Собственники земельных участков нередко задают такой вопрос, ведь охранные зоны препятствуют строительству и узаконению уже существующих построек, а также осуществлению иных видов деятельности. Охранные зоны создаются линиями электропередач, газопроводами, расположенными на территории участка, (в том числе подземными), особо охраняемыми природными территориями и т.п.
Несоблюдение строительных норм при возведении строений в охранных зонах может привести к их сносу в судебном порядке. Что же делать?
Что точно не получится, так это требовать в суде установления платного частного сервитута или заключения договора аренды. В гражданском праве действует принцип свободы договора, поэтому собственник земельного участка не может требовать принудительного заключения договора с лицом, в чью пользу установлены ограничения (собственником ЛЭП, газопровода и т.п.).
При строительстве линейных объектов застройщик должен получить согласие собственника земельного участка на размещение на его участке линейного объекта, согласовать с ним прохождение трассы, а также оформить договор аренды на время строительства. После строительства у собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов (см. ст. 90 ЗК РФ).
Как снизить риск возникновения ограничений права собственности
Какие советы можно дать, чтобы снизить риск возникновения ограничений права собственности и восстановить нарушенные права? Проявляйте осмотрительность при приобретении недвижимости! Вы должны
- Осмотреть сам земельный участок и прилегающую к нему территорию. Любые столбы и трубы на участке и рядом с ним должны вызвать вопросы.
Случай из практики: при приобретении земли покупатели, осмотрев земельный участок и увидев на нем столб, решили, что это всего лишь строительный мусор. После совершения сделки оказалось, что строить дом там, где они задумали, нельзя, потому что старый и прогнивший столб – это опора ЛЭП, расположенная на участке с незапамятных времен.
- Получить Выписку из ЕГРН.
В соответствии с подп. 5 п. 5 ст. 8 ФЗ РФ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны или территории, вносятся в кадастр недвижимости.
Дополнительные сведения вы можете получить, например, в отделе архитектуры и градостроительства местной администрации, запросив данные о сетях инженерно-технического обеспечения, линейных объектах, расположенных в границах интересующих земельных участков. Однако на практике такие документы не всегда предоставляются, а защитить право на получение данной информации в судебном порядке затруднительно.
Кадастровые инженеры могут изготовить топографическую съемку земельного участка, включая данные об особенностях его рельефа, наличии подземных коммуникаций, точном расположении наземных объектов. Дополнительно источниками информации могут стать градостроительные документы: документы территориального зонирования, ГПЗУ и пр.
Когда в документах отсутствуют нужные сведения
Несмотря на то, что действующие нормативные акты предусматривают внесение сведений об охранных зонах в единый реестр недвижимости в порядке информационного взаимодействия, за нарушение которого с 2008 г. установлена административная ответственность (ч. 3 ст. 14.35 КоАП РФ), все же на данный момент (за некоторыми исключениями) обязанности органов власти и собственников линейно-кабельных сооружений вносить сведения об охранных зонах в единый реестр недвижимости не до конца урегулированы, а в более ранние периоды такая обязанность вообще отсутствовала.
В ряде случаев действующие правила охраны объектов, в связи с обеспечением условий эксплуатации которых устанавливаются зоны, не предусматривают необходимости принятия специального акта органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении соответствующей зоны (например, Правилами охраны магистральных трубопроводов, утв. Минтопэнерго России 29.04.1992 г., Постановлением Госгортехнадзора России от 22.04.1992 г. № 9).
При таких обстоятельствах, по мнению Минэкономразвития России (Письмо от 17.12.2009 г. № 22066-ИМ/Д 23), в качестве основания для внесения в кадастр сведений о зоне (решения об установлении зоны) мог выступать непосредственно нормативный правовой акт, предусматривающий общие правила установления зон определенного вида, и документы, описывающие местоположение границы соответствующей зоны.
Это значит, что обязанность предоставлять информацию о наличии охранных зон трубопроводного транспорта прямо не установлена.
