Здание не достроено, аренда земли истекла – как быть?

1 825 просмотров
937 дочитываний
22 комментария
Гайнанов Руслан Рамилевич
Автор публикации
РейтингРейтингРейтингРейтингРейтинг15.6к
Гайнанов Р.Р.
Уфа
Запись на консультацию
Написать
+7(917)341-3064WhatsAppTelegram
Подписаться

Типичная ситуация

На государственном или муниципальном земельном участке, взятом в аренду на определенный срок, строилось здание, но достроить его в течение срока аренды не успели. При этом регистрацией права собственности на объект незавершенного строительства застройщик не озаботился. Естественно, что при таком положении дел Росреестр откажется регистрировать право собственности на данный объект недвижимости ввиду отсутствия права на земельный участок.

Что делать?

Есть в Гражданском кодексе РФ пункт 2 статьи 621 о возобновлении договора аренды на неопределенный срок у продолжающего пользоваться предметом аренды арендатора в случае отсутствия на это возражений арендодателя. Однако Высший арбитражный суд в своем постановлении № 73 от 17.11.2011 г. указал, что такое возобновление возможно только для договоров, заключенных без проведения торгов.

С 1 марта 2015 года Земельный кодекс устанавливает обязательное проведение торгов при предоставлении участков в аренду для строительства.

Следовательно, возобновление договора аренды на неопределенный срок возможно при наличии следующих условий: а) истекший договор аренды был заключен без торгов, т.е. торги не предусматривались при его заключении; б) арендодатель не имеет возражений против такого возобновления, в том числе выраженных в самом договоре; в) арендатор продолжает пользоваться участком.

Что делать, если возобновление договора аренды на неопределенный срок невозможно?

Можно ли заключить новый договор?

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрена возможность собственнику объекта незавершенного строительства получить соответствующий участок однократно в аренду для завершения строительства при условии, что арендодатель в течение 6 месяцев с момента истечения договора не заявил в суд требование об изъятии данного объекта. Торги при этом не проводятся.

Кроме того, есть норма пункта 21 ст. 3 федерального закона 137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса РФ", где без дополнительных условий предоставляется возможность получить участок в аренду на 3 года для завершения строительства лицу, право собственности которого на объект незавершенного строительства зарегистрировано до 01.03.2015 г., или которому земля изначально была предоставлена в аренду до той же даты.

Тут же возникает вопрос: предоставит ли уполномоченный орган участок в аренду, если право собственности у застройщика на объект незавершенного строительства отсутствует, но очевидно, что именно застройщик имеет права на данный объект?

Однозначного ответа на данный вопрос судебная практика пока не дала. Хотя имеются определенные основания полагать, что отсутствие регистрации права на ОНС не должно препятствовать реализации застройщиком механизма получения земельного участка в аренду для завершения строительства при условии, что строительство велось на основании соответствующего разрешения или согласования.

В любом случае, во избежание проблем рекомендую контролировать сроки действия договора аренды и своевременно регистрировать право собственности на незавершенку.

Добрый день! Оказываю услуги в следующих сферах: - защита прав собственника недвижимости (разделы совместно нажитого; признание права; истребование из чужого владения; оспаривание сделок; негаторные иски; межевые споры) - оценка юридических рисков при покупке земельных участков, домов, квартир, иных объектов недвижимости; - договорные споры между субъектами предпринимательской деятельности; - защита прав потребителей; - обжалование ненормативных правовых актов. Предлагаемые мной услуги: - подготовка проектов договоров, исковых заявлений, отзывов на иск, апелляционных и кассационных жалоб, досудебных претензий; - представление интересов в суде общей юрисдикции, арбитражном суде. Стоимость услуг договорная. Телефон 8(917)34 13064, бесплатная консультация в WhatsApp и на телеграмм-канале t.me/zemned.
Ваш рейтинг должен быть не менее 500 для оценки публикации
25 / -1
нет
Поделиться в социальных сетях:
количество символов: 0

Комментарии (22)

Отписаться от обсужденияПодписаться на обсуждения
ПопулярныеНовыеСтарые
Андрей

А у нас еще более интересней. В 2018 году перезаключили договор для завершения строительства. Строительство закончили, оформили собственность на дом, а вот теперь землю в собственность переводить отказывают, потому что участок с 2014 года оказался в санитарно-защитной зоне поверхностного источника водозабора технической воды. И что теперь делать - не понятно . Обратились в суд, но на предварительном заседании настрой судьи не очень понравился...

