Кто платит за мусор при аренде?

С кем заключать договор на вывоз ТКО, если имущество сдано в аренду?

(Актуально с 1 сентября 2025 года)

Один из самых частых вопросов от собственников коммерческой недвижимости и арендаторов: кто обязан платить за вывоз мусора - арендодатель или арендатор?

С 1 сентября 2025 года в силу вступили новые Правила обращения с твердыми коммунальными отходами (Постановление Правительства РФ от 07.03.2025 № 293). Разберёмся, как теперь определяется обязанность по заключению договора с региональным оператором.

Кто по закону - «собственник ТКО»?

Согласно ФЗ-89 «Об отходах производства и потребления», договор на вывоз ТКО должен заключаться с собственником отходов - то есть с тем, в чьей деятельности они образуются. Но на практике это не всегда очевидно, особенно когда помещение сдано в аренду.

Что говорят новые Правила № 293?

Согласно подпункту «г» пункта 8 Правил № 293, региональный оператор заключает договор:

- с лицами, владеющими зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями и земельными участками на праве собственности или ином законном основании (например, хозяйственное ведение, оперативное управление);

ИЛИ

- с пользователями таких объектов, если это прямо предусмотрено договором с владельцем.

То есть: арендатор может быть обязан заключить договор с региональным оператором - но только если это прямо прописано в договоре аренды.

А что говорит судебная практика?

До 1 сентября 2025 года (при действии старых Правил № 1156) суды единообразно признавали: если договор между арендатором и региональным оператором не заключён - платить должен собственник недвижимости.

Примеры:

Постановление АС Западно-Сибирского округа от 10.10.2023 № Ф04-4787/23: требования к арендатору без договора - неправомерны.

Определение ВС РФ от 05.10.2023 № 306-ЭС23-9063: презумпция - собственник ТКО = собственник недвижимости, если иное не доказано.

Минприроды в письме от 31.07.2024 № 25-47/30577 поддержало эту позицию.

Практические выводы

1. По умолчанию - обязанность заключить договор и платить за ТКО лежит на собственнике недвижимости.

2. Арендатор может взять на себя эту обязанность, но только если:

- в договоре аренды прямо указано, что он сам заключает договор с региональным оператором;

- он сам подаёт заявку региональному оператору с приложением договора аренды.

3. Регистрация договора аренды в ЕГРН не меняет общего правила: без заявки арендатора и без договора с оператором - платит собственник.

4. Если арендатор не подал заявку, договор считается заключённым с собственником автоматически (пункт 25 Правил № 293).

Рекомендация для арендодателей

Хотите переложить расходы на вывоз мусора на арендатора? Обязательно включите в договор аренды условие о том, что арендатор:

- самостоятельно заключает договор с региональным оператором;

- несёт все расходы по обращению с ТКО;

- предоставляет арендодателю копию договора и подтверждение оплаты.

Иначе - платить будете вы, даже если фактически мусор производит арендатор.

Вывод:

Новые Правила № 293 не отменяют сложившуюся судебную практику. Без договора - платит собственник. Чтобы избежать споров и неожиданных счетов - всё прописывайте в договоре аренды чётко и заранее.

Нужна помощь в составлении или проверке договора аренды с учётом требований к ТКО? Пишите в ЛС - разберём вашу ситуацию индивидуально.