Перевод жилого помещения в нежилое

Краткое содержание:

Советы юристов (обновлено 17.03.2021)

1) Какой контролирующий орган обязан отреагировать на обращение и привлечь к административной или иной ответственности в рамках законодательства, если собственник нежилого помещение (бывшее жилое помещение) сдает в аренду данное помещение не по назначению перевода из жилого в нежилое (назначение перевода: под промышленные товары, по факту в помещении открыта пиццерия)?

1.1.
Добрый вечер. Нежилой объект также может иметь определенное целевое назначение, которое должны соблюдать собственники или временные владельцы. То есть если по документам предусмотрено использование в качестве магазина промышленных товаров, то данное помещение нельзя использовать в качестве пиццерии. За указанные нарушения могут наступать следующие виды ответственности: статьи 6.3 и 6.4 КоАП РФ предусматривают санкции за нарушение санитарно-эпидемиологических требований и правил для объектов недвижимости; по нормам ГК РФ допускается досрочное расторжение арендного договора, если арендатор допустил существенное нарушение его условий (в том числе, произвольно изменил целевое назначение объекта); нарушитель обязан компенсировать имущественный и моральный вред, причиненный гражданам, предприятиям или публичным образованиям. https://adm-pravo.ru/pravonarushenie/predprinimatelstvo/necelevoe-ispolzovanie-pomeshheniya/ Обращаться нужно в органы Роспотребнадзора. Напишите обращение, в порядке, предусмотренном законом, его должны рассмотреть и принять меры. Органы, осуществляющие федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор, рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных частью 1 статьи 6.3, ст. 6.4 КоАП РФ. Протоколы об административных правонарушениях, предусмотренных КоАП РФ, составляются должностными лицами органов, уполномоченных рассматривать дела об административных правонарушениях в соответствии с главой 23 КоАП РФ, в пределах компетенции соответствующего органа (ст.28.3 КоАП РФ).
1.2.
Вы удивитесь, но ваш вопрос решается немного иначе, чем жалобы в контролирующих оргнаны. Хождение по инстанциям - тупиковый путь. Собственник может сдавать помещение кому хочет. Однако, заставить его убрать пиццерию все таки можно. Дело в том, что в 99% случаев у таких магазинов пристроено крыльцо. Давно или нет - не важно. Важно то, что при пристройке этого крыльца, не было получено согласие всех собственников мкд. Это так, я уверена. Согласно позиции ВС РФ (Определение от 27 июня 2017 г. № 18-КГ-17-86) :на основании ст. 36 ЖК РФ пристройка крыльца к недилому помещению возможна только с согласия всех собственников помещений в доме, тк при возведении крыльца уменьшается часть общедомового имущества, а именно земельного участка. Поэтому, что я рекомендую в таких случаях своим клиентам. Мы пишем заявление собственнику помещения о том, что в вашем помещении имеется крыльцо, на пристройку которого мы согласия не давали. Просим, снести в такой то срок крыльцо. Подписи жителей. Не обязательно всех. Подписать может даже один человек. После этого дублируете это заявление в администрацию, Роспотребнадзор, жилищную инспекцию и прокуратуру. Так же описываете, что имеется крыльцо, на устройство которого вы согласия не давали. Просите провести проверку по данному факту нарушения прав собственников. После таких обращений собственник нежилого помещения становится очень договорспособным. И вы ставите ему свои условия.
1.3.
Если при переводе из жилого помещения в нежилое ст 23 ЖК РФ было определено, что нежилое помещение должно быть использовано под магазин промышленных товаров, то имеет место не целевое использование нежилого помещения. Лицо, использующее это нежилое помещение должно на основании Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 584 (ред. от 04.02.2021) "Об уведомительном порядке начала осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности" (вместе с "Правилами представления уведомлений о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности и учета указанных уведомлений") подать в Роспортребнадзор уведомление о начале осуществления предпринимательской деятельности Если вместо магазина промышленных товаров открыта пиццерия, не подал такое уведомление. Если бы предприниматель подал бы уведомление в Роспотребнадзо об открытии пиццеррии, когда помещение должно быть использовано