0
Ответить
Цитировать
Гайнанов Руслан Рамилевич

Здравствуйте, Андрей!

Необходимо понять, каким образом и когда была установлена зона (нет ли нарушений). Для начала. Если зона установлена правильно, то, скорее всего останется вариант брать участок в аренду для эксплуатации на 49 лет.

0
Ответить
Цитировать
Андрей

Зона была установлена в 2014 году, но в кадастровой выписке на земельный участок сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории отсутствуют. Самое интересное, соседние участки в 2016 и позднее в собственность переводили, отказывать стали только в 2020 году.

0
Ответить
Цитировать
Гайнанов Руслан Рамилевич

То, что в выписке из ЕГРН отсутствуют сведения о зоне с особыми условиями использования территории - обычное дело. Чтобы внести о ней сведения, необходимо осуществить дорогостоящие кадастровые работы - определить границы зоны. Вот и получается, что в администрации сведения о ЗОУИТ есть, а в реестре их нет. Я бы начал с того, что выяснил бы каким актом/решением эта самая зона установлена. Бывают случаи, когда ЗОУИТ отражается в генплане или ПЗЗ (правилах землепользования) просто так, без какого-либо основания. Это неправильные зоны.

0
Ответить
Цитировать
Андрей

Зона установлена Приказом Департамента охраны окружающей среды и природопользования.

0
Ответить
Цитировать
Андрей

Что значит ЗОУИТ отражается в ПЗЗ просто так, без какого-либо основания?

0
Ответить
Цитировать
Гайнанов Руслан Рамилевич

АндрейПишет 08.07.2020 в 00:00
Что значит ЗОУИТ отражается в ПЗЗ просто так, без какого-либо основания?

Определение ВС РФ № 9-АПА 19-48 для примера.

0
Ответить
Цитировать
Андрей

Спасибо!

0
Ответить
Цитировать
Людмила

Руслан Рамилевич, а что будет с недостроем, который образовался на арендованном участке? В него ведь вложены деньги, и часто - немалые.

Хотя чаще всего строят на участках, на который заключают долгосрочные договора аренды.

+1 / 0
Ответить
Цитировать
Гайнанов Руслан Рамилевич

Людмила, недострой нужно завершать. Механизм есть: получение участка в аренду однократно для завершения строительства. Если и в этом случае строительство не будет окончено, то уполномоченный орган должен будет изъять незавершенный объект и продать его с публичных торгов. Сумму, вырученную на торгах, за минусом всех издержек должны вернуть застройщику.

0
Ответить
Цитировать
Людмила

Спасибо!

0
Ответить
Цитировать
Иван Евгеньевич
Иван Евгеньевич
30.06.2020, 18:01
Иркутск

Нищая страна с богатыми возможностями.

+1 / 0
Ответить
Цитировать
Роберт

Во время вышла статейка. Спасибо. А то как раз в апреле 2021 года выходит срок 10 летней аренды + строительство ИЖС. То есть я понял, что договор мне должны продлить еще на 3 года, так как имеется не завершенка в собственности? А если откажут, то могу смело обращаться в суд?

0
Ответить
Цитировать
Анастасия

Добрый день, имеются несколько вариантов: 1) договор аренды на зу заключён до 1 марта 2015 года, следует, что он в силу 621 ст ГК Считается возобновленным на неопределенный срок пока одна из сторон не заявит о его расторжении (причины-нарушения договорных обязательств) поэтому смело достраивайте дом. 2) в соответствии с п 6-8 ст 19 федерального закона 98 От 01.04.2020 имеете право продлить договор аренды на зу на срок не более 3 года (там имеются ряд требований к сроку подачи заявления и сроку действия договора, чтобы он был не истёкшим). И как прописано выше в статье, оформить незавершёнку.

