Купля-продажа земельного участка сопровождается подготовкой определенного перечня документации. Проверка документов проводится на этапе проведения переговоров между участниками сделки. Подписание договора проводится после того, как стороны удостоверяться, что сделка юридически чистая.
Общие правила продажи земли
Согласно гражданскому законодательству земельный надел считается объектом недвижимости, что влияет на условия продажи участка. При проведении сделки важно учесть, что земля и возведенная на ней постройка едины. Поэтому продажа участка и здания осуществляется в рамках одной сделки.
Для оформления купли продажи земельного участка требуется соблюдать ряд требований:
• Продавать недвижимое имущество имеет право только законный владелец земли. Иные варианты использования участка такую возможность исключают. Например, арендатор может пользоваться наделом, но не продавать его.
• Поскольку земля является частью недвижимости (дом, хозпостройки, гараж), сделка регистрируется в Росреестре. Несоблюдение этого правила приведет к признанию договора недействительным.
• Переход права собственности сохраняет тип и категорию разрешенной эксплуатации надела. Участники сделки не имеют права менять категорию земли без разрешения уполномоченных госучреждений.
• Если отчуждаемая земля находится в долевом владении, для продажи имущества требуется удостоверить соглашение у нотариуса.
Соблюдение нормативно-правовых требований и актов позволить оформить продажу земельного участка и исключить отказ со стороны регистрирующей службы.
Куда обратиться для регистрации сделки
Регистрация договора купли продажи земельного участка проводится в соответствии с Федеральным законом №218. Этим актом определены и варианты обращения граждан для регистрации перехода прав собственности:
• обращение с пакетом документов в подразделение службы государственной регистрации;
• подача заявки через МФЦ;
• составление заявления в электронном формате на сайте сервиса Госуслуги.
Последний вариант подходит гражданам с персональным аккаунтом на сайте. Процедура проверки и оформления документации в каждом случае идентична. Подавая заявку через отделение Росреестра, граждане получат итоговую документацию на два дня раньше.
В службе кадастра и учета проверяют не только подлинность документов, но и правомочия продавца. При наличии ареста или обременения на землю, в госрегистрации сделки будет отказано.
Список документов при продаже земельных участков
Регистрация перехода прав собственности проходит беспрепятственно, если у продавца есть на руках документация, подтверждающая право использования надела. Обязательным условием для сделки является постановка земли на учет в Кадастровом бюро и наличие технической документации из БТИ.
При отсутствии каких-либо документов из обязательного перечня, перед проведением сделки требуется привести документацию в порядок. Пока проблемы не будут устранены, продать участок не получится.
Документы для регистрации сделки от продавца:
• паспорт собственника;
• документ, подтверждающий регистрацию дачного участка в госучреждении;
• план межевания;
• документация, подтверждающая право владения наделом (договор дарения, купли-продажи, наследование);
• технический и кадастровый паспорт;
• документы на дачу, расположенную на земле;
• выписка из ЕГРН, удостоверяющая отсутствие обременений на объекте.
Если одного из документов нет, стороны оформляют предварительное соглашение с обозначением точной даты готовности необходимой документации. Такой договор не накладывает на участников сделки никакой ответственности.
Если продавец состоит в браке, в обязательном порядке предоставляется согласие жены (мужа) на сделку в письменной форме. Дополнительно требуется справка из ИФНС об отсутствии задолженности по уплате налоговых взносов.
Требования к оформлению договор купли-продажи
Соглашение составляется в письменной форме и визируется обеими сторонами. При несоблюдении такого условия, сделка признается недействительной. В документе прописывают сведения об объекте соглашения и его стоимости. Относительно земельного надела отражается следующая информация:
• адрес расположения;
• общая площадь;
• кадастровый номер;
• категория земли;
• тип разрешенной эксплуатации;
• сведения о правоустанавливающей документации.
Также в договоре детально прописывают порядок взаиморасчета между сторонами и дату передачи участка от действующего владельца земли к приобретателю. Соглашение составляется в трех экземплярах: продавцу, покупателю и в Росреестр.
Если в роли продавца выступает ребенок, не достигший восемнадцати лет либо недееспособный человек, потребуется заверение договора у нотариуса, чтобы оформить сделку.
Сроки регистрации
После сдачи документации в отделение государственной службы регистрации или в многофункциональный центр, собственник получает расписку. В ней прописан срок готовности документов. В обозначенную дату требуется посетить отделение Росреестра или МФЦ и забрать выписку.
Срок постановки земельного участка на учет составляет от семи до девяти дней с момента сдачи документации.
Возможные трудности при оформлении сделки
Приобретая земельный надел необходимо внимательно изучить документацию на участок и возведенную постройку. Человеку, заинтересованному в приобретении надела, стоит удостовериться, что на земле нет обременения или ареста. Такие ограничения прописываются в кадастровой документации на недвижимое имущество. Если выписка предоставлена давно, сведения могли устареть. В таком случае потребуется выполнить повторный запрос на получение обновленной документации.
Обязательно проверяется категория надела. В наименовании должно быть прописано: земля населенного пункта. Если в паспорте отражена сельскохозяйственная категория, предварительно требуется уточнить, можно ли изменить тип эксплуатации, чтобы построить жилой дом.
Перед оформлением договора купли продажи земельного участка необходимо сравнить сведения, указанные в технической документации с реальными показателями. Если информация отличается, требуется корректировка плана участка и внесение изменений в документацию.