под магазин промышленных товаров, то Роспотребнадзор запретил бы использование помещения под пицеррию. Поэтому вам в первую очередь нужно обратиться в Роспортребнадзор, чтобы предпринимателя привлекли к ответственности по ст 19.7.5-1 КоАПРФ "Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях" от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 24.02.2021) (с изм. и доп., вступ. В силу с 07.03.2021) КоАП РФ Статья 19.7.5-1. Нарушение юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем установленного порядка представления уведомлений о начале осуществления предпринимательской деятельности (введена Федеральным законом от 27.07.2010 N 239-ФЗ) 1. Непредставление юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем уведомления о начале осуществления предпринимательской деятельности (за исключением случаев, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 14.1.2 настоящего Кодекса) в случае, если представление такого уведомления является обязательным, - (в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 131-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей. 2. Представление юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем уведомления о начале осуществления предпринимательской деятельности, содержащего недостоверные сведения, в случае, если представление такого уведомления является обязательным, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей. Что касается собственника помещения, то Жилищная инспекция может оштрафовать собственника помещения за нарушения порядка перевода жилого помещения в нежилое (ст. 7.22 КоАП РФ, письмо Минрегиона России от 14 октября 2008 г. № 26084-СК/14, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2012 г. № 19 АП-3505/12). Использование помещения вместо магазина промтоваров под пицеррию является нарушением порядка перевода жилого помещения в нежилое Поэтому обратитесь еще и в Жилищную инспекцию.
1.4.
Светлана! Я понимаю Ваши эмоции. С этим вопросов рекомендую Вам обратиться в Администрацию Вашего района и в Государственную жилищную инспекцию, которые уполномочены проверить законность и обоснованность перевода жилого помещения в нежилое, соответствие этого перевода нормам ст.23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение ЖК РФ, договор аренды указанных помещений и изменение вида деятельности. При этом, в качестве справки: Изменение вида деятельности по ОКВЭД (пиццерия вместо промтоваров) имеет своей целью лишь классификацию и кодирование видов экономической деятельности и информации о них. Указание в ЕГРЮЛ кодов ОКВЭД не может расцениваться как ограничение права коммерческой организации (ее обособленных подразделений) заниматься иными видами деятельности. Также не имеет значения, указан ли код в качестве основного или дополнительного вида деятельности. Следовательно, присвоение организации какого-либо кода по ОКВЭД не лишает ее права на осуществление иных видов деятельности и не свидетельствует о получении ею необоснованной налоговой выгоды.
https://www.garant.ru/news/1290346/
Удачи Вам!
cкрыть
Россия
юрист онлайн
Каравайцева Е.А.
Спросить
Отзывовза 24 часа
116
Россия
юрист онлайн
Чистяков А. Е.
Спросить
Отзывовза 24 часа
58
Россия
юрист онлайн
Степанов А. Е.
Спросить
Отзывовза 24 часа
35
Россия
юрист онлайн
Кочетков А. В.
Спросить
Отзывовза 24 часа
35
Россия
юрист онлайн
Колпачков С. В.
Спросить
Отзывовза 24 часа
33
Россия
юрист онлайн
Логак Б. М.
Спросить
Отзывовза 24 часа
23
Россия
юрист онлайн
Разина Д.А.
Спросить
Отзывовза 24 часа
19
Россия
юрист онлайн
Озереденко С.Н.
Спросить
Отзывовза 24 часа
19
Россия
юрист онлайн
Злотникова Л. Г.
Спросить
Отзывовза 24 часа
18
Россия
юрист онлайн
Шишкин В.М.
Спросить
Отзывовза 24 часа
18
Россия
юрист онлайн
Дубачева И. Э.
Спросить
Отзывовза 24 часа
18
Россия
юрист онлайн
Соколов Д.Г.
Спросить
Отзывовза 24 часа
18
Россия
юрист онлайн
Ищенко О. П.
Спросить
Отзывовза 24 часа
17
Россия
юрист онлайн
Соловьев А.В.
Спросить
Отзывовза 24 часа
15
Россия
юрист онлайн
Питниченко А. Ю.
Спросить
Отзывовза 24 часа
15
Россия
юрист онлайн
Таштимиров У. И.
Спросить
Отзывовза 24 часа
15
Россия
юрист онлайн
Ярцева И. А.
Спросить
Отзывовза 24 часа
14
Россия
юрист онлайн
Бовтунов С. А.
Спросить
Отзывовза 24 часа
14
Россия
юрист онлайн
Шайдулина Л. Р.
Спросить
Отзывовза 24 часа
13
Россия
адвокат онлайн
Шамолюк И.А.
Спросить
Отзывовза 24 часа
13