+1 / 0
Ответить
Цитировать
Роберт

Договор был заключен сперва на три года в феврале 2012 года, потом каждые три года про д лев ал ся путем пере заключения договора, последний раз в 2018 году продлили на окончание строительства. Вот и думаю, продлят заново или нет.

0
Ответить
Цитировать
Анастасия

Добрый день, немного непонятно:

- какой вид разрешенного использования земельного участка (в самом первом комментарии вы упоминали ИЖС);

- по каким основаниям заключался первоначальный договор (например, на основании постановления о предварительном согласовании, п. 2 ст 39.6 ЗК РФ);

- если заключали доп соглашение на продление договора, то возможно воспользоваться ст. 621 ГК РФ, если заключали новый договор аренды в 2018 году и он еще действующий, то воспользуйтесь 98 Федеральным законом и заключите доп соглашение о продлении на 3 года, по окончании оформите незавершенку и еще на 3 года заключите новый договор, для завершения строительства.

+1 / 0
Ответить
Цитировать
Роберт

Земля выделялась под ИЖС в 2012 году и был заключен договор аренды на 3 года, в том же году получил разрешение на строительство в мае месяца на 10 лет, приступил к стройке, поставил металлические столбы для забора (которые весной были выдернуты и похищены). Через три года снова заключен новый договор аренды на три года (нв больший срок не давали). Поставил фундамент с нулевым циклом и оформил не завершенку. Квартиру не смог продать и стройка встала. Так я проблемал каждые три года путем заключения нового договора и последний был с пунктом на окончание строительства.

0
Ответить
Цитировать
Гайнанов Руслан Рамилевич

Не исключаю такого варианта, что последнее продления договора в Вашем случае и есть предоставление аренды для завершения строительства.

0
Ответить
Цитировать
Роберт

И, что меня ждет в последствии?

0
Ответить
Цитировать
Анастасия

В П. 6 ст.19 федерального закона #98 фз от 01.04.2020 говорится, что до 1 марта 2021 года арендатор вправе потребовать от арендодателя заключение доп соглашения о продлении договора аренды независимо от основания заключения основного договора, при условии... там условия типа отсутствие задолженности и другое... далее п 7 этой же статьи указывает нам срок, т.к у вас три года, то просите продлить на 2 года и 11 месяцев... обратитесь в уполномоченный орган в начале февраля или середине февраля 2021 года с заявлением о продлении ссылаясь на эти пункты 98 фз.

Есть ещё вариант, взять фэски бетонные для фундамента, построить объект 3*4 (фундамент, стены, крыша, окна) вызвать кадастрового инженера и ввести в эксплуатацию как индивидуальный жилой дом, выкупить зу, потом спокойно достроить дом, этот маленький домик перевести в нежилое, а тот другой ввести в эксплуатацию, либо маленький домик по акту выбора снять с кадастрового учета... это крайний вариант...

0
Ответить
Цитировать
Роберт

Спасибо большое за полные разъяснения по всем комментариям - вопросам. Больше подойдет наверное первый вариант, так как второй вариант не пройдет. В настоящее время индивидуальный жилой дом ввести в эксплуатацию можно только если имеются не только стены, крыша и окна, но и должно быть отопление, пол, потолок, водоснабжение (хотя бы во дворе) в общем полноценный дом и при этом площадь должна соответствовать площади по нормативы в регионе. А вот насчет выкупить землю, пытался, но отказали, пояснив, что только по полной стоимости и через аукцион

0
Ответить
Цитировать
Глазунова Инна Владимировна

Спасибо.

