Печать на Акте не ставится Росреестром.

Ставится печать только на ДДУ и при регистрации самого ДДУ, то есть до того, как подписывается акт.

1) в настоящее время у застройщика нет обязанности размещать проектную декларацию, а также другие документы, перечисленные в ч. 2 ст. 3.1 Закона 214-ФЗ, на своем сайте (застройщики делают это добровольно для привлечения покупателей).

Застройщики обязаны это делать в Единой информационной системе жилищного строительства (ст. 3.1 Закона 214-ФЗ).

2) Касательно вашего вопроса.

Обязанность по размещению определенных документов застройщиком — это обязанность застройщика по раскрытию информации о себе (ст. 3.1. Закона 214-ФЗ). А ваш вопрос касается правил о рекламе проекта как самим застройщиком, так и третьими лицами.

Поэтому, для ответа на ваш вопрос следует использовать ч. 7 ст. 28 Закона о рекламе: "Реклама, связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, должна содержать сведения о месте размещения проектной декларации, предусмотренной федеральным законом, фирменное наименование (наименование) застройщика либо указанное в проектной декларации индивидуализирующее застройщика коммерческое обозначение.

Соответственно третьи лица при рекламе проекта должны указать сведения о месте размещения ПД (Единая информационной системе жилищного строительства) и фирменное наименование застройщика. Но у них нет обязанности загружать документы застройщика, в том числе ПД.

13 минут назад.

Если вы продаете квартиру, которая принадлежит несовершеннолетнему, и если риелтор занимается оформлением/сопровождением вашей сделки, то - да.

Такие два согласия получает застройщик от банка при заключении кредитного договора.

При этом, Законом о долевом строительстве предусмотрен закрытый перечень документов, которые застройщик обязан предоставлять дольщику на ознакомление. В этот перечень не входят два указанных выше согласия банка. Поэтому, с точки зрения закона, формально застройщик не обязан их предъявлять дольщику.

Ваш вопрос не понятен.

Почитайте договор. Если в нем не определен суд, в который будет подаваться иск (договорная подсудность, т.е., когда стороны в договоре определяют суд), тогда в случае разногласий исковое заявление будет подаваться по месту нахождения ответчика.

Другими словами, если истец обращается, к примеру, к организации, которая зарегистрирована в Нижнекамске, то иск подается в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Исходя из своей практики, в суде вы можете выиграть меньше 190 тыс. руб.

Из последнего примера: размер неустойки в суде заявили 1 200 000 руб, а в суде выиграли только 200 000 руб. Апелляция поддержала решение суда первой инстанции.

1. По закону, земля должна быть оформлена или в собственность застройщика, или в аренду, или в субаренду.

Поэтому, если в вашем случае земля в аренде у застройщика - это абсолютно законно.

Например, в Москве бОльшая часть земельных участков оформляется в аренду (собственность намного реже).

2. Действительно, в будущем участок перейдет в долевую собственность дольщиков.

Об этом говорится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11:

Земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность участников долевого строительства, а договор аренды этого участка прекращается.

На основании договора уступки вы "купили" право стать дольщиком по ДДУ (не важно, по какой цене вы купили это право).

Т.е. все ваши права и обязанности определены ДДУ. Договор уступки в данном случае - это лишь документ, который подтверждает, что вы стали новым дольщиком по ДДУ (взамен старого).

Поэтому вам не нужно волноваться, доплаты никто не вправе просить.

Но вышеуказанный мой комментарий только для случая, если по договору уступки вы купили право требования по ДДУ без перевода на вас долга перед застройщиком. Другими словами, важно, чтобы долга перед застройщиком у вас не было.

Пункт ДДУ, согласно которому нужно получить согласие застройщика на уступку, при ситуации, когда долг по ДДУ полностью погашен, является незаконным.

Почти всегда застройщики такой пункт включают, но, повторюсь, он является незаконным.

Последний год судебная практика складывается однозначно - суды признают такой пункт в ДДУ недействительными. Роспотребнадзор также признает такое положение недействительным.

Росреестр в последнее время (в большинстве случаев) регистрирует уступку без наличия согласия застройщика на уступку.

Поэтому договор уступки, зарегистрированный без согласия застройщика нельзя считать недействительным. И если заинтересованное лицо обратится в суд с иском о признании договора уступки недействительным в связи с тем, что нет согласия от застройщика, то признать договор недействительным не получится.

