Бабушки‑мошенницы: как «божьи одуванчики» оставляют покупателей без квартир (и что с этим делать)

В сфере недвижимости порой разворачиваются сюжеты покруче детективного сериала. Один из самых резонансных — схема с «бабушками‑мошенницами»: продажа квартиры с последующим возвратом через суд. Разберёмся, как это работает, чем опасно и как защититься — без паники, но с долей иронии.

Как выглядит схема

Сценарий зачастую шаблонный:

Продажа. Пожилая собственница продаёт квартиру — часто чуть ниже рынка, чтобы ускорить сделку. Всё выглядит легально: нотариус, Росреестр, подписи, деньги.

Исход. Покупатель въезжает, делает ремонт, обустраивается… а через несколько месяцев получает повестку в суд.

Поворот. Бабушка заявляет: «Меня обманули! Я думала, это договор аренды/дарения/ещё что‑то невиданное. Деньги у меня выманили мошенники, а квартиру я продавать не хотела!».

Суд. На основании «недееспособности», «заблуждения» или «обмана» сделку признают недействительной. Квартира возвращается бабушке, а вот деньги — не всегда.

Почему это работает

Закон защищает уязвимые категории, и это правильно. Но злоумышленники эксплуатируют благие намерения:

Презумпция слабости. Пожилой возраст сам по себе вызывает сочувствие. Суд нередко склонен верить, что пенсионерку «обвели вокруг пальца».

Доказательная яма. Доказать осознанность сделки сложно: бабушка может ссылаться на плохое зрение, слух, стресс, «непонимание юридических терминов».

Финансовые лазейки. Даже если суд обязует вернуть деньги, у бабушки их уже может не быть («отдала мошенникам», «потеряла», «потратила на лечение»).

Реальные кейсы (без имён, но с деталями)

Случай №1. Бабушка продала квартиру за 3 млн, через полгода заявила, что «думала, сдаёт её на 10 лет». Суд вернул жильё, а деньги она «уже потратила на внуков».

Случай №2. Сделка оформлена у нотариуса, но пенсионерка утверждала, что «не видела текст договора — глаза болели». Экспертиза подтвердила: подпись её, но «состояние могло влиять на волю». Квартиру отобрали.

Как защититься: практические советы

Медицинская экспертиза. Перед сделкой попросите продавца предоставить справку из психоневрологического и наркологического диспансера. Это не гарантия, но весомый аргумент в суде.

Видеофиксация. Запишите процесс подписания договора: бабушка чётко произносит, что понимает суть сделки, цену, последствия. Храните запись как золото.

Нотариус с вопросами. Пусть нотариус задаст продавцу прямые вопросы: «Вы осознаёте, что продаёте квартиру навсегда? Вы получаете деньги и теряете право проживания?» Фиксируйте ответы.

Свидетели. Пригласите на подписание нейтральных свидетелей (не родственников!), которые подтвердят адекватность продавца.

Титульное страхование. Да, оно не покрывает все риски, но хоть как‑то снизит убытки.

Проверка истории. Узнайте, не было ли ранее попыток оспорить сделки с этой квартирой. Запросы в суды и ЕГРН помогут.

Что говорит закон

Ст. 178 ГК РФ: сделка может быть признана недействительной, если совершена под влиянием заблуждения. Но заблуждение должно быть существенным (например, путаница с объектом), а не «я не разобралась в бумажках».

Ст. 179 ГК РФ: обман — основание для аннулирования. Но нужно доказать умысел со стороны покупателя, а не «обман третьих лиц».

Бремя доказывания: покупатель должен подтвердить, что продавец был дееспособен и осознавал последствия.

Вывод: баланс между осторожностью и человечностью

Не стоит автоматически считать всех пожилых продавцов мошенниками — многие честно продают жильё по нужде. Но и закрывать глаза на риски нельзя. Идеальный рецепт:

юридическая чистота +

документальная фиксация +

здравый скептицизм.

Тогда шанс стать героем грустного риелторского фольклора снизится до минимума.

Юрист Эдуард Чубуров. Помогаю по указанным вопросам. Работаю по Москве и Санкт-Петербургу.

Мои контакты:

ВК: https://vk.com/chuburovjurist

Email: chuburovlaw@yandex.ru

Telegram: @chuburovlaw

WhatsApp: +7 (904) 334‑42‑05