти в собственность муниципалитета (ст. 1151 ГК РФ). В этом случае покупатель может попытаться выкупить его у администрации.

Действия:

1. Установить статус участка через Росреестр (заказать выписку из ЕГРН).

2. Обратиться в администрацию муниципального образования с запросом о признании участка выморочным.

3. Подать заявление о выкупе участка (если он передан муниципалитету).

Условия выкупа регулируются ст. 39.3, 39.5 Земельного кодекса РФ.

---

4. Установление факта владения через суд (ст. 264 ГПК РФ)

Если иные варианты недоступны, можно попытаться установить юридически значимые факты:

- Факт принятия наследства (но покупатель не является наследником).

- Факт добросовестного владения участком.

Действия:

1. Подать заявление в районный суд об установлении факта владения участком.

2. Предоставить доказательства (свидетели, документы об использовании земли).

3. После решения суда обратиться в Росреестр для регистрации права.

---

Рекомендации:

1. Проверьте статус участка через ЕГРН (выписка из Росреестра).

Если право собственности умершего не переоформлено, участок может числиться за ним, но фактически быть выморочным.

2. Консультация с юристом для анализа доказательств и выбора оптимальной стратегии.

3. Попытка досудебного урегулирования с муниципалитетом (если участок признан выморочным).

Важно! С 2023 года не требуется отдельно обращаться в суд для признания права по приобретательной давности. Достаточно напрямую подать заявление в Росреестр (п. 4 ст. 234 ГК РФ). Однако регистратор все равно потребует подтвердить 15-летний срок, и если возникнут споры, вопрос будет решаться в суде (п. 5 ст. 234 ГК РФ).

Важно! В случае перехода участка в муниципальную собственность оспорить это можно только через суд, доказав, что имущество не является выморочным (например, подтвердив факт продажи при жизни собственника).

---

Заключение:

Наиболее перспективный вариант — признание сделки действительной через суд при наличии доказательств оплаты и передачи участка. Если доказательств недостаточно, остается готовиться к оформлению через приобретательную давность после истечения 15 лет.

Если вы столкнулись с подобной ситуацией, обращайтесь. Постараемся разобраться и помочь.