Юридическое заключение

По вопросу строительства гаражей на сданном в аренду администрацией земельном участке

Краткая фабула дела: Местная администрация несколько лет назад сдала участок земли в долгосрочную аренду на более 40 л. Этот участок находится очень близко к жилым домам и там собираются строить гаражи. Законно ли это и можем ли мы как этому противостоять или чтобы отозвали аренду?

Существует СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*, где обозначены нормативы расположения гаража на участке.

Итак, вот правила и нормы по выше обозначенному Своду правил, которых надо придерживаться при строительстве гаража на дачном участке с учетом санитарных и бытовых норм:

Между длинными сторонами жилых зданий следует принимать расстояния (бытовые разрывы): для жилых зданий высотой два-три этажа - не менее 15 м; четыре этажа - не менее 20 м; между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат - не менее 10 м. В условиях реконструкции и других сложных градостроительных условиях указанные расстояния могут быть сокращены при соблюдении норм инсоляции, освещенности и противопожарных требований, а также при обеспечении непросматриваемости жилых помещений (комнат и кухонь) из окна в окно.

Расстояния от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) домов индивидуальной застройки до стен домов и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должны быть не менее 6 м. Расстояние от границ участка должно быть не менее, м: до стены жилого дома - 3; до хозяйственных построек - 1. При отсутствии централизованной канализации расстояние от туалета до стен ближайшего дома необходимо принимать не менее 12 м, до источника водоснабжения (колодца) - не менее 25 м.

Допускается блокировка жилых домов, а также хозяйственных построек на смежных приусадебных земельных участках по взаимному согласию домовладельцев с учетом противопожарных требований, приведенных в разделе 15.

Указанные нормы распространяются и на пристраиваемые к существующим жилым домам хозяйственные постройки.

В сельских поселениях и районах усадебной застройки городов размещаемые в пределах жилой зоны группы сараев должны содержать не более 30 блоков каждая. Сараи для скота и птицы следует предусматривать на расстоянии от окон жилых помещений дома, м, не менее: одиночные или двойные - 10, до восьми блоков - 25, от восьми до 30 блоков - 50. Площадь застройки сблокированных сараев не должна превышать 800 м. Расстояния между группами сараев следует принимать в соответствии с требованиями пожарной безопасности. Расстояние от сараев для скота и птицы до шахтных колодцев должно быть не менее 20 м.

Также строителю необходимо соблюдать нормы расположения гаража относительно красных линий. Красные линии обозначают существующие или планируемые границы участков общего пользования и отделяют государственную территорию от частной. К красным линиям относятся границы территорий, на которых проложены различные коммуникации (электричество, водопровод, канализация), границы участков, на которых проходят автодороги и железные дороги. Красные линии отражены в генеральном плане поселения, проекте застройки территории. Нормы расположения объектов относительно красных линий установлены, чтобы коммуникациям, дорогам и так далее всегда был свободный доступ. Любое частное строение на вашем участке должно находиться минимум в 5 м от красной линии. Она может проходить как по границе участка, так и быть на некотором расстоянии от нее.

В случае если строители гаража нарушают указанные нормы, то вы вправе обратиться с жалобой в администрацию. Если администрация не примет ваши замечания во внимание, то данный вопрос следует решать в судебном порядке.

Так Демский районный суд Республики Башкортостан 2 декабря 2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1135/2019 по иску Попова Л.В, к Гайсина К.И. о пресечении действий, нарушающих право на пользование земельным участком, решил Исковые требования Попова Л.В, к Гайсина К.И. удовлетворить, и обязать Гайсина К.И. переместить капитальное строение, возводимое на земельном участке № в СНТ «Рица» не менее чем на 3 метра от границы участка № в СНТ «Рица», принадлежащего Попова Л.В., считая от выступающих частей этого капитального строения или от проекции их на землю, но не менее чем на 15 метров от бани, расположенной на земельном участке № в СНТ «Рица».

Помимо этого, стоит выяснить, получил ли арендатор земли разрешение на строительство гаража, или же это самовольная постройка.

К примеру, Железнодорожный районный суд г. Красноярска 30 мая 2017 года, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-162/2017 по исковому заявлению Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска к Павлову Е. А. о признании права собственности отсутствующим, наложении обязанности освободить земельный участок путем сноса самовольного строения, решил исковые требования Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска удовлетворить. А также Признать отсутствующим право собственности Павлова Е. А. на одноэтажный гаражный бокс площадью 45,1 кв.м. Обязать Павлова Е. А. не позднее трехмесячного срока с момента вступления настоящего решения в законную силу за свой счет освободить земельный участок, путем сноса самовольного строения в виде одноэтажного гаражного бокса. Взыскать с Павлова Е. А. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 рублей.