0
Ответить
Цитировать

Читайте также

Предоставление земельных участков в собственность граждан бесплатно
Предоставление земельного участка в собственность бесплатно гражданам, являющимся военнослужащими, проходящими военную службу по контракту, общая продолжительность службы которых составляет 10 ...
17.09.2021, 22:03 - 57 просмотров
1 комментарий
Подробнее
За что дачников могут оштрафовать❓
В этой статье будут перечислены самые основные штрафы, с которыми могут столкнуться собственники земельных участков для ведения садоводства или огородничества.
13.09.2021, 11:59 - 43 просмотрa
Подробнее
Как будет работать гаражная амнистия и кому ее не видать. Пошаговая инструкция по гаражной амнистии.
наконец-то можно получить в собственность земельный участок, на котором стоит ваш гараж. С 1 сентября 2021 года и следующие пять лет это можно сделать бесплатно, уверяют в правительстве.
02.09.2021, 06:58 - 76 просмотров
2 комментария
Подробнее
Есть ли смысл инвестировать в недвижимость?
Время - деньги - недвижимостьВремя – это деньги, а если вдуматься, то оно самое ценное, что у нас есть. Если вы умеете считать деньги, то и ценность времени очевидна. В этой
12.08.2021, 14:02 - 472 просмотрa
87 комментариев
Подробнее
Теперь можно узаконить земельные участки, которые были заняты самовольно
В России с 16 сентября вступят в силу поправки, которые позволят владельцам земельных участков получить в собственность землю, которую они заняли самовольно. Об этом сообщает
10.08.2021, 16:48 - 44 просмотрa
Подробнее
«За полгода полиция не сделала ничего».
На Урале волокитят дело группы аферистов, которые через маргиналов похищают земли и дома
28.07.2021, 17:00 - 215 просмотров
1 комментарий
Подробнее
Россияне назвали справедливую цену земельного участка
До 60 тысяч рублей большая часть россиян оценивают справедливую стоимость земельного участка. Об этом пишет РИА Новости со ссылкой на исследование
13.07.2021, 14:22 - 2 075 просмотров
5 комментариев
Подробнее
3 совета при покупке коммерческой земли
3 совета при покупке коммерческой земли2 дня назадПокупка земельных участков для коммерческого использования таит в себе немало опасностей.Ясно, что перед покупкой такой
13.07.2021, 14:16 - 57 просмотров
Подробнее
Росреестр напомнил дачникам о необходимости регистрации участков с «временным» статусом
Для владельцев земли не вводятся никакие новые основания для изъятия земельных участков, в том числе с 1 марта 2022 года. Росреестр объясняет, какие нововведения ввели поправки в Федеральный
06.07.2021, 16:39 - 148 просмотров
4 комментария
Подробнее
В 2022 году некоторые дачники и иные владельцы участков могут их лишиться: как этого избежать
На сегодняшний день многие люди могут сказать, что им принадлежит земельный участок.Но, к сожалению, на практике гражданин может себя считать собственником участка земли и быть в полной уверенности,...
04.06.2021, 14:03 - 4 784 просмотрa
80 комментариев
Подробнее
Выморочное имущество. Как купить?
Фото предоставлено Яндекс.Картинки.
27.05.2021, 13:02 - 2 320 просмотров
59 комментариев
Подробнее
Купить дачу – оценка рисков
Дача недорого в 6 соток под картошку или дачный участок в 6 гектар для круглогодичного пребывания на природе? Оценка рисков нужна в любом случае, если вы планируете купить земельный участок.Покупка
18.05.2021, 13:27 - 1 861 просмотр
20 комментариев
Подробнее
Россиянам рассказали, что запрещено строить на даче
Виды и категории объектов, которые можно строить на земельных участках, четко определены, рассказал агентству «
15.05.2021, 15:16 - 11 030 просмотров
34 комментария
Подробнее
Дачникам грозит штраф за одуванчики и мяту на участке
Друзья!Дачникам, которые не уничтожают на участке сорные растения, среди которых и одуванчик лекарственный, и мята полевая, грозит административный штраф, рассказала РИА Недвижимость юрист компании ...
04.05.2021, 13:13 - 250 просмотров
12 комментариев
Подробнее
Мы используем файлы cookie. Продолжив работу с сайтом, вы соглашаетесь с Политикой обработки персональных данных и Правилами пользования сайтом.