Законом не установлен срок для регистрации права собственности. Т.е. у вас нет обязанности зарегистрировать собственность в течение какого-то определенного времени.

При этом, вам нужно понимать, что отсутствие зарегистрированного права не освобождает вас от обязанности по оплате коммунальных услуг и иных эксплуатационных расходов после подписания передаточного акта.

Риск случайной гибели или повреждения имущества так же возлагается на вас уже с момента подписания передаточного акта, а не с момента регистрации собственности.

--------------------------------

1. Вне зависимости от того, задержал застройщик передачу квартиры или нет, вам нужно оплатить доп метры. У дольщика по закону две обязанности перед застройщиком: оплатить полную цену ДДУ (в том числе доплатить за доп метры) и принять квартиру (ч. 2 ст. 12 Закона 214-ФЗ).

Просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца дает право застройщику отказаться от исполнения ДДУ в одностороннем порядке (ч. 4 ст. 5 Закона 214-Фз).

У застройщика есть и право начислить неустойку за нарушение срока доплаты (ч. 6 ст. 5 Закона 214-ФЗ).

Застройщик имеет полное право не подписывать акт приема-передачи до того, как вы не произведете доплату.

2. Касательно просрочки передачи квартиры. То, что вы произведете доплату не лишает вас права требовать с застройщика неустойки за просрочку, если она есть. Сначала вам нужно написать застройщику претензию, а потом обратиться в суд (если на претензию застройщик не отреагирует).

3. Что касается даты подписания акта приема-передачи, и как вам лучше поступить, то тут не совсем понятно из вашего вопроса, каким образом застройщик вас уведомил о передаче квартиры. Это имеет большое значение для того, чтобы дать вам правильную консультацию.

Если в вашем ДДУ есть условие об изменении цены договора в случае увеличения площади (т.е. условие о доплате), то вы можете спокойно делать доплату без оформления доп. соглашения или какого-либо другого документа.

Верховный Суд РФ в Постановлении от 5 октября 2016 г. N 302-АД 16-12489 сделал следующий вывод: Возможность взимания доплаты по договору участия в долевом строительстве за увеличение площади квартиры даже при отсутствии зарегистрированного дополнительного соглашения к настоящему договору была признана законной, не содержащей наличия в действиях общества состава административного правонарушения, ответственность за которое установлена ч. 1 ст. 14.7 КоАП РФ.

Но! В Передаточном акте должна быть указана окончательная цена (цена с учетом доплаты) и окончательная площадь.

Если передаточный акт по ДДУ с застройщиком еще не подписан, можно выделить долю другому дольщику на основании договора уступки части прав по ДДУ (объем уступаемых прав будет пропорционален 1/2 доли). И уже на основании заключенного договора уступки, право собственности будет регистрироваться по долям.

Если передаточный акт с застройщиком уже подписан, тогда вы сможете "разделить" собственность только на основании или договора-купли-продажи (если будет передача доли платной), или на основании договора дарения (при бесплатной передаче доли).

Без какого-либо договора выделить долю не получится.

Закон 214-ФЗ распространяется только на тех, кто заключил с застройщиком ДДУ. На этих же покупателей (дольщиков) распространяется указанный закон и после ввода дома в эксплуатацию, и после регистрации права собственности.

Но если вы купили квартиру по ДКП, то вы НЕ попадаете под защиту закона о долевом строительстве.

В этом случае вам следует руководствоваться Гражданским кодексом и Законом о защите прав потребителей.

В ст. ст. 475, 557 ГК РФ описаны права покупателя при передаче недвижимости с недостатками (требовать соразмерного уменьшения цены, устранения недостатков или возмещения своих расходов на недостатки). Аналогичные положения предусмотрены Законом о защите прав потребителей.

При этом, даже если покупатель при подписании передаточного акта указал, что "претензий не имеет" или он не заметил недостатков, это не является основанием для освобождения продавца от ответственности, что установлено ст. 556 ГК РФ.

Имущественный вычет предоставляется каждому долевому собственнику в размере фактически понесенных им расходов по покупке квартиры, которые соответствуют доле каждого собственника, но не более предельной суммы, которая составляет 2 млн руб.