С другой стороны, как указано в Правилах установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон (утв. Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 г. № 160, охранная зона электросетевого хозяйства считается установленной с даты внесения в документы государственного кадастрового учета сведений о ее границах. Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий федеральный государственный энергетический надзор, направляет в течение 5 рабочих дней в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии документ, воспроизводящий сведения, содержащиеся в решении о согласовании границ охранной зоны в отношении отдельных объектов электросетевого хозяйства, включая их наименование и содержание ограничений использования объектов недвижимости в их границах, с приложением текстового и графического описаний местоположения границ такой зоны, а также перечня координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра недвижимости. На его основании указанный федеральный орган исполнительной власти принимает решение о внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о границах охранной зоны.
Однако ранее действовавшие Правила охраны электрических сетей напряжением свыше 1000 вольт, утв. постановлением Совета Министров СССР от 26.03.1984 г. № 255, Правила охраны электрических сетей напряжением до 1000 вольт, утвержденные Постановлением Совета Министров СССР от 11.09.1972 года № 667 таких норм не содержали.
Собственник, приобретающий земельный участок, даже проявив осмотрительность и ознакомившись с необходимыми документами, может столкнуться с ситуацией, когда земельный участок пересекается с линейным объектом, включается полностью или частично в охранную зону, однако официальная информация об этом отсутствует.
Такая информация может стать неприятным сюрпризом, проблему нередко приходится решать в судебном порядке.
Обращение в суд
Если приобретение земельного участка, полностью или частично попадающего в охранную зону, стало для вас неожиданностью, то вы вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи.
При этом суд будет оценивать следующие факты:
- При проявлении необходимой степени осмотрительности и добросовестности при приобретении земельного участка покупатель не знал и не мог знать о наличии на нем охранной зоны;
- Права покупателя нарушены существенно (например, на участке с видом разрешенного использования ИЖС, нельзя осуществлять застройку).
Можно обратиться в суд с иском о демонтаже или переносе линейного объекта, создающего препятствия в пользовании земельным участком.
Чтобы получить решение в свою пользу, вам придется доказать, следующие обстоятельства:
- линейный объект, который создает препятствия в пользовании земельным участком, построен и/или принят в эксплуатацию после приобретения вами земельного участка без согласования с вами;
- если спорный объект возведен после приобретения вами земельного участка, то необходимо доказывать, что трасса прохождения линейного объекта не была согласована с предыдущим собственником;
- строительство спорного объекта осуществлялось без законных оснований;
- нахождение линейного объекта и его охранной зоны на территории вашего земельного участка действительно нарушает ваши права;
- предлагаемый демонтаж или перенос линейного объекта не затрагивает права третьих лиц.
Надеюсь, мои советы были полезны. Более подробную информацию и судебную практику о защите прав собственников земельных участков в связи с нахождением на них линейных объектов можно найти на моем веб-сайте.
У родителей в поселке прямо в огороде поставили электрический столб. Возражения не принимались, хотя они владели огородом (и домом) 45 лет до столба. Огромный участок "выпал", а налог им приходилось за него платить.
Рядом с моим земельным участком, которым я владею более 30 лет, менее чем в метре в этом году построена автостоянка на 10 м/мест. Отступ от моего жилого дома в 10 м соблюден. Но вся СЗЗ или разрывы оказались у меня в огороде. Все автомобильные выхлопы оседают на почву. Теперь я буду есть отравленные овощи, или надо перестать возделывать огород. Что скажете, господа правозащитники? Какой закон применяется в этом случае?
Из жизнь))) Один милейший молодой человек берет земельный участок в аренду на 50 лет у городского поселения, но через районную администрацию не уведомляя местную-т.е. непосредственного собственника. После оформления документов быстренько разбивает земельный участок на 50 частей и продаёт их под ИЖС. Всё бы ни чего и прокатило-б, но под этими землями лежит канализационный коллектор с охранной зоной 5 метров в обе стороны, который магическим способом коллектор убрали из бумаг в районной администрации. Застройщик-один из 50 ти решил выкопать колодец и мимо коллектора не промахнулся... Итог: авария с заменой 7 метров поврежденного коллектора и полный запрет на строительство на половине участков.
