Pro et Contra: ИПОТЕКА (ч.2)

Основано на реальных событиях

Pro et Contra: ИПОТЕКА (ч.1)

(начало: Буква Закона – Проза жизни – Страховка)

Подробнее ➤

Оптимизация расходов или «семь раз отмерь…»

Покупка квартиры не ограничивается первоначальным взносом. Ошибка многих, берущих ипотеку, – рассчитывать на минимально возможный срок кредита. Да, в этом случае переплата по процентам будет меньше. Математически. Но!.. Жизнь – это практика.

Во-первых, не стоит забывать о сопутствующих тратах, на которые потом, зачастую, берётся уже потребительский кредит: ремонт (при черновой отделке), переезд (упаковка, грузчики, машины), обновление или дозакупка мебели, техники и т. п.

Во-вторых, беря кредит на минимально возможный срок, в большинстве случаев, заёмщик взваливает на себя непомерно тяжёлое бремя расходов. Конечно вряд ли он будет перебиваться с «хлеба на воду», но бо́льшая часть семейных доходов будет покрывать только расходы на текущие нужды: ипотека, ЖКХ, еда, одежда… А если ещё и дети? Как говорится, «не до жиру»… А ведь и отдохнуть хочется, и возможные проблемы с техникой (ремонт), и обои обновить (ремонт), и т. д., и т. п. Новый кредит? Нет уж!

Поэтому мой совет будет отличаться от советов экспертов: кредит желательно брать на максимально возможный срок. Да, математически – это невыгодно, но математика (теория) и жизнь (практика) – суть понятия разных категорий.

И, естественно, не тратить все деньги «налево и направо» (обновить гаджет или купить современный телевизор и т. п. можно и позже), а формировать «излишки» для последующих досрочных погашений (в том числе, за счёт налоговых вычетов).

Досрочное и полное погашение: делаем правильно

В интернете можно встретить массу советов ежемесячно погашать кредит бо́льшими суммами, чем это предусмотрено графиком, в счёт погашения тела кредита. Да, такое возможно, если оговорено в договоре займа. Но в моём случае подобного пункта не было, а потому банк не имел права списывать суммы более ежемесячного платежа. Излишки же накапливались и шли потом на оплату страховки. Замечу, что в случаях отсутствия такого пункта в договоре, а также отсутствия специальных распоряжений со стороны заёмщика или законных оснований (напр., решения суда), безакцептные списания прямо запрещены российским законодательством (ст. 854 ГК РФ).

На мой субъективный взгляд, чтобы почувствовать на себе (на своём кошельке) снижение ипотечных затрат, досрочные погашения должны быть не менее 10% остатка ссудной задолженности. Пример: ипотека 1,50 млн. руб. под 12% на 20 лет. Ежемесячный платёж составит примерно 16,5 тыс. руб. Если погасить досрочно 10% (т. е. 150 тыс. руб., напр., через год), ежемесячный платёж составит уже приблизительно 15 тыс. руб. Итого: разница – около 1,5 тыс. руб. ежемесячно или в годовом выражении – примерно 18 тыс. руб. Как видим, сумма сравнима с ежемесячным платежом, т. е один месяц мы уже экономим. Не стоит забывать и о том, что размер страховой премии привязан к остатку задолженности, а значит мы сэкономим ещё и на страховке.

Всё, что понадобится сделать заёмщику при досрочном погашении, это пополнить счёт, с которого списываются платежи, на нужную сумму и подать заявку на досрочное погашение в офисе, по телефону или в личном кабинете на сайте банка. А перед очередным посещением страховой компании, вам, вероятнее всего, понадобится взять в банке справку об остатке ссудной задолженности для перерасчёта очередного платежа по страховке (в моём случае данные передавались автоматически).

Когда же накопится сумма, достаточная для полного погашения ипотеки, прежде, чем вносить её на счёт, стоит «семь раз отмерить»: либо позвонить в банк, либо зайти в офис, либо в онлайн-банке уточнить сумму, необходимую для этого. Не стоит забывать, что полный платёж будет состоять из остатка задолженности и процентов на день погашения. Поэтому рекомендую внести сумму более озвученной. Напр., основной долг плюс ежемесячный платёж. Этим вы перекроете возможные риски. После дня «Х» закажите справку об остатке ссудной задолженности (так, на всякий случай).

В качестве такого случая, могу упомянуть возврат части страховки. Конкретные условия прописываются в договоре страхования. В моём случае страховая компания возвращала сумму пропорциональную неистёкшему сроку за вычетом 45% (при частичном досрочном погашении действовало то же правило). Читал, что подобных «вычетов» быть не должно и суды в таких случаях становились на сторону заёмщиков. Но в моём примере, учитывая, что досрочки были ближе к дате очередной страховки, такие возвраты по страховке были в пределах 1 тыс. руб., что составляло доли процента от погашаемого основного долга.

И вот – ипотека закрыта! Но… поздравлять ещё рано.

В эйфории многие забывают об одном маленьком, но очень важном нюансе, из-за которого впоследствии при продаже недвижимости сталкиваются с проблемами и очередной беготнёй по отделениям банка «в режиме ошпаренной кошки».

И называется этот «нюанс» – закладная. А нужна она для снятия обременения (погашения регистрационной записи об ипотеке) в соответствии со ст. 25 Закона (ч. 1):

«…в течение трёх рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав документов: в случае, если выдана закладная: заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме…»

Через некоторое время для собственного успокоения можно заказать выписку из ЕГРН.

(окончание следует: Легенды законодательства – Перспективы – Постскриптум – Интересные ссылки)

∫ Предыдущие публикации ∫

√ И снова... шум. Покой нам только снится

√ Оплата труда в выходные и нерабочие праздничные дни

√ Hard&Soft. Бесплатно для домашнего использования