Возможности строительства на земельном участке в Челябинской области - нежилое помещение без соответствия проекту планировки и изменение категории земель для жилого дома

Уважаемый Вадим! Разъясняю Вам, что Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) территорий сельских и городских поселений определяют целевое и разрешённое использование земельных участков, то есть использование в соответствии с целью изначального или происшедшего создания земельного участка. В отличие от Генерального плана территории правила более точно детализируют, какие участки можно застраивать, а какие - нет, и что конкретно можно строить на территории. Правила - это не градостроительный документ или его разновидность, а нормативный правовой акт органов местного самоуправления, который регулирует как использование, так и изменение объектов недвижимости (изменение разрешённых видов использований) через введение градостроительных регламентов ( Градостроительный кодекс РФ, ст.1). Правила землепользования и застройки имеют обязательную юридическую силу и подлежат исполнению всеми государственными органами и органами местного самоуправления, органами надзора и контроля, владельцами недвижимости, инвесторами, застройщиками, заказчиками, подрядчиками. Действуют в пределах административных границ данного самоуправления. Являются основанием для разрешения споров в судебном порядке.

Правила имеют большую силу по отношению к Генеральному плану и другим видам градостроительной документации. Генеральный план особым образом учитывается в Правилах землепользования и застройки. В Правилах допускаются отклонения от исходных положений Генерального плана.

По Земельному Кодексу РФ, существует 7 видов целевого назначения (категорий) земельных объектов.Любой земельный участок относится к конкретной категории земель, то есть имеет конкретное целевое использование. Правовой режим (например, возможность или невозможность строительства, ведения конкретной деятельности на участке) для каждого конкретного участка определяется на основе его принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования внутри своей категории. (То есть вида разрешённого использования «внутри» категории).

У каждой категории есть свои виды (зоны) разрешённых использований. У каждого участка должно быть своё разрешённое использование. Разрешённое использование определяется на основе зонирования земель внутри каждой конкретной категории.

Зонированием территорий муниципальных образований (градостроительным зонированием) определяются границы территориальных зон и устанавливаются градостроительные регламенты (виды разрешённых использований земельных участков). Документом градостроительного зонирования являются Правила землепользования и застройки, которые утверждаются представительным органом местного самоуправления. Обязательными приложениями к проекту Правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний и заключения о результатах таких публичных слушаний.

Градостроительным регламентом устанавливаются виды разрешённого использования земельных участков в пределах границ соответствующей территориальной зоны. Сведения о видах разрешённого использования земельного участка вносятся в Реестр объектов недвижимости на основании градостроительного регламента или на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Участки в составе категории «земли поселений (населенных пунктов)» могут быть отнесены к зонам:

1.Жилым.2.Общественно-деловым.3.Производственным.4.Инженерных и транспортных структур.5.Рекреационным.6.Сельскохозяйственного использования.7.Специального назначения.8.Военным объектов.9.Иным территориальным зонам.

Решения об изменении вида разрешённого использования земельных участков внутри категории (то есть без изменения категории) вправе принимать:

1.Глава местной администрации поселения (до даты утверждения Правил землепользования и застройки),

2.Представительный орган местного самоуправления (депутаты поселения, городского округа) при утверждении Правил землепользования и застройки и при внесении в них изменений.

Надеюсь, что подробно раскрыл порядок вполне возможного решения поставленных

Вами вопросов, хотя некоторые из них были сформулированы несколько не корректно.

Желаю удачи.

Уважаемый Вадим! Вы действительно не поняли содержание ответа, хотя я всеми силами старался интерпретировать его и изложить в понятной форме. И с чего Вы решили, что жилой дом строить нельзя? По крайней мере, я Вам этого не говорил, это точно (у меня и доказательства имеются (почти не шучу). Отвечаю конкретно, если Вам так понятнее и проще воспринимать: Вопрос 1. Могу ли я построить на данном участке нежилое помещение, но НЕ в соответствии с проектом планировки XX-XXXXX, а какой-то свой? Ответ: Да, можете. Вопрос: Сохранится ли данная запись (о проекте планировки при выдаче нового свидетельства после совершения сделки купли-продажи? Ответ: Да, сохранится. Вопрос: Могу ли я построить на данном участке жилой дом? Ответ: Да, можете. Вопрос: Как для этого изменить категорию земель? Ответ: изменение категории земель не требуется, так как предполагаемые Вами строения относятся к разным зонам одной и той же категории земель. Вопрос: Какова (в среднем) вероятность положительного решения по данному вопросу? Ответ: практически 100%. Вопрос: Как, хотя бы, убрать запись о проекте планировки? Ответ: На основании соответствующего постановления представительного органа местного самоуправления (депутаты поселения, городского округа), которым вносятся изменения в Правил землепользования и застройки территорий сельских и городских поселений. Надеюсь, что ответил на все Ваши вопросы, но, в свою очередь, так и не понял, почему баню Вы считаете некоммерческим объектом, если именно в ней обсуждаются, решаются и\или обмываются многие и многие коммерческие вопросы (да и не только коммерческие...). Удачи в делах.

Жилые дома можно строить по разрешению на строительство, сейчас по уведомлению о начале строительства. Пока земля у Вас не переведена, незаконно строить можно, потом признать по суду. Дело в том, что на землях коммерческого назначения действует обычный разрешительный порядок, а именно требуется разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию. А вот на землях ИЖС и ЛПХ можно построить здания вспомогательного назначения. Перевод из одной категорию в другую, - дело хлопотное. Надо знать "зонирование". Допускается ли в донной зоне ПЗиЗ строительство частных домов. Если Ваша цель - заиметь здание и в дальних комнатах жить, а ПЕРВЫЙ ЭТАЖ, например, сдавать в аренде, то это заманчивая перспектива. Прописку можете сделать в любой рядом стоящей коммуналке, предварительно её выкупив или договорившись о прописке с хозяином. Всё зависит от гибкости Вашего ума и свободы действий.

=

На земле С ВАШИМ ВИДОМ и ПРИ НАЛИЧИИ КУРТА можно только строить те сироения, которые допускаются данной зоной застройки. Никто Вам ПЗиЗ менять быстро не будет. Это длительная и хлопотная процедура.

Анатолий Витальевич!

Я прошу прощения, но из Вашего ответа мне не совсем понятно, могу ли я построить объект, иной, чем указан в проекте планировке. По проекту планировки там должен быть один из корпусов загородного гостиничного комплекса.

Я бы хотел построить там жилой дом, но, понимая, что жилой дом построить там нельзя, хотел бы узаконить его, допустим, как индивидуальную частную баню (некоммерческий объект). Естественно, на нее будет создан свой проект. Допустимо ли это?