(п. 19 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015).

Я и сын заключили договор и купили у строительной организации квартиру.

Я заплатила 2000000 рублей, а сын заплатил 351435 рублей.

В договоре указаны доли квартиры: у Саратовской Елены Леонидовны – 2/3 доли, у Саратовского Павла Александровича – 1/3 доля в праве общей долевой собственности. В Едином государственном реестре у Саратовской Елены Леонидовны – 2/3 доли купленной квартиры.

Вопрос: Имею я право получить налоговый вычет 260000 рублей.

Я и сын заключили договор и купили у строительной организации квартиру.

Я заплатила 2000000 рублей, а сын заплатил 351435 рублей.

В договоре указаны доли квартиры: у Саратовской Елены Леонидовны – 2/3 доли, у Саратовского Павла Александровича – 1/3 доля в праве общей долевой собственности. В Едином государственном реестре у Саратовской Елены Леонидовны – 2/3 доли купленной квартиры.

Вопрос: Имею я право получить налоговый вычет 260000 рублей.

Квартиру оформить на другого человека можно, если дом введен в эксплуатацию. Но главное, чтобы не был подписан акт приема-передачи (передаточный акт).

В соответствии с п. 2 ст. 11 Закона о долевом строительстве уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Поэтому, если дольщик акт приема-передачи не подписал (даже, если дом введен в эксплуатацию), тогда можно заключить договор уступки прав требований по договору долевого участия.

Пункт ДДУ, согласно которому вы должны получить согласие застройщика на уступку, при ситуации, когда долг по ДДУ полностью погашен, является незаконным.

Такой пункт является нарушением ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Последний год судебная практика складывается однозначно в пользу дольщиков, и такие пункты признают недействительными.

Роспотребнадзор также признает такое положение недействительным.

Что делать. Есть два варианта.

1. Заключить уступку без получения согласия застройщика. Но тут могут возникнуть сложности при регистрации, в зависимости от того, к какому регистратору попадут ваши документы. Не вникая в положения законодательства и судебной практики, регистратор может вынести решение о приостановке регистрации с последующим отказом (если не принесете согласие застройщика). Такое случается не часто, но случается. Но полученный отказ Росреестра в регистрации уступки вы сможете обжаловать в суде.

Чтобы снизить риски отказа Росреестра в регистрации уступки, я рекомендую до подписания уступки обратиться в Роспотребнадзор с жалобой, в которой нужно просить привлечь застройщика к административной ответственности за включение в ДДУ пункта, нарушающего ваши права, как потребителя. Застройщика привлекут к ответственности, если с даты подписания ДДУ не прошел один год к моменту обращения в Роспотребназор.

Но главное, что нужно запросить Роспотребнадзор в жалобе - это дать экспертное мнение о законности соответствующего пункта.

Ответ Роспотребнадзор дает в течение месяца. Такой ответ, в котором будет дана экспертная оценка Роспотребнадзора, рекомендую сдать в Росреестр вместе с договором уступки.

2. Сначала обратиться в суд, оспорить незаконный пункт, получить соответствующее решение суда. А только потом заключить уступку и сдать документы на регистрацию вместе с решением суда.

Нет не сможете.

Если вы оформите уступку прав на отца, то только он сможет заявить о получении имущественного вычета (как покупатель).

Но в данном случае ему будет отказано в возврате вычета т.к. право требования на квартиру он получит безвозмездно, т.е. денег на приобретение квартиры он не тратил.

Прочитайте еще раз внимательно ДДУ. Если там действительно НЕ указано, что вы должны доплатить в случае увеличения площади (то есть в ДДУ НЕ написано о случаях изменения цены договора), то в этом случае застройщик не вправе требовать доплату.

Если застройщик обратится в суде (что маловероятно), то в суде единственным вашим доводом на требование о доплате должен быть абзац 2 статьи 5 закона о долевом строительстве, согласно которому по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Нет не нужно.

В законе не установлена обязанность в получении нового разрешения на строительство в случае межевания земельного участка.

В таком случае застройщику нужно только уведомить уполномоченный орган о межевании. А уполномоченный орган уже внесет в разрешение на строительство необходимые изменения (ст. 21.7, и 21.10 ГрК РФ).