В дополнение к этому, я советую вам проверить ВРИ (виды разрешённого использования) земельного участка. В Земельном кодексе РФ, определяют размеры земельного участка, особенности допустимых действий на земле. Узнать текущий ВРИ земли можно на публичной кадастровой карте в случае, если ВРИ земельного участка на ней не указан, то вы можете подать заявление на предоставление выписки в Росреестр (ЕГРН). Если ВРИ не предусматривает постройку гаража, то соответственно его строительство на данном участке недопустимо.

Таким образом вы действительно можете противостоять строительству гаража рядом с вашим домом, если будут выявлены соответствующие нарушения.

text.ru

Юридическое заключение

По вопросу проходящей через участок теплотрассы

Краткая фабула дела: Купили дом с участком. Через участок проходит теплотрасса. Она находится в обременении у администрации. Теплотрасса не обслуживается, трубы полностью лысые, текут. Администрация не собирается их ремонтировать. Что делать? Могу ли я сам их просто закопать в землю?

Я бы не рекомендовал вам самостоятельно закапывать трубы под землю так как это, ввиду их состояния, может привести к заболачиванию земельного участка и наложению на вас административного штрафа по ст. 8.7 КоАП в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей, не говоря уже о дальнейших затратах на мелиорацию почвы. У вашей проблемы существует несколько способов решения. Первый это закопать часть теплотрассы, как вы и хотите, но для этого, во избежание дальнейших проблем, её требуется привести в надлежащее состояние. Второй способ-перенести участок теплотрассы за пределы вашего земельного участка.

Наружные инженерные коммуникации, в том числе и теплотрасса находятся в муниципальной собственности. В соответствии с Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ, к вопросам местного значения относятся — владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения. Обязанность проводить плановые ремонты (текущие и капитальные) обязаны те лица, в чьем ведении, в соответствии с актом разграничения балансовой принадлежности и эксплуа¬тационной ответственности, находятся тепловые сети.

Порядок ремонта теплосетей и иных объектов по теплопередаче регулируется Правилами вывода в ремонт и из эксплуатации источников тепловой энергии и тепловых сетей от 06.09.2012 №889. Постановление Правительства Российской Федерации от 16 августа 2014 г. N 820 г. Москва "Об изменении и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации по вопросам функционирования оптового рынка электрической энергии и мощности, а также проведения конкурентного отбора мощности в 2014 году". В данных актах определены понятия внеплановый ремонт, который требует немедленного выполнения ремонта (авария, прорыв) и может отключаться отопление на определённое время, и плановый ремонт, проводимый по утверждённым графикам (планам) между отопительными сезонами.

Согласно указанному выше Постановлению организация, отвечающая за эксплуатацию сетей, как и ресурсоснабжающая организация, должна произвести ремонт теплотрассы по заявке администрации района. А вы, как собственники жилья, обращаетесь в администрацию с заявлением на ремонт ветки теплотрассы.

В случае если администрация отказывается проводить ремонт, то данный вопрос следует решать в судебном порядке. Подобные вашему случаи нередко встречаются в судебной практике, так Курагинский районный суд Красноярского края 13 октября 2016 г. по делу № 2-237/2016 удовлетворил иск прокурора Курагинского района в интересах неопределенного круга лиц к администрации Щетинкинского сельсовета об обязании провести капитальный ремонт котельной и тепловых сетей. И обязал администрацию провести следующие технические мероприятия: провести ревизию котлов, при необходимости заменить электроды; обеспечить резервное электропитание котельной; восстановить в полном объеме тепловую изоляцию теплосетей от котельной до потребителей; провести мероприятия по предотвращению разрушения стены в помещении щитовой котельной; произвести ремонт кровли здания котельной, в течение 1 года с момента вступления решения суда в законную силу.

Схожее решение вынес и Виноградовский районный суд Архангельской области в решении по Дело № 2 а-61/2016 11 февраля 2016 года. Рассмотрев в открытом судебном заседании в пос. Березник административное дело по административному исковому заявлению и.о. прокурора Виноградовского района Архангельской области в интересах неопределенного круга лиц к администрации МО «Березниковское» о признании бездействия незаконными и понуждении организовать проведение капитального ремонта тепловых сетей, суд решил исковые требования и.о. прокурора Виноградовского района Архангельской области в интересах неопределенного круга лиц к администрации МО «Березниковское» удовлетворить.

Признать незаконным бездействие администрации МО «Березниковское» по организации проведения капитального ремонта тепловых сетей на участке от котельной, расположенной по соответствующему адресу.

Обязать администрацию МО «Березниковское» организовать проведение капитально ремонта тепловых сетей на указанном участке.

В дополнение к этому, я рекомендую вам выяснить, на каком основании теплотрасса проходит через ваш земельный участок. Установлен ли на неё сервитут, или же теплотрасса была проложена без согласия собственника земельного участка.

