Риски "донорской" ипотеки.

👥 Риски "донорской" ипотеки.

❓Что такое "донорская" ипотека?

📌Гражданин, не подпадающий под условия льготной ипотеки, привлекает созаемщика (даже не родственника), который подпадает под условия льготной программы для уменьшения процента по ипотеке.

📝Фактические обстоятельства дела:

Гражданка желает получить ипотеку, но не проходит по условиям льготной ипотеки (детей нет, не замужем). Риелтор предложил ей схему "донорской" ипотеки. В качестве созаемщика она привлекает женатого (на другой женщине) мужчину с ребёнком, так как этот мужчина подпадает под условия льготной ипотеки. Мужчина является "донором".

❓Каков результат оформления донорской ипотеки в описанной ситуации?

Гражданка и донор являются созаемщиками по ипотеке. Купленная в ипотеку квартира переходит в долевую собственность гражданки и донора. В собственность гражданки перешло 5/6 доли, а в собственность донора - 1/6. Гражданка с донором договорились, что после погашения ипотеки (когда это произойдет неизвестно, ипотека оформлена на долгий срок) он продаст ей свою 1/6 доли в праве собственности на определенных условиях.

❓ Какие риски у "донорской" ипотеки?

‼️Для гражданки (созаемщика, не подходящего под условия льготной программы):

🔹 у донора (созаемщика) будет доля в праве собственности на квартиру, т.е. квартира будет не только в ее собственности, но и в собственности донора,

🔹в описанной ситуации донор женат, следовательно, его доля в праве собственности на ипотечную квартиру подпадает под режим совместной собственности супругов, если не заключён брачный договор (в описанной ситуации не заключён брачный договор),

🔹если донор будет разводиться и делить имущество с супругой, то под раздел попадет и его доля в "донорской" ипотечной квартире, если жена будет заявлять такие требования,

🔹если донор умрет, его доля в ипотечной квартире попадет в наследственную массу и переходит наследникам (можно составить завещание на гражданку-созаемщика. Но завещание не спасет, если на момент смерти у донора ребенок не достигнет совершеннолетия, в такой ситуации несовершеннолетнему ребенку положена обязательная доля в наследстве вне зависимости от завещания. А если собственником доли станет несовершеннолетний, возникают новые препятствия по распоряжению этой долей несовершеннолетнего. Без согласия органа опеки и попечительства не получится продать, подарить долю несовершеннолетнего),

🔹ипотека оформляется на длительный период времени, а любая сделка с долей донора (купли-продажа, дарение, обмен и т.п.) невозможны без участия банка, поэтому пока ипотека не погасится долю донора не получится переоформить на себя без согласия банка,

🔹нет гарантии, что после погашения ипотеки (а ипотека и на 20, и на 30 лет оформляется) донор не передумает продавать долю в праве на квартиру, а юридически до погашения ипотеки нет возможности закрепить договоренности, так как сделки с недвижимостью, обремененные ипотекой, совершенные без согласия банка, могут быть оспорены. Фактически гражданке приходится полагаться на честное слово.

‼️Риски для донора:

🔸 если основной заёмщик прекратит платить ипотеку, то банк будет взыскивать долг и с донора,

🔸 если донор захочет оформить другую ипотеку, то банк будет учитывать наличие первой ипотеки и, возможно, откажет во второй ипотеке из-за наличия первой ипотеки.

Обращаю внимание на то, что брачный договор между "донором" и его супругой, завещание даже при отсутствии несовершеннолетних детей не уменьшают риски для основного заёмщика (гражданки в описанной ситуации) на основании следующего.

♦️ Даже если женатый донор со своей женой заключит брачный договор, согласно которому его доля в ипотечной квартире будет только его собственностью, риски гражданки не уменьшаются, так как брачный договор супругов по их обоюдному согласию можно расторгнуть или изменить в любой момент.

♦️Завещание даже при отсутствии несовершеннолетних детей также не минимизирует риски, так как завещание можно изменить/отменить в любой момент.

P.S. Лично я не рекомендую соглашаться на "донорскую" ипотеку. Прежде чем заключать сделки с недвижимостью лучше всегда консультироваться с юристами, даже если покупаете жилье через риелтора.