Ответ на 1-ый вопрос:

Предлагаю поставщику приостановить передачу товара покупателю с направлением покупателю уведомления о приостановке поставки (положения Закона 44-ФЗ и ГК РФ позволяют поставщику это сделать).

В соответствии с п. 2 статьи 525 ГК РФ и п. 5 ст. 454 ГК РФ к отношениям по поставкам для государственных нужд в части, не урегулированной параграфом 4 главы 30 ГК РФ, применяются правила о договоре поставки. При отсутствии же соответствующих правил в параграфе 3 главы 30 к отношениям, возникающим из договора поставки товаров для государственных нужд, подлежат применению общие положения о купле-продаже.

П. 5 ст. 486 - В случаях, когда продавец в соответствии с договором купли-продажи обязан передать покупателю не только товары, которые покупателем не оплачены, но и другие товары, продавец вправе приостановить передачу этих товаров до полной оплаты всех ранее переданных товаров, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.

Абз. 1 п. 2 ст. 328 ГК РФ - в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Касательно направления уведомления покупателю – нормы ГК РФ и Закона 44-ФЗ не указывают на необходимость направления в соответствующем случае поставщиком уведомления, но сложившая судебная практика указывает на то, что реализация права поставщика на приостановку поставки невозможна без обязательного предварительного извещения об этом покупателя (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.11.2007 по делу № А 82-12642/2006-7, Постановление ФАС Уральского округа от 27.10.2009 по делу № А 60-442/2009-С 12).

Ответ на 2-ой вопрос:

Установление заказчиком в Извещении о проведении электронного аукциона указанного требования является правомерным на основании следующих норм законодательства.

В соответствии с п. 1 ч. 1 статьи 31 Закона о контрактной системе при осуществлении закупки заказчик устанавливает требование к участникам закупки о соответствии требованиям, установленным в соответствии с законодательством РФ к лицам, осуществляющим поставку товара, выполнение работы, оказание услуги, являющихся объектом закупки.

То есть, если предметом закупки является поставка товара, выполнение работы или оказание услуги, для осуществления которых необходима соответствующая лицензия, свидетельство или иной документ в силу положения законодательства РФ, заказчик устанавливает требование к участникам закупки о наличии соответствующего документа.

Требования к лицам, осуществляющим строительные работы, установлены Градостроительным кодексом РФ, согласно части 1 и 3 статьи 55.8 которого Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо имеет право выполнять заключенные с использованием конкурентных способов договоры подряда на выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов кап строительства, при условии, что такой ИП или такое ЮЛ является членом соответствующей саморегулируемой организации.

Вышеуказанные разъяснения содержаться в пункте 2 Обзора разъяснений законодательства о размещении заказов для государственных и муниципальных нужд (июль 2019 года).

Насколько я поняла, вы покупатель квартиры. Поэтому ответ для вас (как для покупателя) следующий.

То, что вы описали называется занижение цены в договоре купли-продажи, и это обычная практика на рынке недвижимости.

При этом, покупатели зачастую не знают своих рисков при такой сделке:

1) если по каким-то причинам впоследствии будет расторгаться договор купли-продажи (причины могут быть разными - это отдельная тема), и он будет расторгнут, то возникнет вопрос, какая сумма вам будет возвращена: та, что указана в ДКП или плюс та, что в расписке. Как правило, суд обязывает вернуть всё (то, что было передано по расписке признают неосновательным обогащением). При этом, риск не получить часть по расписке всё же есть.

2) в дальнейшем при продаже купленной квартиры (если вы захотите сделать это в течение 5 лет) вы утрачиваете возможность подтвердить при исчислении налога на прибыль произведенные реальные затраты при покупке квартиры и уменьшить налогооблагаемую базу.

3) кроме того, это ограничивает вас в возможности получить имущественный налоговый вычет с суммы, затраченной на покупку квартиры, сумма вычета соответственно будет занижена.

Если договор долевого участия не был зарегистрирован, тогда и договор уступки, по которому вы купили помещение, не мог быть зарегистрирован.

Если же договор уступки зарегистрирован, то Росреестр наверняка ошибается в том, что ДДУ не прошел гос регистрацию.

Если же и уступка не зарегистрирована, и ДДУ не зарегистрирован, то первое что вам нужно сделать - обратиться к застройщику и сообщить о вашей проблеме.

Еще важно понимать кому вы заплатили деньги: тому, кто продал вам помещение по уступке, или застройщику (если уступка была с переводом долга).

Если заплатили деньги застройщику при не зарегистрированном ДДУ - это незаконная приемка денег со стороны застройщика (и адм ответственность, и уголовная).

Если вы заплатили деньги цеденту (продавцу по договору уступки) при незарегистрированной уступке и ДДУ я могу предположить, что цедент незаконно продал то, что ему не принадлежит.

Сам процесс принятия квартиры происходит по законам, которые действуют на дату принятия. В этой части каких-то серьезных изменений в законодательстве нет.

Это абсолютно законно. Более того, это снимет ваши возможные риски, связанные с так называемыми "двойными продажами". А вот заключить инвестиционный договор с застройщиком по строящемуся дому и заплатить по нему деньги - не законно, застройщики сейчас привлекаются и к уголовной ответственности за такие нарушения. Согласно законодательству, если физ. лицом покупается недвижимость в строящемся доме, застройщик вправе принять деньги от такого физ лица только по договору долевого участия.

В практике таких случаев много, сдаются обычные копии. При этом, сотрудники Росреестра имеют доступ к программе в которой по серии и номеру вашего согласия можно проверить его на достоверность достоверность.

Не важно, когда вы купили квартиру по ДДУ. Важно, когда вы оформили на нее право собственности.

Если вы будете продавать квартиру после того, как пройдет 5 лет с даты оформления её в собственность, то налог платить не нужно будет, декларацию 3-НДФЛ подавать также не нужно будет.

Но если продаете раньше (в пределах 5-ти летнего срока), то расчет налога зависит от того, за какую цену вы продаете квартиру.

А) если в договоре купли-продажи продажная цена квартиры составляет БОЛЕЕ 70% от кадастровой её стоимости, то налог рассчитывается так:

продажная стоимость квартиры по договору купли-продажи минус цена покупки по ДДУ (снизить налог до нуля можно, если продажная цена квартиры равна вашим расходам на покупку квартиры, но если такая продажная цена в договоре купли-продажи БОЛЬШЕ 70% кадастровой стоимости).

Б) если в договоре купле-продажи продажная цена квартиры составляет МЕНЕЕ или РАВНА 70% от кадастровой её стоимости, то налог рассчитывается так:

70% кадастровой стоимости минус цена приобретения вами этой квартиры.

Можете. Только в двух случаях:

1) если мат капитал используется на оплату первоначального взноса или погашение основного долга и уплату процентов по кредиту на покупку квартиры

2) если мат капитал используется на покупку товаров/услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов.

Только на долю должника.

Если квартиру вы купили до 01.01.2016 (т.е. право собственности на квартиру оформили до 01.01.2016 г.), то никакого налога вам платить не нужно будет, вне зависимости от того, за какую цену продадите квартиру.

Если квартиру вы оформили в собственность после 01.01.2016, то для определения размера налога нужны ответы на два вопроса:

1) сколько лет прошло с даты оформления в собственность квартиры и до момента подписания договора на её продажу

=2) как вы получили эту квартиру (купили/получили в наследство и от кого/получили по договору дарения и от кого/получили в результате приватизации)

Мы оформим её в собственность в мае-июне, и сразу выставим на продажу, примерно за ту же сумму.

Куплена она будет по сертификату 'молодая семья' + свои средства.

Если вы застройщику НЕ полностью оплатили цену ДДУ, то вы можете заключить договор уступки права требования только [u]с согласия застройщика и только с одновременным переводом вашего долга по ДДУ на это третье лицо.

Если вы застройщику полностью оплатили цену ДДУ, то вы можете заключить договор уступки без согласия застройщика, но если в ДДУ нет пункта о том, что согласие застройщика требуется в этом случае.

Если такой пункт есть, то ситуация чуть сложнее: некоторые суды признают пункт недействительным и не соответствующим закону, некоторые - законным. Но Роспотребнадзор в Москве однозначно считает этот пункт не соответствующим закону.

Вам надо посчитать, что вам будет выгоднее: получить квартиру с чистовой отделкой вместо черновой (насколько я поняла ДДУ у вас заключен на черновую) или взыскать с застройщика неустойку за просрочку передачи квартиры.

