Участок с «сюрпризом»

Весна – прекрасное время года: природа пробуждается ото сна, ручейки бегут по улицам, веселее чирикают воробьи и даже люди улыбаются чаще. У некоторых граждан начинается пресловутый «дачный сезон»: надо и рассаду посадить, и участок проведать, и инструмент проверить. Ведь начнутся весенне-полевые работы, а они, как известно, не ждут.

У кого дачи нет, но очень хочется её получить, присматриваются к участкам, которые хотят приобрести. Причём не обязательно для возделывания земли. Некоторым хочется банальной тишины и послушать пени птиц да и отдохнуть от городской суеты, либо вообще поставить на участке баню, мангальную зону и небольшой домик с высадкой по периметру кустов сирени и чего ещё дабы скрыться от любопытных соседских глаз. Тут уж, как говорится, каждому своё.

Вот и обратилась ко мне пара – Миша и Олеся. Очень им хотелось получить свой участок с баней, садом и со всеми коммуникациями. Присмотрели они один такой не очень далеко от Петербурга в кооперативе, где есть газ, электричество, причём со своими подстанциями, централизованный вывоз мусора. Плюсом было то, что это была не дача, а полноценный участок для индивидуального жилищного строительства в одном из посёлков Ленинградской области с весьма удачным расположением: недалеко речка, озеро, неплохая транспортная доступность и все прелести этой жизни.

Участок площадью около 40 соток, что большая редкость. Продавали участок бабушка, назовём её Феодосией Ивановной, со своим мужем – Степаном Григорьевичем. Трудились когда-то старики на одном из заводов, обеспечивавшим нужды космической программы Великой и самой прекрасной в мире страны, инженерно-техническими работниками. Причём по долгу службы бывавшие как на Байконуре, так и в Мирном. Оба доктора наук, заслуженные-перезаслуженные с полноценными «иконостасами» на груди каждого за трудовую доблесть и иные отличия. Плюс они родили и воспитали пятерых детей. Вот они и получили когда-то от своего завода в качестве поощрения такой большой участок. Да и лучше жить в доме, нежели в «курятнике», как говорили старики.

Там они и жили, плюс в годы дефицита и «святых» 90-х обеспечивали себя плодоовощной продукцией. Ведь на участке был достаточно большой добротный дом, баня, гараж. В общем, полная чаша. Пока старикам позволяло здоровье они жили в своём доме, тем более, что на работу их возили служебные автомобили и было пресловутое «спецобеспечение». По периметру участка у стариков росли кусты сирени, которые надёжно охраняли личное пространство наших героев. Ведь особо высокие заборы не поставишь: когда-то было запрещено, а потом и вовсе не принято, а уединения хочется. Здоровье, правда, сильно подкачало и стали старики сильно хворать, за участком ухаживать особо стало некому, баня топилась лишь когда приезжали дети, внуки и правнуки, потому как старикам врачи запретили париться. Вот и готовились наши герои к переезду в квартиру недалеко от места жительства пары своих детей в Петербурге, где они были бы под присмотром. Пришлось выставить участок на продажу.

Старики не стали привлекать риэлторов, называя тех «дармоедами», а занялись продажей сами. Лишь дети их сопровождали на встречи и показывали участок. Старики поступили по принципу «на наш век хватит, а дальше дети сами разберутся». Соседям же в подписании межевых документов не отказывали, доверяя специалистам – кадастровым инженерам. Молодую пару такие «мелочи» не смущали.

Когда с нашими молодыми героями я работал по проверку участка я обратил их внимание на то, что раз полноценного межевания нет, то могут и площадь, и конфигурация участка поменяться. Да и не мешало бы проверить результаты межевания соседей, чтобы понимать, где заканчиваются границы покупаемого участка. Миша с Олесей были впечатлены наличием по периметру участка кустов сирени и других растений. Можно сказать, что именно это и было решающим при покупке участка. Я рекомендовал указать в договоре купли-продажи, что на границе участка расположены эти растения. Да только кто бы меня слушал! Естественно, что в договоре купли-продажи фигурировали лишь строения и участок! Больше ничего! Видя, что проще договориться с глухослепым гражданином, который будет прислушиваться к рекомендациям, я отказался от сотрудничества с молодой парой.

