Отмена долевого строительства
Отмена долевого строительства.
В данной статье речь пойдет о Федеральном законе от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Данный закон вполне объемный по размеру и затрагивает многие аспекты регулирования рынка долевого строительства, но главное на что хотелось бы обратить внимание, это то, что данный Закон это конец долевому строительству в России, по крайней мере того каким мы все его знаем.
Итак, конкретно по нововведениям:
1) Привлечение денег дольщиков через жилищные сертификаты с 1 июля 2018 г. – отменили.
2) Жилищно строительные кооперативы (ЖСК) могут строить только при банкротстве застройщика, и тем ЖСК которым земля была выделена бесплатно государством или муниципальным образованием.
3) Застройщику можно строить не по одному, как планировали раньше, а по нескольким разрешениям сразу. Принцип один застройщик – одно разрешение на строительство в итоге себя не оправдал.
4) Четко указано, что застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков при наличии двух условий:
-при условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд
-размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.
С 1 июля 2018 года у застройщиков появляется выбор. Застройщики могут перейти на использование эскроу-счетов добровольно, и в этом случае они освобождаются от новых требований законодательства о долевом строительстве.
Но если застройщики предпочтут и дальше привлекать средства покупателей напрямую (до 1 июля 2019 года), для всех новых жилых комплексов, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года, применяются новые требования 214-ФЗ.
С 01 июля 2019 – все расчеты дольщиков с Застройщиками должны вестись через счета эскроу в обязательном порядке.
5) Иметь свой сайт теперь застройщику не обязательно, всю важную информацию, он обязан размещать в сети интернет в единой информсистеме жилищного строительства (https://наш. дом.рф).
6) Увеличился перечень информации, который застройщик обязан раскрывать, в частности, градплан земельного участка, схема планировочной организации земельного участка, нормативы финансовой устойчивости, сведения о введении процедуры банкротства, сведения об открытии или закрытии расчетного счета и др.
7) Увеличен срок "отстранения от профессии" – до 1 июля 2018 г. в "долевку" запрещено было пускать людей, запятнавших себя связью с застройщиками-банкротами в течение предшествовавших 3 лет, а теперь период "отстранения" увеличен до 5 лет. Для бенефициаров сохранили трехлетний срок, но зато самих бенефициаров застройщика станет больше – раньше обращали внимание только на тех, кто прямо или косвенно владел хотя бы четвертью акций или долей банкрота-застройщика, а теперь станут присматриваться и к тем, у кого было всего 5 % долей или акций. Застройщик обязан раскрыть реквизиты таких лиц, в частности: ФИО, ИНН и СНИЛС.
8) Оплата по ДДУ наличными не возможна - только в безналичной форме.
9) Если дольщик оплатил ДДУ путем внесения денег на специальный счет эскроу, то у него, помимо общих еще есть и специальные дополнительные основания отказаться от ДДУ:
-наличие требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на земельный участок;
-признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства;
-вступление в силу решения суда о ликвидации застройщика.
10) Закреплено, что руководители и бенефициары застройщика теперь несут солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине дольщикам-гражданам. Это означает, что за убытками можно обращаться к этим лицам сразу и напрямую – не дожидаясь банкротства, не устанавливая недостаточность собственных средств застройщика;
11) Существенно, в 6 раз увеличен срок для раскрытия застройщиком промежуточной бухгалтерской отчетности (с 5 до 30 календарных дней).
Рассматриваемый Федеральный закон вступает в силу с 1 июля 2018 г., за исключением абзацев шестого и седьмого подпункта "в" пункта 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, которые вступают в силу с 30 сентября 2018 г.
Текст Федерального закона опубликован на "Официальном интернет-портале правовой информации" (www.pravo.gov.ru) 3 июля 2018 г., в "Российской газете" от 6 июля 2018 г. N 145, в Собрании законодательства Российской Федерации от 9 июля 2018 г. N 28 ст. 4139
В завершении данной статьи хотелось бы сделать некоторые выводы.
Во-первых:
Главные нововведения касаются системы финансирования жилищного строительства.
Старая схема, когда дольщики вкладывают свои денежные средства в строительство дома и тем самым фактически финансируют стройку - будет упразднена с 1 июля 2019 года, ей на смену придет банковский кредит так называемое - проектное финансирование, т.е. стройку будут финансировать банки своими кредитами, в связи, с чем многие эксперты предполагают существенное повышение стоимости жилья на первичном рынке.
Следовательно, привычное всем долевое строительство отменяется на законодательном уровне.
Во-вторых, дольщикам необходимо понимать о правовых последствиях, связанных с использованием счетов эскроу:
1) Денежные средства дольщика, размещенные на счете эскроу – хотя и застрахованы Агентством по страхованию вкладов, но на сумму не более 10 млн. руб. (п.3, ст.12.2, ФЗ-177). Следовательно, при покупке дорогой недвижимости (например, в г. Москве) такая страховка покроет не всю сумму, а потому тут нужно будет больше заботиться о надежности банка, а не самого застройщика.
2) Так же важно иметь ввиду, что в случае размещения денежных средств дольщика на счете эскроу застройщик освобождается от необходимости обеспечить свои обязательства иным способом (залог прав на земельный участок и строительный объект, страхование гражданской ответственности, отчисления в фонд защиты дольщиков), а так же при нарушении застройщиком сроков сдачи квартиры дольщик не сможет взыскать неустойку.
Таким образом, в завершение необходимо отметить, что долевое строительство в нашей стране отменяется, и на смену ему приходит проектное финансирование, а вот будет оно лучше или хуже покажет время.
Спасибо, что прочитали мою статью, надеюсь, Вам она показалась полезной.
Если у вас возникли вопросы по теме данной публикации, вы всегда можете написать мне в мессенджеры или позвонить: