Что делать, если покупатель не оплачивает приобретенную недвижимость?

Несмотря на то что большинство сделок купли-продажи недвижимости предусматривает порядок расчётов через банковские ячейки, аккредитивы, счета эскроу и т.п., доля сделок с отсрочкой платежа всё же достаточно велика, и не всегда покупатели ведут себя порядочно.

Позиция суда

До последнего времени судебная практика стояла на подходе, что неоплата покупателем приобретенного имущества не является существенным нарушением договора и не должна приводить к расторжению договора и возврату имущества продавцу, так как продавец имел право в судебном порядке взыскать удерживаемую покупателем цену договора.

Определение Верховного суда от 3 июня 2008 года № 5-В 08-8

К. обратился в суд с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры и ее возврате, ссылаясь на то, что являлся собственником квартиры. 23 ноября 2004 года между ним и С. (впоследствии в связи с заключением брака изменившей фамилию на К.С.) был заключен договор купли-продажи данной квартиры.

Согласно условиям договора стоимость квартиры была определена в 600 000 руб. Ответчица обязалась выплатить истцу названную сумму после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры в течение дня. До настоящего времени ответчицей не исполнено обязательство по выплате суммы в размере 600 000 руб., передача квартиры по передаточному акту не состоялась.

К. неоднократно обращался к ответчице по вопросу расторжения указанного договора, однако она уклонилась от подписания соответствующего соглашения. В связи с этим К. ставится вопрос о расторжении договора, заключенного с ответчицей и о возврате квартиры.

Верховный суд указал, что в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 «Общие положения о купле-продаже») содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи.

Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.

Определение Верховного суда РФ от 07.06.2011 года № 5-В 11-27

К.Е.С. обратилась в суд с иском к В.Н.М. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возвращении квартиры в собственность. В обоснование иска ссылалась на то, что по договору купли-продажи от 06 декабря 2006 года продала принадлежащую ей на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: г. , В.Н.М. за руб. Однако покупателем В.Н.М. были нарушены существенные условия договора купли-продажи: указанная денежная сумма за приобретенное жилое помещение продавцу К.Е.С. не выплачена.

Истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиком. Однако именно такое значение придал данному факту суд кассационной инстанции, вследствие чего неправомерно, то есть без учета положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, признав существенным нарушением договора купли-продажи квартиры саму по себе невыплату покупателем денег продавцу. Поэтому вывод суда кассационной инстанции о наличии основания для расторжения договора купли-продажи квартиры сделан с нарушением норм материального права и противоречит установленным судом первой инстанции по делу обстоятельствам.

В ГК РФ (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости» – ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Вместе с тем продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Такие же выводы содержатся в Определении Верховного суда РФ от 21.10.2008 № 82-В 08-11.

Казус права

Сложилась совершенно нелепая ситуация, какое то российское магическое право, не совместимое с людской жизнью, логикой, смыслом.

Продавец по договору купли-продажи рассчитывает получить деньги; если покупатель не заплатит, продавец всегда может деньги с него взыскать; поэтому при неплатеже продавец права получить деньги не лишился; значит, неуплата цены (даже полная) – это не существенное нарушение; следовательно, в иске о расторжении надо отказать.

А ведь на практике мы все понимали, что одно дело получить положительное судебное решение о взыскании денежных средств, и совсем другое – получить эти деньги с покупателя.

И только к 2017 году что-то сдвинулось в умах судей Верховного суда.

Определение Верховного Суда РФ от 11.07.2017 года № 78-КГ 17-21

Д.Н.Ф. обратилась в суд с иском к П.Г.Г. о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества. В обоснование заявленных требований Д.Н.Ф. указала, что 30 декабря 2013 года заключила с ответчиком договор купли-продажи принадлежащих ей земельного участка по цене 1 100 000 руб. и жилого дома по цене 3 400 000 руб.

Переход к ответчику права собственности на эти объекты недвижимости был в установленном законом порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), однако ответчик свои обязательства по оплате земельного участка и жилого дома не исполнил, тем самым существенно нарушив условия договора купли-продажи.

Суд первой инстанции иск удовлетворил, апелляция отказала.

Верховный суд определение апелляционной инстанции отменил, указав, что, исходя из содержания апелляционного определения, суд второй инстанции согласился с позицией истицы о том, что ответчик не выполнил свои обязанности по оплате приобретенного имущества, однако пришел к выводу, что такое нарушение договора не является существенным и каких-либо доказательств, подтверждающих именно такой характер нарушения договора, истицей не представлено.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд апелляционной инстанции должен был исходить из установленного им обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно абзацу 4 указанного пункта в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного кодекса.

Определение Верховного суда РФ от 15.05.2018 года № 4-КГ 18-27

З.Т.В. обратилась в суд с иском к Г.А.Г. о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении у ответчика и признании за истцом права собственности на квартиру, о взыскании расходов на уплату государственной пошлины и юридических услуг.

В обоснование требований З.Т.В. указала, что 9 июля 2014 года она заключила с Г.А.Г. договор купли-продажи принадлежащей ей на праве собственности однокомнатной квартиры с кадастровым номером общей площадью 37,9 кв. м, расположенной по адресу: , по цене 4 000 000 руб. Квартира передана по акту приема-передачи Г.А.Г., переход к нему права собственности на данный объект недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП), однако ответчик свои обязательства по оплате квартиры в полном объеме не исполнил, чем существенно нарушил условия договора купли-продажи.

Верховный суд указал, что в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Вывод

Учитывая, что определение от 11.07.2017 года № 78-КГ 17-21 попало в «Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 5 (2017)», остаётся надеяться, что теперь судебная практика займёт противоположный прежнему подход.

Если покупатель не заплатил всю цену (или основную ее часть) и явно не собирается этого делать в будущем, то ответ должен быть очевиден: нарушение существенное, договор расторгается, поскольку он утрачивает смысл для продавца. Однако есть много промежуточных вариантов. Что если покупатель не может заплатить в срок, но обещает погасить долг через месяц? (Через полгода? Год?) Что если он уплатил основную часть цены, а задерживает платеж лишь последних 10%? (30%? 40%?).

В каждом из таких промежуточных случаев суд должен по существу разобраться и оценить, насколько конкретная неуплата была «существенной». Исходя из этого, суд либо расторгает договор, либо оставляет его в силе, оставляя товар покупателю, но взыскивая с него недоплаченную сумму с процентами.