Судебные споры, возникающие из предварительных договоров купли-продажи недвижимости

Предварительные договора купли-продажи объектов недвижимости – эффективный и полезный инструмент оформить намерения продавца и покупателя совершить сделку.

Однако в судебной практике нередки случаи, когда продавец вводит покупателя в заблуждение относительно предмета сделки, его качеств, характеристик, а покупатель отказывается от заключения основного договора.

Данные ситуации обуславливают споры относительно денежных средств, переданных покупателем продавцу в качестве задатка, аванса.

Я в своей юридической практике неоднократно успешно представлял интересы доверителей в судебных спорах данной категории. В данной статье речь пойдет о том, как защитить свои интересы в таком споре на примере судебного дела, которое было в моем производстве.

Пример из практики

В ноябре 2017 года покупатель А. и продавец Б. заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, а также соглашение о задатке, согласно которому А. передал Б. денежные средства в размере 200 000 рублей.

После заключения предварительного договора покупателю стало известно о том, что на земельный участок претендуют третьи лица, а также о наличии объектов, не поименованных в тексте договора. Покупатель при моем участии заявил претензию, но продавец отказался возвращать денежные средства.

Единственным оставшимся выходом в ситуации было обращение в суд с иском. В ходе судебного процесса продавец с помощью своего адвоката активно пытался оспорить право клиента на возврат уплаченных денег.

Однако мной была выработана нестандартная и эффективная правовая позиция, основанная на положениях статей 380, 429 ГК РФ, согласно которым предварительный договор может обеспечиваться задатком только с одной целью – обеспечения заключения основного договора. Следовательно, иные формулировки свидетельствуют о том, что переданные деньги являются авансом, а не задатком, то есть подлежат безусловному возврату. В предварительном договоре между А. и Б. как раз содержались иные формулировки цели задатка.

Решение суда

Исходя из заранее спланированной тактики ведения дела, до сведения суда первой инстанции правовая позиция была доведена только в конце судебных прений, что не оставило стороне ответчика каких-либо шансов возразить и выиграть дело.

В результате суды первой и апелляционной инстанций согласились с данной позицией и взыскали в пользу покупателя 200 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, расходы по оплате государственной пошлины (решение Абинского районного суда от 02.07.2018, апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 04.10.2018).