На земельном участке был установлен пожарный гидрант, о монтаже которого попросили, в своё время, сами собственники участка. Мало ли будет дача гореть или соседи, а там пока пожарные доедут до реки, пока всё соберут, тушить будет нечего. Гидрант регулярно обслуживался и содержался в образцовом порядке Степаном Григорьевичем. Стоит сказать, что этот гидрант спас не один десяток домов в округе. Единственное, о чём просили старики – не включать у их участка сирены и «мигалки» да и просто не шуметь особо, а так – пользуйтесь на здоровье.

Вот и купил Михаил участок, внеся всю сумму сразу. Дальше Миша и Олеся дабы сразу же «застолбить» территорию решили отмежеваться и доделать то, что не сделали предыдущие хозяева, да и привести всё в порядок. Плюс старый дом и прочие постройки хоть и были весьма добротными, но успели порядком обветшать и потому молодая пара решила их снести. Основным мотивом покупки участка, как мы помним, были прекрасные кусты сирени и деревья, которые росли уже много лет.

Тут то и открылись «сюрпризы» участка: соседи отмежевались так, что сирень и ряд других деревьев оказались на их территории, ни никак не на купленном нашими героями участке. Главный козырь при покупке участка был жестоко бит. Причём соседи отмежевались более десяти лет назад и как-то оспорить не представлялось возможным: предыдущие собственники подписали всё без замечаний. Наши герои узнали об этом тогда когда соседи стали эти самые кусты вырубать. На все возмущения молодой пары соседи их посылали словами: «На своём участке я делаю что хочу и проваливай отсюда.».

Местная администрация тоже не горела желанием располагать пожарный гидрант на чужом участке. Потому при согласовании границ участка и эта часть была вырезана с весьма солидным запасом. Вот и получилось, что по результатам межевания площадь участка наших героев составляла уже 36 соток. Без гидранта, без сирени, с ветхими постройками.

Прискакали они ко мне как лошади галопом с вопросом: «Как нам вернуть наши деньги?». Когда я глянул все подписанные документы я заявил, что увы, никак. Заодно и напомнил как они меня «слушали» и к чему это привело.

Миша с Олесей поскакали как зебры галопом к другим спецам, которые лишь повторили моё мнение, заодно и изрядно поиздевавшись над их поведением при покупке участка. Как я это узнал? Да всё очень просто: мир любых специалистов тесен и мы все друг друга знаем, если не лично, то через знакомых. Мне «привет» от нашей парочки передавали раз десять. Пошли Миша с Олесей в суд с исковым заявлением об оспаривании сделки сами и с треском его проиграли. Пришлось осваивать тот участок, который купили: сносить старые здания, сажать новые кусты и ждать. Увы.

Ситуации наподобие описанной часто возникали в практике: больно уж длинным был пресловутый «переходный» период, чем и пользовались недобросовестные продавцы, а также люди не желающие заниматься надлежащим оформлением границ земельных участков, в принципе.

Теперь же этим бардаку, содомии, слабоумию и отваге положен конец: принят и вступил с 01.03.2025 в силу Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, которым внесены изменения в том числе и в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". В связи с принятием данного закона одним из оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав является отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом договора, на основании которого осуществляются государственная регистрация прав, ограничение прав, обременение земельного участка, за исключением осуществления государственной регистрации сервитута в отношении такого земельного участка.

Теперь при проверке земельного участка всегда рекомендую лишь вызвать кадастрового инженера для выставления межевых знаков и выноса в натуру границ земельных участков. С остальным проблем уже наподобие описанной мной уже не будет. Границы и площадь участка скорректировать уже не получится. В этой части «махновщина» прекращена, что является несомненным благом.

Что же думаете вы о принятом законе, мои дорогие читатели?