Если сумма неустойки за просрочку передачи квартиры будет выше, тогда ДС вам подписывать не надо.

Дополню:

Если квартира подарена кем-то из близких родственников, то вы будете освобождены от уплаты НДФЛ, если будете продавать квартиру через 3 года с даты дарения (а если точнее, то - с даты оформления на вас собственности).

Если квартира подарена не близким родственником, тогда придется ждать 5 лет, чтобы иметь возможность продать без уплаты налога.

Примечание: Близкими родственниками признаются супруги, родители и дети (в том числе усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ; ст. 2, абз. 3 ст. 14 СК РФ).

Важно, чтобы дата подписания ДДУ была раньше даты разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

А на регистрацию ДДУ может быть сдан даже после получение разрешения на ввод. Поэтому если дата подписания вашего ДДУ раньше 27.12.2018 г., то всё законно и правильно.

Нет. После заключения договора уступки права требования по ДДУ вы должны передать ваш экземпляр (оригинал) новому дольщику.

В налоговую по 3-НДФЛ тогда мне какой документ для разницы продаж предоставлять?

Важно, чтобы доверенность от Участника ДДУ была нотариальная.

Если доверенность НЕ нотариальная, то подписание будет незаконным.

Кроме того, при сдаче договора уступки на регистрацию, такую доверенность (оригинал + копия) надо предоставить вместе с другими документами для регистрации сделки. Иначе вам откажут в регистрации.

Кроме того, внимательно прочитайте доверенность. В ней должно быть прямо написано, что поверенный (тот кто будет подписывать договор уступки) вправе подписывать договор уступки по договору долевого участия.

Любовь, платить налог со штрафа/неустойки/пеней нужно. И налоговые органы, и суды придерживаются этой позиции. Считается, что сумма штрафа/неустойки/пеней, выплаченная физическому лицу за за ненадлежащее исполнение условий договора, является экономической выгодой и доходом этого физического лица, подлежащим налогообложению. Такой вывод они распространяют, как на неустойку по Закону о долевом строительстве (ч. 2 ст. 6 Закона 214-ФЗ), так и на штраф за несоблюдение добровольно требования потребителя (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей). При этом, сумму возмещения морального вреда освобождают от налогообложения. Касательно возможности рассрочки - советую вам обратиться в саму налоговую и обсудить это с ее сотрудниками.

Есть хорошее разъяснение Министерства Финансов РФ на тему налогообложения неустойки (Письмо от 30.07.2018 № 03-04-06/53327).

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел письмо по вопросам обложения налогом на доходы физических лиц доходов, выплаченных организацией-застройщиком участникам долевого строительства, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Пунктом 1 статьи 210 Кодекса установлено, что при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.

Согласно статье 41 Кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами "Налог на доходы физических лиц" Кодекса.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства - в частности, в случае просрочки исполнения.

В связи с этим сумма неустойки, выплаченная застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", отвечает вышеуказанным признакам экономической выгоды и является его доходом, подлежащим обложению налогом на доходы физических лиц.

Перечень доходов, не подлежащих обложению налогом на доходы физических лиц, содержится в статье 217 Кодекса.

Положений, предусматривающих освобождение от налогообложения сумм указанной неустойки, выплачиваемой организацией, в статье 217 Кодекса не содержится, соответственно, такой доход подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке.

Пунктом 1 статьи 226 Кодекса установлено, что российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, подлежащие налогообложению, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога на доходы физических лиц, исчисленную в соответствии со статьей 224 Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных статьей 226 Кодекса.

Указанные организации признаются налоговыми агентами и обязаны исполнить обязанности, предусмотренные для налоговых агентов, в частности, статьей 226 Кодекса.

В соответствии с пунктом 4 статьи 226 Кодекса налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате.

Согласно пункту 6 статьи 226 Кодекса налоговые агенты обязаны перечислять суммы исчисленного и удержанного налога не позднее дня, следующего за днем выплаты налогоплательщику дохода.

Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Закон о долевом строительстве разрешает застройщику менять цену договора долевого участия. В большинстве случаев цена меняется из-за корректировки площади квартиры после технических обмеров. Но цена может поменяться только в случае, если в вашем договоре долевого участия это прописано. Если увеличилась площадь вашей квартиры, но возможность увеличения цены в договоре не прописана, застройщик не вправе требовать с вас доплату. Такое правило устанавливает часть 2 статьи 5 Закона о долевом строительстве.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Для регистрации права собственности на квартиру в Росреестр или МФЦ сдаются следующие документы:-паспорта каждого инвестора (вернее просто предъявляются) и сами дольщики;-оригинал нотариальной доверенности от обоих инвесторов на того, кто сдает документы (если документы на регистрацию подаются не дольщиками лично);-оригинал ДДУ, зарегистрированного в Росреестре, со всеми доп соглашениями (если есть);-оригинал передаточного акта в 2-х экз;-оригинал и копия квитанции об оплате госпошлины (если собственность двух дольщиков долевая, то каждый из них платит по 1000 руб., если собственность совместная (только для супругов), то можно или по 1000 руб. заплатить, или 2000 руб. одному из супругов).

Если при регистрации права регистрируется ипотека, то дополнительно предоставляются:-оригинал кредитного договора;-оригинал и копия закладной (если есть).

Кроме того, учтите, что при сдаче документов на регистрацию нужно будет заполнить заявление о гос. регистрации права с указанием в нем СНИЛСа обоих дольщиков, адресов электронной почты.

Оставить апелляционную жалобу без удовлетворения - это значит отказать в такой жалобе.

Нет, не можете. Такая льгота предоставлена только для некоторых правонарушений в области безопасности дорожного движения (ч. 1.3. ст. 32.2 КоАП РФ).

1.3. При уплате административного штрафа лицом, привлеченным к административной ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного главой 12 настоящего Кодекса, за исключением административных правонарушений, предусмотренных частью 1.1 статьи 12.1, статьей 12.8, частями 6 и 7 статьи 12.9, частью 3 статьи 12.12, частью 5 статьи 12.15, частью 3.1 статьи 12.16, статьями 12.24, 12.26, частью 3 статьи 12.27 настоящего Кодекса, не позднее двадцати дней со дня вынесения постановления о наложении административного штрафа административный штраф может быть уплачен в размере половины суммы наложенного административного штрафа. В случае, если исполнение постановления о назначении административного штрафа было отсрочено либо рассрочено судьей, органом, должностным лицом, вынесшими постановление, административный штраф уплачивается в полном размере.

К сожалению, сделку вы признать недействительной не можете. Покупатель поступил очень грамотно, хотя и не честно (проще говоря, "кинул вас", используя абсолютно законные документы). В случаях, когда в договоре занижается цена, очень важно осуществлять прием-передачу денег до сдачи договора в Росреестр на регистрацию перехода права.

Ошибка техническая скорее всего. Уточните пжта, о какой выписке идет речь, чтобы я более подробно ответила.

Елена, в вашей ситуации речь идет не о продаже непостроенной квартиры, а об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве.

И доходы от такой сделки подлежат налогообложению по ставке 13% (для налогового резидента).

При этом расходы на оплату нового ДДУ (покупку прав на новую квартиру) вы не можете учесть, чтобы сэкономить на налогах с продажи предыдущей квартиры. Эти расходы вы сможете учесть, когда будете продавать права на новую квартиру или уже саму квартиру.

Налог с дохода от продажи прав по первой квартире придется заплатить. Но вы можете получить имущественный налоговый вычет в размере 250 000 рублей (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) или уменьшить сумму дохода, облагаемого налогом, на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Второе - выгоднее.

Можете.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона о долевом строительстве, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Но требование о выплате вам неустойки практичнее предъявить застройщику после уже подписания с вами передаточного акта, чтобы точно рассчитать, насколько был просрочен срок передачи.

Важно: если застройщик предложил вам подписать дополнительное соглашение о переносе срока по договору, подписывать его не нужно. Иначе, компенсацию взыскать не сможете.

После того, как вы получите от конкурсного управляющего уведомление о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства, вам следует предъявить требование о передаче жилого помещения или денежное требование (пп.2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Плюс советую вам не просто ждать письма от конкурсного управляющего, но и самому отслеживать ход судебного дела на сайте ВАС РФ (в картотеке арбитражных дел).

На подачу одного из вышеуказанных требований у вас есть три месяца с момента получения письма от конкурсного управляющего (п. 4 ст. 201.4 Закона о банкротстве).

