"Новые законы в сфере недвижимости с марта 2025 года: что изменится для собственников, застройщиков и дольщиков"

С 1 марта 2025 года в России вступают в силу масштабные изменения в жилищном законодательстве, которые затронут всех: от владельцев квартир до застройщиков и дольщиков. Рассказываем, как подготовиться к новым правилам, избежать штрафов и защитить свои права.

1. Цифровизация собраний собственников: голосование только через ГИС ЖКХ

Что нового:

С марта 2025 года все уведомления о собраниях жильцов, протоколы и решения будут публиковаться исключительно в личном кабинете на «Госуслугах». Заочное голосование разрешено проводить только через государственную информационную систему ЖКХ (ГИС ЖКХ) или её региональные аналоги. Исключение — дома, которые заранее утвердили иную платформу (например, через ТСЖ).

Зачем это нужно:

Борьба с фальсификациями: в 2024 году 23% судебных споров касались подделки протоколов (данные Верховного суда РФ).

Прозрачность: жильцы смогут отслеживать кворум и результаты голосований в режиме реального времени.

Как подготовиться:

Зарегистрируйтесь на «Госуслугах» и привяжите профиль к адресу недвижимости.

Установите мобильное приложение ГИС ЖКХ (доступно с 1.02.2025).

Проверьте, внесены ли ваши данные в систему (через раздел «Мой дом»).

Шаблон запроса в УК о внесении данных в ГИС ЖКХ:

2. Строительство частных домов через эскроу: защита дольщиков или лишние расходы?

Что изменилось:

Схема эскроу-счетов, ранее действовавшая только для многоквартирных новостроек, теперь распространяется на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Застройщик или частное лицо, привлекающее дольщиков, обязаны:

Открыть эскроу-счет в аккредитованном банке.

Предоставить дольщикам доступ к календарному плану строительства через приложение «Дом.РФ».

Плюсы для дольщиков:

Деньги хранятся в банке до сдачи объекта.

Если строительство сорвано, средства возвращаются с процентами (до 8% годовых).

Минусы для застройщиков:

Повышение стоимости проектов на 10-15% из-за необходимости страхования рисков.

Обязательная проверка финансовой устойчивости компании банком.

Пример из практики:

В 2024 году в Подмосковье 40% коттеджных поселков строились с нарушениями сроков. С введением эскроу дольщики смогут требовать через суд возврата средств по ст. 9 ФЗ-214 (аналогия для ИЖС).

3. «Земля должна работать»: новый срок освоения участков — 3 года

Суть закона:

Собственники земельных участков обязаны начать их использование (строительство, сельское хозяйство) в течение 3 лет. В противном случае:

Участок признается неиспользуемым.

Вводится повышенный налог — до 1% от кадастровой стоимости (вместо 0,3%).

Возможно изъятие земли через суд (ст. 284 ГК РФ).

Как избежать проблем:

Подайте в Росреестр уведомление о начале строительства (даже если это забор или фундамент).

Если участок куплен для инвестиций — оформите его как «землю под инфраструктуру» (новый вид разрешенного использования с 2025 г.).

Шаблон уведомления о начале использования участка:

4. Регистрация недвижимости: без границ — нет сделки

Новое правило:

Любой объект недвижимости должен иметь уточненные границы в Росреестре. Если межевание не проведено:

Приостановка регистрации сделки на 30 дней.

Отказ в выдаче ипотеки под залог объекта.

Сроки:

Для жилых домов — до 1 марта 2026 г.

Для дачных участков — до 1 марта 2027 г.

Стоимость межевания:

От 10 000 руб. (участок 6 соток).

Госпошлина за внесение изменений — 350 руб.

Лайфхак: Закажите комплексную услугу «Межевание + регистрация» через МФЦ — скидка 15% до конца 2025 года.

5. Стандарты отделки от застройщика: минимум, который нельзя изменить

Что принято:

Застройщики обязаны регистрировать стандарты отделки в Едином фонде проектной документации. Требования:

Минимум включает: черновую отделку стен, сантехнику, электропроводку.

Запрещено заменять материалы на более дешевые без согласия дольщиков.

Как проверить стандарты:

Зайдите на сайт https://egrz.ru/.

Введите кадастровый номер дома.

Сравните перечень материалов с договором ДДУ.

Совет юриста: Если застройщик нарушил стандарты, требуйте устранения недостатков или компенсации через суд (ст. 7 ФЗ-214). В 2024 году 68% таких исков были удовлетворены (данные «СудАкт»).

6. Оплата отопления: новые правила расчета

Изменения:

Регионы, где действует оплата по факту (по счетчикам), не смогут перейти на равномерные платежи.

В областях с сезонной оплатой разрешено оставить старую систему или перейти на «фактическую» после референдума жителей.

Пример: В Московской области с марта 2025 года все дома обязаны установить теплосчетчики. Субсидия на монтаж — до 50% от стоимости (максимум 20 000 руб.).

Судебная практика 2025 года: на что обращают внимание суды

Дело №3-АК25-45 (Свердловская область): Суд взыскал с застройщика 500 000 руб. в пользу дольщика за замену керамогранита на кафель в отделке.

Дело №7-ГС25-89 (Верховный суд): Утверждено, что отсутствие межевания не является основанием для признания сделки недействительной, если границы участка не оспорены.

Полезные ресурсы

Единый фонд проектной документации (ЕФПД): efpd.gov.ru — проверка стандартов отделки.

Приложение «Дом.РФ»: Мониторинг этапов строительства через эскроу.

Бесплатные юридические консультации по межеванию.

Заключение

Новые законы 2025 года направлены на повышение прозрачности рынка недвижимости, но требуют от граждан внимательности. Проверьте, внесены ли ваши данные в ГИС ЖКХ, уточните границы участка и сверьте стандарты отделки в договоре ДДУ. Помните: большинство споров можно решить на досудебной стадии, отправив претензию через «Госуслуги».

Вам нужна юридическая консультация? Наша команда профессиональных юристов готовы помочь защитить ваши права! Оставьте заявку прямо сейчас, и мы оперативно разберем вашу ситуацию.