Добрый день!
1) заявление в полицию о мошенничестве
2) расторжение договора купли-продажи.
Добрый день!
Если земельный участок на праве собственности принадлежит Вашим родителям, они вправе возражать.
Они возражали, но их убедили, что так и должно быть. Теперь в наследство вступил брат, не знаю, как ему понравится столб буквой А на огороде.
Родителям должны платить деньги, а так столб вон с участка!
Да нет, конечно. Ведь родителей убедили допустить строительство. Они должны были возражать сразу. К сожалению. Время упущено.
Земельные участки как под домом, так и при доме в собственность не продаются. Зачем же тогда люди платят налог за эту землю.
Название, № Закона и от какого числа на эту тему.
Если после покупки участка выяснилось, что столб, находящийся на участке, не внесен в план земельного участка в качестве ограничения. До этого участок был детским садом. Можно ли через суд добиться переоформления договора аренды земли под столбом в свою пользу?
Из вопроса не ясно ничего. Кто-то сейчас арендует землю под столбом? Сомневаюсь... И зачем Вам арендовать эту землю?
Скорее всего, земля под столбом -- Ваша собственность. На ЗУ неоформленное обременение.
В бытность нахождения на участке детского сада была поставлена опора эл. столба. Садик закрыли, участок продали. При продаже не было указано, что на участок наложено обременение. Вопрос - электросети, однозначно, выплачивают аренду за землю под столбом. Тому, с кем заключен договор аренды, а это, скорее всего владельцы бывшего садика. Значит, по идее, можно подать жалобу в электросети и попробовать переоформить договор аренды с ними на себя?
По факту возведения всяких линейных сооружений - делают буржуи что хотят. Ничего ни с кем в письменном виде не согласовывается. Вот на пешеходном тротуаре, на расстоянии 0,1 метра от забора частного участка моих родителей, еще в 90-х годах поставили воздушный газопровод... Никто ничего ни из Горгаза, ни из администрации города Ставрополя, которой был передан на балланс возведенный газопровод, ни с одним из владельцев домовладений по переулку, где непосредственно по КРАСНОЙ линии был возведен этот газопровод не согласовывал. Газ-провод был построен с нарушениями, ибо в его охранной зоне при строительстве находились деревья, высотой более 1 м... , т.е. ОГРОМНЫЕ грецкие орешники... Естесственно, строители этого провода их не выкорчевали, ибо дорого это, да и сами деревья растут на Частной территории (во дворах граждан), однако ветви - радиус кроны деревьев составляет порядка 15 метров, ветви огромны и создают опасность аварии газопровода при их обрушении... Вот горгаз ИНОГДА шлет предписания на то, чтобы владельцы убрали эти деревья, которые были посажены и выросли за 30 и 40 лет до возведения этого газопровода... Однако, по правилам проведения работ в охранных зонах газопроводов, я не имею права в этих зонах, без ПИСЬМЕННОГО разрешения самого Горгаза и Администрации города проводить какие-либо работы, кроме возделывания земли на глубину не более 40 см... Естессно лезть на ветки и самому обпиливать невозможно, да и небезопасно. Частные шабашники, занимающиеся обпилкой и выкорчевыванием таких деревьев тоже не берутся, ибо всеж-таки боятся повредить газопровод... Один предложил на словах взяться за такое ОПАСНОЕ дело, но выдвинул цену 60 тысяч за 1 дерево... Возникает вопрос, как же нам подгадили и Горгаз и администрация, подложив этакую проблемму под наш участок..., А сами делать ничего не хотят, хотя газопровод был построен БЕЗ СОГЛАСОВАНИЯ с владельцами участков, а так же, что очевидно, с нарушением правил строительства таких сооружений и организации Охранных зон к ним.