Вопрос о переносе участка теплотрассы возможно решить в судебном порядке. Основываясь на статье 304 ГК РФ вы можете требовать устранения всяких нарушений ваших прав собственности, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ст. ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Исковые требования подобного характера являются довольно распространенными.

В вашем случае основная сложность состоит в необходимости доказать, что устранение препятствия является единственно возможным и необходимым способом, обеспечивающим защиту ваших прав, и при этом не существует иных вариантов частичного исключения ограничений, образовавшихся при прокладке теплотрассы.

Так Московский областной суд в своем решении от 22.07.2015 по делу N 33-15480/15 отказал истцам в удовлетворении иска к СНТ об обязании устранить препятствия в пользовании земельными участками путем переноса линии электропередач, поскольку избранный способ защиты права не соответствует содержанию и несоразмерен объему нарушенного права, характеру нарушения, не обеспечивает баланс интересов сторон и выходит за пределы действий, необходимых для восстановления нарушенного права.

Но помимо этого, вам также придется доказать сам факт нарушения права. В случае если часть теплотрассы проложена с краю участка, необходимо выяснить, соответствуют ли фактические границы участка кадастровым границам, сведения о которых содержатся в Государственном кадастре недвижимости.

К примеру, Московский областной суд в решении по делу N 44 г-220/15, 4 Г-4317/2015 отказался удовлетворить иск гражданина к ПАО об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем выноса трансформаторной подстанции за границы участка истца, поскольку истец не представил достоверных доказательств нарушенного права. Согласно заключению эксперта фактические границы земельного участка, на котором расположена трансформаторная подстанция, накладываются на кадастровые границы земельного участка истца, площадь наложения составляет 1 м; для устранения наложения необходимо перенести подстанцию за пределы кадастровых границ участка истца; кадастровая ошибка в сведениях ГКН в отношении участка истца отсутствует. Эксперт указал, что фактические границы земельного участка истца не соответствуют кадастровым границам, сведения о которых содержатся в ГКН, что может быть вызвано неправильной установкой забора по границе со смежными земельными участками.

Также обращаю ваше внимание, что согласно П. 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Отсутствие возражений предыдущего собственника имущества против нарушений права собственности, не связанных с лишением владения, само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска нового собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения.

Если подойти к данному вопросу с должной ответственностью и заранее выяснить все необходимые детали, желательно подкрепив их заключениями кадастровых и строительно-технических экспертов, то ваше требование будет, как минимум, частично удовлетворено.

Юридическое заключение

По вопросу ограничения проезда к земельному участку по землям СНТ

Краткая фабула дела: приобрёл землю которая граничит с СНТ, проехать к участку могу только через это СНТ. На въезде стоит шлагбаум, куда меня не пускают. Сам участок не является частью этого СНТ. Правомерно ли мне ограничивать проезд?

На основании ст. 274 ГК РФ вы как собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком-сервитута. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В вашем случае, я бы рекомендовал, для устранения препятствия и установления сервитута достичь соглашения с СНТ в лице председателя.

В случае достижения соглашения сервитут подлежит гос. регистрации. Срок регистрации сервитута составляет: если документы представлены в Росреестр 7 рабочих дней, через МФЦ 9 рабочих дней. Регистрация сервитута производится на основании нотариально удостоверенного соглашения, в течение З рабочих дней, если документы представлены в Росреестр. А если документы поданы на регистрацию через МФЦ, то срок регистрации частного сервитута составляет 5 рабочих дней.

Обращаю ваше внимание, что на основании ст. 274 ГК собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Если вам не удастся договориться с председателем СНТ, то данный спор придется решать в судебном порядке. Но это не даёт никакой гарантии.

Так Самарский областной суд составил «Обобщение судебной практики по рассмотрению судами Самарской области в 2010-2012 годах дел, связанных с разрешением споров с участием садоводческих некоммерческих товариществ», согласно которому 57% дел об устранении препятствий в пользовании земельными участками и объектами недвижимости остаются без удовлетворения.

Исследование земельной практики показало, что установление сервитута в судебном порядке вполне возможно, но на бессрочный и безвозмездный сервитут рассчитывать не стоит. Впрочем, плата, как правило не превышает пары тысяч рублей в год. Но придется доказать суду, что установление сервитута является единственным способом доступа на земельный участок.

Так Ярославский районный суд в своем решении по делу № 2-1141/2020 2 июля 2021 года исковые требования Поляковой Анны Альбертовны к Порфирову Виктору Александровичу об установлении сервитута удовлетворил.

Из решения суда: «В целях обеспечения прохода и проезда на земельный участок, в интересах собственника данного участка – Поляковой Анны Альбертовны установить бессрочный частный сервитут в отношении части земельного участка, конфигурация которой отражена на схеме возможных вариантов установления сервитута, подготовленной кадастровым инженером ООО «Кадастр-Сервис» Полонской А.В. (вариант установления сервитута №1, площадь обременения - 201 кв.м.).Считать схему возможных вариантов установления сервитута, подготовленную ООО «Кадастр-Сервис», неотъемлемой частью настоящего решения.

