Ни жилья, ни денег! Продавцы возвращают свои квартиры, ссылаясь на мошенников. Как защититься покупателю?

"Старики-разбойники"?

Всем здравствуйте! Хочу обратить ваше внимание на тревожную тенденцию, которая всерьёз меняет правила игры на рынке "недвижки" в последнее время. В последнее время суды частенько принимают иски от бывших собственников, требующих признать недействительными сделки с недвижимостью, заключённые, по их утверждению, под влиянием обмана или в состоянии неспособности понимать значение своих действий.

Особенно уязвимыми в этой ситуации оказываются добросовестные приобретатели — те, кто оформил ипотеку, вложил все сбережения, а теперь рискует остаться и без жилья, и без денег...

Как специалист, я вижу здесь системную проблему. Почему суды зачастую встают на сторону «обманутых» продавцов? Как защитить интересы добросовестных покупателей? Давайте проанализируем ситуацию.

Смена парадигмы: почему сделки стали так уязвимы

Сложившаяся судебная практика демонстрирует явный перекос в защите так называемых «слабых» участников сделки. Сформировался опасный прецедент:

лицо, особенно преклонного возраста, может продать недвижимость, а затем, ссылаясь на давление мошенников или возрастные изменения здоровья, легко оспорить сделку.

Юридические последствия катастрофичны: собственность возвращается первоначальному владельцу, а покупатель, действовавший добросовестно, не только теряет объект недвижимости, но и не может вернуть уплаченные средства — они к этому моменту чаще всего уже изъяты мошенниками. Дополнительный удар — сохранение обязательств перед банком.

Анализ конкретного кейса: Дело № 88-1233/2025

Рассмотрим показательное дело, которое хорошо иллюстрирует проблему.

Истец (пожилой человек) поддался на уговоры мошенника, представившегося «заместителем прокурора».

Тот убедил его оформить фиктивную продажу жилья якобы для защиты от посягательств третьих лиц, гарантируя право дальнейшего проживания. По инструкциям злоумышленника деньги от продажи были конвертированы в криптовалюту. Когда обман вскрылся, истец обратился в суд.

Покупатель (ответчик), считавший сделку законной, требовал выселения прежнего собственника.

Что решили суды?

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, не усмотрев оснований для недействительности сделки.

Однако апелляционная и кассационная инстанции отменили это решение, признав сделку недействительной на основании ст. 178 ГК РФ.

Суды указали, что волеизъявление истца было искажено, а сам он немедленно обратился в правоохранительные органы после обнаружения обмана.

Итог: добросовестный покупатель лишился и жилья, и денег.

А если брали ипотеку, то еще и с долгом перед банком, который никуда не исчез. Живите с этим. А как же наша удивительная "борьба" за демографию? допустим, молодую семью оставили "по суду" без квартиры? Где им семью - то большую "размещать"? На съемном жилье? Которое стоит в районе 100 тысяч в месяц? Обычно тут включается другой инстинкт - просто "самосохранения", увы, таковая горькая правда.

Так как же защититься? Советы юриста

Я не буду вам обещать стопроцентную защиту. В нынешних реалиях ее, увы, не существует нигде! Но вы можете и должны серьезно снизить свои риски. Вот мои простые, но рабочие советы.

Не будьте просто «кошельком» на сделке

Ваша задача — не просто подписать документы и перевести деньги. Ваша задача — проявить бдительность.

• Задавайте неудобные вопросы. Почему продаете? Куда переезжаете? Зачем вам эти деньги? Смотрите не только на документы, а в глаза. Вам нужен не просто юридически чистый продавец, а адекватный человек, который осознает, что делает.
• Общайтесь с родственниками. Если продавец в возрасте — постарайтесь пообщаться с его детьми, внуками, соседями. Неформально. Спросите: «А бабушка/дедушка точно в себе? Они понимают, что продают дом?». Если родственники против сделки или удивлены ею — это огромнейший красный флаг. Откажитесь от покупки этого объекта.
• Используйте видеофиксацию. Мое глубочайшее убеждение: если продавцу нечего скрывать, он спокойно согласится, чтобы процесс общения и подписания документов снимали на видео. Его сопротивление — это тот самый тревожный звоночек, после которого стоит если не бежать, то очень быстро идти к выходу. Видеофиксация в последствии может пригодиться в суде, как доказательство.
• Подключайте профессионалов

Нотариус. Да, его услуги — дополнительные расходы. Но нотариус — это не просто «человек, который заверяет подписи». Это маленькая, но важная гарантия.

Проверяйте финансовую историю. Поинтересуйтесь, нет ли на продавце вороха исполнительных производств (сделать это легко через интернет). А то вдруг он на грани банкротства, и сделка может быть оспорена в рамках его дела о несостоятельности.

Страхование титула — ваш самый главный щит

И наконец, пожалуй из всего вышеперечисленного самый действенный, хоть и не дешевый, способ себя обезопасить — титульное страхование.

Что это такое, если говорить по-человечески? Это страхование риска потерять право собственности на купленную недвижимость. Вы платите страховой компании некую сумму (обычно, приличную) и заключаете договор.

Что это вам дает?

Если через год, два или пять лет объявится «внучатый племянник» бабушки-продавца, докажет в суде, что она была не в себе, и суд отнимет у вас квартиру, страховая компания выплатит вам полную стоимость этой квартиры по актуальной рыночной цене.

Вы не останетесь на улице и без денег. Вы получите компенсацию, на которую сможете купить себе новое жилье (ну или похуже, но сможете все-таки купить!). Да, вы потеряете время и нервы, но не весь свой жизненный капитал.

Это не реклама, это констатация факта. В современных условиях, покупая недвижимость, особенно у пожилых людей, титульное страхование — это не роскошь, а необходимость.

Покупайте с умом, будьте бдительны и не доверяйте слепо бумажкам. Ваша безопасность — только в ваших руках.

Спасибо за прочтение!

p/s/

Справка от психиатра может стать обязательной при продаже квартиры — чтобы защитить добросовестных покупателей от "бабушек-скамерш", прочих мошенников, которые расторгают ДКП, ссылаясь на сумасшествие.

На волне серии квартирных разводок, из-за которых люди остаются без жилья и денег, депутаты Госдумы предлагают:
— обязательную нотариальную проверку психического статуса, особенно при продаже единственного жилья.
— дать судам и нотариусам доступ к Единой госсистеме здравоохранения — чтобы отслеживать недееспособных.
— проработать вопрос с опекунами: внести изменения в законодательство, чтобы опекун брал на себя компенсацию ущерба — если о недееспособности/психнеадекватности продавца стало известно после сделки.

Источник - тг канал Mash

Фото freepick.com