2) Реально ли в 2021 году перевести нежилое помещение в жилое в Москве при наличии всех коммуникаций (1 этаж жилого дома)? Или есть неформальный жесткий запрет на такие переводы и фактически это не возможно сделать?..

2.1.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
2.2.
"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 25.05.2020) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.07.2020) Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение 1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений). 2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: (в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 133-ФЗ) 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения); 6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение; (п. 6 введен Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ) 7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение. (п. 7 введен Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ) 2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе: (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ) 1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости; (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ) 2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение. (часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.12.2011 N 383-ФЗ) 2.2. Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица - собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение. (часть 2.2 введена Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ) 3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов +_____________________________________________________
_________________

3) Соседи одной из смежной квартир не дают согласия на перевод жилого помещения в нежилое, на этом основании органы местного самоуправления нам также отказали. Что мы можем сделать?

3.1.
Увы, ничего. Только уговаривать этих соседей.

4) Занимаюсь переводом из жилого в нежилое помещение. Помещение общей площадью 30 кв.м. приобреталось в том числе за счёт материнского капитала. Собственников 5 в т.ч. отец, мать и трое детей (один из них достиг 19 лет). Вопрос: при переводе в нежилое нужно ли детям выделять долю в другом помещении?

4.1.
Решает орган опеки. Но, учитывая, что меняются в таком случае жилищные условия несовершеннолетних собственников - чтобы их права не нарушались, может потребовать.

5) Нежилое помещение в жилом доме (был магазин автозапчастей) год стоит закрытое, судебное разбирательство по переводу их жилого в нежилое, услуги по вывозу мусора не оказываются, договор не заключался. Нужно ли платить.

5.1.
Здравствуйте, Любовь! Если услуги фактически оказывались то да, нужно будет оплачивать.

6) При переводе жилого помещения в нежилое, какое количество собственников (прилегающих квартир, одного подъезда, либо все многоэтажки) должны подписать протоколы.
Кемеровская область. Г. Кемерово.

6.1.
Здравствуйте! 100% собственников жилых помещений.

7) Какие документы требуются для получения разрешения на ввод в эксплуатацию переведенного жилого помещения в нежилое. Постановление о переводе из администрации уже получено.

7.1.
Здравствуйте. Акт должен быть.
7.2.
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: (в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 133-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения); 6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение; (п. 6 введен Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ) 7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

8) Может ли администрация города на основании протеста прокуратуры вынести постановление об отмене выданного в 2011 году постановления о переводе жилого помещения в нежилое, если выдача акта приемки объекта осуществлялась на основании решения суда, а администрация выступала в качестве административного ответчика. Решение суда вступило в силу в марте 2017 года. Спасибо.

8.1.
Проще оспорить протест прокурора написав жалобу вышестоящему прокурору. Если протест написан именно по факту перевода, а не другим нарушениям. Что написано в судебном решении?

9) Имеется жилой двухэтажный дом с мансардой (тоже жилая). Земельный участок - Категория: земли населенных пунктов под жилую застройку. Планирую перевести первый и второй этаж в нежилое, а мансарду сохранить как жилое помещение. Вопрос: есть ли необходимость менять категорию земли и возможен ли законодательно перевод в нежилой фонд части жилого дома?

9.1.
Багер, назначение земли обязательно придется менять. Дом нужно разделить на части по документам, выделив их в натуре. Но и тогда все не просто.

10) Такой вопрос. Заключили договор аренды помещения на первом этаже во дворе жилого дома. После подписания договора узнали что помещение все еще является жилым, однако есть отдельная входная группа и разрешение губернатора Санкт-Петербурга на перевод помещение в нежилое помещение и организацию отдельной входной группы. Можем ли открыть в данном помещении магазин непродовольственных товаров (воздушные шарики) и если все-таки мы его откроем, то какие могут быть последствия? Спасибо.

10.1.
Здравствуйте Станислав Да вы можете открыть магазин по продаже непродовольственных товаров. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований в соответствии со ст. 17 ЖК
3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. 4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти
10.2.
К сожалению, нельзя. Сначала необходимо перевести помещение из жилого в нежилое. Порядок перевода вы можете посмотреть в ст.23 Жилищного кодекса РФ здесь http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/b930831f72b8c8e870e2b496422463d63c317639/
10.3.
Здравствуйте Станислав! Нет, нельзя! Изначально переводится помещение из жилого в нежилое. Далее, оформляются различного рода заключения для розничной торговли непродовольственными товарами, заключение пожарной безопасности и др. Ст. 17 ЖК РФ,
1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. (в ред. Федеральных законов от 06.07.2016 N 374-ФЗ, от 15.04.2019 N 59-ФЗ) 4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)
10.4.
Использование жилых помещений не по назначению влечет административной ответственности по ч. 1 ст. 7.21 КОАП РФ: предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
10.5.
Здравствуйте Станислав! Ст. 17 ЖК РФ установила назначение жилого помещения, а также определила пределы его использования и полномочия его владельцев и лиц, проживающих в нем. Согласно п. 1 общим предназначением жилого помещения является проживание в нем граждан. Исключение из этого правила установлено в п. 2 ст. 17, согласно которому жилое помещение может быть использовано для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. Для такого использования жилого помещения необходимо соблюдение следующих условий. Во-первых, для профессиональной или предпринимательской деятельности жилое помещение могут использовать только граждане, проживающие в нем на законных основаниях. Во-вторых, использование жилого помещения для профессиональной или предпринимательской деятельности допускается, если при этом не нарушаются права и законные интересы других граждан. В-третьих, использование жилого помещения для профессиональной или предпринимательской деятельности не должно создавать предпосылки для нарушения требований, предъявляемых к жилым помещениям, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации. Если у вас есть разрешение на перевод в нежилое, нужно оформить перевод.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
Помощь юристов и адвокатов
Спроси юриста! Ответ за5минут
спросить
Администратор печатает сообщение