Установить плату за сервитут в размере 1 443,74 руб., порядок ее внесения Поляковой Анной Альбертовной в пользу Порфирова Виктора Александровича – единовременно, ежегодно, не позднее 01 июля каждого календарного года.

Взыскать с Порфирова Виктора Александровича в пользу Поляковой Анны Альбертовны расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 руб.»

В данном деле истцу пришлось приводить обоснования несостоятельности альтернативных путей проезда к земельному участку. И доказывать несостоятельность альтернативных путей проезда и иных способов, предложенных ответчиком. Для этого была привлечены сторонние специалисты-кадастровые инженеры.

В целом, я настойчиво рекомендую вам прийти к соглашению с председателем СНТ.

Юридическое заключение

По вопросу прокладки дороги общего пользования администрацией ПГТ.

Краткая фабула дела: Земля ИЖС в собственности. Имеется разрешение на строительство. Построен дом. Участок находится на территории ПГТ. Нет дороги. Имеется физический адрес. Проезд Заводской 8. Рядом есть участки с адресами. Обязана ли администрация ПГТ проложить дорогу общего пользования. Если «да», то как правильно составить заявление.

Ст. 15 Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" указывает, что дорожная деятельность и создание условий для предоставления транспортных услуг населению относится к вопросам местного значения муниципального района. А поскольку это вопросы местного значения, то решать их должны органы местного самоуправления.

Согласно статье 48 устава Шкотовского муниципального района органы МС (местное самоуправление) могут выступать заказчиками по выполнению работ и оказанию услуг, связанных с решением вопросов местного значения и осуществлением отдельных государственных полномочий. Муниципальный заказ на поставки товаров, выполнение работ и оказание услуг оплачивается за счет средств местного бюджета т.к. пгт Шкотово (как я понял при поиске в росреестре, речь идет о нём (25:24:140301:423)) находится в пределах городского округа Владивосток.

Это значит, что в компетенции органов МС принять решение о прокладке дороги и в случае необходимости она обязана это сделать.

Администрация, как орган местного самоуправления, должна решать вопросы местного значения. В том числе и указанные выше вопросы по дорожной деятельности и созданию условий для предоставления транспортных услуг населению.

Но это ещё не значит, что эти вопросы решаться администрацией моментально. Многое зависит от бюджета района и добросовестности сотрудников администрации.

Как гражданин РФ вы имеете право на индивидуальные и коллективные обращения в органы местного самоуправления. Данное право закреплено в статье 32 Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ. Для обращения внимания администрации на данную проблему, я предлагаю вам совместно с другими собственниками земельных участков составить коллективное обращение в форме заявления в органы местного самоуправления.

Для правильного составления заявления в письменном обращении, согласно ст. 7 Федерального закона "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" от 02.05.2006 N 59-ФЗ

следует указать:

1) наименование органа, в который направляется обращение, либо Ф. И. О. или должность лица, к которому он обращается;

2) свои фамилию, имя и отчество (последнее — при наличии);

3) почтовый адрес, по которому должны быть направлены ответ или уведомление о переадресации обращения (в обращении в форме электронного документа указывается адрес электронной почты);

4) суть предложения, заявления или жалобы.

Также необходимо в письменном обращении проставить личную подпись и дату.

В случае отказа администрации в удовлетворении обращения, вы в судебном порядке можете обязать её проложить дорогу. Так, к примеру, Чишминский районный суд Республики Башкортостан в своем решении от 23 мая 2016 г. по делу № 2 А-940/2016 удовлетворил исковое заявление Альмухамедовой В.Р. к административному ответчику Администрации Городского поселения и признал незаконными бездействия Администрации Городского поседения Чишминский поссовет, выразившиеся в длительном непринятии мер по строительству дороги (подъездных путей) к земельному участку и обустройству хозяйственного проезда. Cуд своим решением обязал администрацию построить дорогу с твердым покрытием к земельному участку истца.

Схожий случай имел место в Московской области: 14 сентября 2016 года Талдомский районный суд рассмотрел дело (№ 2-826/2016) по иску Талдомского городского прокурора в интересах неопределенного круга лиц к Администрации городского поселения Вербилки об обязании построить автомобильную дорогу местного значения. Суд удовлетворил иск прокурора и обязал Администрацию городского поселения в течение года со дня вступления решения суда в законную силу построить автомобильную дорогу местного значения, обеспечивающую подъезд от земель общего пользования к земельным участкам собственников.

Как видно из судебной практики подобные случаи бездействия администрации зачастую решаются в пользу собственников земельных участков.