Касательно вида требования (квартира или деньги) - при банкротстве застройщика готовятся два реестра требований, в которые включаются дольщики, претендующие на возврат денег, а также желающие получить квартиру. Вам следует выбрать, требовать возврата денег (в таком случае ДДУ расторгается) или требовать передачи квартиры. Как правило, требование о передаче квартиры предъявляют, когда строительство многоэтажки уже завершено или почти завершено.

После того, как вы определись с видом требования, подготовьте заявление для конкурсного управляющего.

В заявлении нужно указать: -ФИО конкурсного управляющего, -наименование суда, рассматривающего дело о банкротстве застройщика, -сведения о дольщике (ФИО, адрес, тел, эл почта),-информацию о неисполнении застройщиком своих обязательств по ДДУ,-номер и дату ДДУ, характеристики квартиры, указанные в ДДУ (номер квартиры, этаж, площадь и т.п.),-вид требования дольщика (требование о передаче квартиры по передаточному акту или требование о возврате денежных средств, уплаченных по ДДУ).

К готовому заявлению нужно приложить:-ДДУ с отметкой о гос. регистрации -документ, подтверждающий полную оплату ДДУ (квитанция, приходно-кассовый ордер или платежное поручение).

После того, как конкурсный управляющий получит ваше заявление, дождитесь включения ваших требований в реестр. Управляющий рассматривает заявление в течение 30 рабочих дней. Если ваше требование обосновано, оно включается в реестр.

Примечание:

а) конкурсный управляющий - гражданин РФ, утвержденный арбитражным судом для проведения процедуры банкротства застройщика.

Б) если при заключении ДДУ ответственность застройщика была застрахована, после открытия конкурсного производства вы можете обратиться в страховую компанию за выплатой страховой суммы.

Условия оплаты по договору и условия изменения цены не зависит от того, когда заключен договор долевого участия. Нужно читать условия договора. В нем застройщик устанавливает условия оплаты и случаи, когда цена договора может быть изменена. В большинстве случаев, в договорах долевого строительства устанавливается или 100%-я предоплата (но после регистрации договора в Росреестре), или предоплата + рассрочка. Гораздо реже (практически никогда) устанавливается оплата после сдачи объекта (тогда нет смысла долевого строительства, ведь суть долевого строительства - привлечение денег дольщиков во время строительства дома). Касательно изменения цены договора - у застройщика есть право указывать в договоре случаи, когда цена может или уменьшиться, или увеличиться. Самый распространенный случай, когда цена меняется - это изменение проектной площади квартиры после того, как дом сдан и проведены обмеры кадастровым инженером. Важно: цена ДДУ может измениться только если в ДДУ про это написано и написаны конкретные случаи.

Все выводы, сделанные в моем ответе основаны на ст. 5 Закона о долевом строительстве.

Да, нерезиденты платят налоги с продажи недвижимости, находящейся в России, по ставке 30% (п. 3 ст. 224 Налогового кодекса РФ). И не важно, как долго имущество находилось в собственности. Более того, нельзя уменьшить доход на имущественный вычет или в сумме расходов на покупку этого земельного участка. Такие возможности предоставлены только резидентам.

Важно иметь ввиду, что статус резидент/нерезидент от гражданства не зависит. Если иностранец на дату получения дохода находится в России не менее 183 календарных дней в течение 12 месяце подряд, то он признается налоговым резидентом, и в таком случае для него ставка налога составляет 13% от суммы дохода.

С некоторых пор и налоговые органы, и суды придерживаются мнения, что потребителям всё же нужно платить налог со штрафа/неустойки/пеней. Они считают, что сумма штрафа/неустойки/пеней, выплаченная физическому лицу за за ненадлежащее исполнение условий договора, является экономической выгодой и доходом этого физического лица, подлежащим налогообложению. Такой вывод они распространяют, как на неустойку по Закону о долевом строительстве (ч. 2 ст. 6 Закона 214-ФЗ), так и на штраф за несоблюдение добровольно требования потребителя (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей). При этом, сумму возмещения морального вреда и суды, и налоговые признают компенсационной выплатой и освобождают от налогообложения. Есть два хороших содержательных разъяснения Министерства Финансов РФ на эту тему (Письмо от 15.09.2017 № 03-04-06/59629 и Письмо от 30.07.2018 № 03-04-06/53327).