Как собственнику, сдающему квартиру, избежать проблем с ФНС?

С начала 2019 года не утихают споры по поводу обоснованности применения ФНС санкций к собственникам жилья, решившим сдать его в найм, но не желающим делиться прибылью от полученного дохода с государством. Активность власти в вопросе выявления скрытых источников дохода граждан возникла не на пустом месте. Механизм борьбы с нарушениями налогового законодательства с новой силой отрабатывается на местах на основе Методических рекомендаций Минфина РФ.

В помощь налоговикам призываются граждане, сотрудники управляющих компаний, миграционные службы. Благодаря сообщениям о неофициальной сдаче квартиры, предоставить которую иной раз даже рады соседи, УК или сами квартиросъемщики, попавшие в конфликтные отношения с собственником жилья, ситуации оборачиваются серьезными проблемами для граждан.

Чем грозит собственнику незаконная сдача жилья?

Каждый, кто заходит на рынок аренды недвижимости, знает, что есть только два способа извлечения прибыли: законный (официальный) и незаконный (неофициальный).

В первом случае граждане заключают договор, при нарушении которого у каждой из сторон есть возможность обратиться в суд за защитой своих прав, гарантированных государством. При этом у собственника жилого помещения появляется обязанность по уплате налога в размере 13 % (НДФЛ) с полученного дохода.

Второй способ извлечения прибыли наказуем. В данном случае, кроме непредставления налоговой декларации или подачи ее позже установленного срока, налоговые органы имеют возможность обвинить гражданина в незаконном ведении предпринимательской деятельности, что наказывается значительно строже.

Об этом сообщается в письме Минфина России от 27.11.2018 г. № 03-04-05/85652. Подробнее здесь.

Способы избежать налоговых требований

1. Оформление договора безвозмездного пользования жилым помещением. Наиболее распространенный способ уклонения от уплаты налогов. Документ содержит те же правила, которые используются при подписании обычного соглашения с квартиросъемщиком, за исключением платы за временное пользование жильем. Жилец принимает квартиру и обязуется вернуть ее в том же состоянии, в каком получил от собственника. Сюда же можно включить обязанности квартиросъемщика по оплате коммунальных услуг.

Собственник квартиры по договору называется ссудодателем, а жилец, получивший жилье в безвозмездное пользование, – ссудополучателем. Правовые отношения, возникающие в результате заключения такого соглашения, регулируются положениями гл. 36 ГК РФ.

Отмечу, что, в отличие от договора в устной форме, письменная форма снижает риски сторон, поскольку фиксирует все условия использования квартиры, что исключает недосказанность и споры в дальнейшем. Кроме того, договор является гарантией сохранности переданного имущества или возмещения ущерба в случае его порчи или утраты.

Однако риск собственника не получить оплату за предоставленное в пользование жильем остается. А отстоять свои интересы в суде в данном случае не получится. Поэтому к выбору арендатора нужно подходить очень ответственно.

2. Оформление договора аренды на каждый расчетный период. Например, за основу расчета берется месяц. Когда срок аренды подойдет к концу и оплата за аренду будет получена, то два экземпляра прежнего договора уничтожаются, а вместо старого соглашения составляется новое на следующий месяц на прежних условиях. В этом случае доказать длительность и систематичность арендных отношений будет проблематично. Но есть риск для квартиросъемщика. Он заключается в том, что собственник может передумать продлить с ним аренду, и проблема поиска жилья снова отнимет все свободное время.

3. «А был ли мальчик?» Договора нет, а встреча с инспектором назначена.

На основании ст. 31 НК РФ у налоговых органов есть право вызывать граждан по вопросам налогообложения для дачи пояснений.

Для обоснования факта нахождения чужого человека на ваших квадратных метрах сообщите инспектору ФНС, что подселили к себе друга или родственника и что у вас принцип – плату со своих не брать. Законодательство не запрещает проживание таких лиц на жилой площади собственника и является полностью легальным.

В итоге

Сдавать квартиру по закону или на нелегальных условия – решает каждый собственник самостоятельно. Риски присутствуют в обоих случаях. И какой из них является наиболее безобидным с точки зрения правовых последствий, то есть что лучше выбрать: отсутствие проблем с ФНС или с арендатором – сказать со 100% гарантией не получится.

В свою очередь, рекомендовать какие-либо незаконные действия мы, юристы, не можем.

Хорошего вам дня!