Как и где получить разрешение на строительство/реконструкцию ИЖС, садового, дачного дома

3 августа 2018 года вступила в законную силу ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ «Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома».

В соответствии с нормами действующего законодательства РФ оформление разрешения на строительство необходимо при возведении капитального строительства объекта недвижимости, кроме временных строений, вспомогательных сооружений.

Разрешение на строительство/реконструкцию дает право собственника на законных основаниях «творить чудо» со своим строением, но с учетом соблюдения санитарных, противопожарных и строительных норм.

Когда оформлять разрешение не надо

Начнем с приятного условия, когда оформлять разрешение на строительство не надо (ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ):

• если планируется возведение не капитального строения (баня, сарай и прочие хозяйственные постройки, сооружения вспомогательного использования);
• если планируется строительство/капитальный ремонт/реконструкция гаража, садового (дачного) дома;
• если гражданин будет строить индивидуальный жилой дом (один хозяин, один вход);
• если планируется проведение капитального ремонта уже существующего капитального строения.

Уведомление о строительстве объекта ИЖС или садового/дачного дома

Для оформления вышеуказанного документа, собственник земельного участка (фактический застройщик) подает следующий пакет документов в администрацию по территориальному признаку:

• выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности на земельный участок;
• копию нотариальной доверенности, если подает представить;
• если было оформлено ГПЗУ (градостроительный план земельного участка);
• схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта ИЖС (она содержит информацию о технико-экономических показателях: площадь застройки, общая площадь дома, строительный объем, количество этажей, высоту дома, площадь земельного участка и графическую часть посадки дома в границах земельного участка с учетом отступов).

Документы можно подать всеми классическими способами: лично, через Госуслуги, Почтой России, через доверенное лицо.

В настоящее время форма уведомления о строительстве объекта ИЖС или садового (дачного) дома окончательно не утверждена, данный документ выдается по временной форме.

На основании данного документа собственник на законных основаниях может осуществлять строительство/реконструкцию индивидуального жилого дома или садового (дачного) дома. Общий срок, на который выдаются уведомления, составляет 10 лет.

Разрешение на строительство/реконструкцию

Подача документов и получение разрешения на строительство/реконструкцию осуществляется по территориальному признаку, то есть в орган местного самоуправления по адресу земельного участка (ч. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Пакет документов для получения разрешения на строительство/реконструкцию состоит из следующих документов:

• заявление на выдачу (обращаю Ваше внимание, что можно подать на проведение всего объема строительных работ или в отношении какой-либо части/этапа).
• копия нотариальной доверенности (при подаче через представителя);
• свидетельства о праве собственности на земельный участок/ выписка из ЕГРН;
• согласие всех собственников строения/земельного участка;
• градостроительный план земельного участка;
• проектная документация.

Если планируется увеличение согласованных размеров строительства (по ГПЗУ), то необходимо получить дополнительное разрешение на отклонение (п. 5 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Если, в соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, требуется проведение экспертизы проектной документации, то дополнительно необходимо предоставить положительное заключение.

Если собственников несколько, то возможна подача документов от одного лица через составление нотариальной доверенности.

Способы подачи документов: МФЦ/нарочно, через доверенного лица, Почтой России.

Законодательные санкции за самовольные строения/реконструкции

Как бы нам ни хотелось быть полноценными и единоличными «собственниками» своего земельного участка и единолично им владеть без оглядки на органы местного самоуправления и иже с ними, но, к сожалению, в настоящее время предусмотрена ответственность за самовольные строения или самовольные реконструкции.

Обращаю Ваше внимание, что согласно ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за строительство/реконструкцию капитального строения без оформления разрешения – наложение административного штрафа на граждан в размере от 2000 до 5000 рублей.

Ст. 222 ГК РФ регламентирует, что если строение/здание квалифицируется (признается) самовольное постройкой, то ее эксплуатация не правомерна. Данную постройку необходимо «легализовать» (узаконить в судебном порядке), в ином случае она подлежит сносу (демонтажу).

Узаконение самовольной постройки

Узаконение самовольной постройки возможно при соблюдении следующих условий:

• если данная постройка не умаляет и не нарушает законные права других собственников и собственником смежных земельных участков (то есть по факту не затемняет земельный участок соседей или не ограничивает доступ соседей к своему дому и строениям на их земельном участке);
• если данная постройка соответствует строительным, санитарных и противопожарным нормам;
• если на данном земельном участке возможно возведение данного строения с данными техническими характеристиками (этажность, площадь застройки земельного участка) и разрешенное использование земельного участка позволяет данной постройке находиться здесь (то есть она должна соответствовать Правилам землепользования и застройки и генеральному плану данного территориального образования).

Обращаю Ваше внимание, что за «легализацией» самовольной постройки собственники земельного участка могут обращаться в суд или орган местного самоуправления по адресу нахождения данного земельного участка.