Что делать владельцам квартиры, которые не могут жить вместе: позиция Верховного суда

Всем доброго времени суток!

Часто случается, что у малогабаритного жилья несколько собственников. Проживающие под одной крышей люди, причём не всегда это родственники, вынуждены находить компромисс, что не всегда получается. Да и соседи бывают разные… Вот и разворачиваются на маленьких площадях большие конфликты.

Такие соседи имеют право обратиться в суд для определения порядка пользования помещением. Однако споры, как правило, затягиваются и нередко доходят до Верховного суда.

В этот раз Верховному суду необходимо было определиться, на какую компенсацию может рассчитывать не проживающий постоянно собственник и можно ли избежать выплаты компенсации.

Что говорит закон

• В силу пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
  

• Согласно пункту 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Исходя из смысла вышеприведенных норм права: компенсация по сути является возмещением понесенных одним собственником имущественных потерь (убытков), которые возникают при объективной невозможности осуществления одним собственником полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие использования другим собственником имущества сверх приходящейся на его долю части общего имущества.

Суть спора

В однокомнатной квартире Московской области с 2006 года жила пенсионерка Зотова, последней было диагностировано психическое заболевание, исключающее ее возможное совместное проживание с кем-либо.

После смерти отца Зотовой ее сводный брат продал свою долю посторонним людям: в 2017 году половину квартиры купила Квакова. В 2018-м Квакова подала иск, в котором попросила определить порядок пользования квартирой и оплаты коммуналки пропорционально долям, она указала, что у квартиры два собственника, а живет там только Зотова.

Первая инстанция

Требования Кваковой отклонены: истица не представила доказательств, что ей мешают пользоваться квартирой.

Апелляция

Московский областной суд (Определение № 33-17020/2018) обязал Зотову ежемесячно выплачивать Кваковой 11 500 руб. за пользование чужой долей и коммуналку по счетчикам. Данная сумма, назовём её «арендная плата», была рассчитана судом исходя из заключения ООО «Центр экспертизы и оценки "Альянс"», при проведении которого сотрудники использовали сравнительный подход по аналогичным объектам недвижимости – однокомнатным квартирам, которые сдавали по средней цене 23 000 руб.

Ответчица обжаловала решение в Верховный суд, представитель Зотовой аргументировал жалобу тем, что ее пенсия в месяц всего 12 700 руб.

Позиция Верховного суда

Коллегия ВС (определении № 4-КГ 19-5) пришла к выводу, что апелляция неверно определила размер компенсации, потому что не учла важных обстоятельств дела:

• Покупая долю в 2017-м, Квакова должна была предвидеть, что не сможет поселиться в однокомнатной квартире, так как было известно, что вторая собственница постоянно там проживает и страдает заболеванием, которое мешает совместному с ней проживанию.

• Спорная квартира по техническому назначению не предназначена для проживания нескольких семей, которые не состоят между собой в родстве.

• Апелляция взяла среднерыночную цену аренды подобных квартир, а в исследовании участвовали свободные объекты, при этом в учёт не бралось, что в спорной квартире живет пенсионерка, которая владеет половиной жилья, а другой половиной реально невозможно пользоваться.

Дело было отправлено на пересмотр в апелляцию.

Мнение юристов

Мнение юристов насчёт данного спора не однозначно: одни считают, что Мосгорсуд вынес решение, исходя из рационального понимания права собственности, учитывая, что второй собственник не может испытывать неудобство лишь потому, что первый не имеет возможности выплатить компенсацию, а социальные обязательства перед инвалидом имеет лишь государство. Для собственности на жилье имеет значение личность собственника.

Другие же считают, что позиция Верховного суда обоснованна, и в каждом деле необходим субъективный подход.

А вы, уважаемые читатели, на чьей стороне: пенсионерки Зотовой или новой собственницы Кваковой?

Благодарю за внимание!

По ссылке вы можете ознакомиться со следующими публикациями:

Важно: в 2020 г. вступят в действие 5 законов, которые нужно знать каждому собственнику жилья!

Подробнее ➤

Важно! Подписан Закон о защите прав добросовестных покупателей жилья

Подробнее ➤