Как не лишиться жилья, имея долю в квартире, и как ее выгодно реализовать

Преподносить как плюс при продаже доли в праве собственности на жилое помещение наличие определенного судом или соглашением порядка пользования этим жилым помещением - это заблуждение. Порядок пользования действует только в отношении тех собственников, для которых он определен и сразу же при смене состава собственников утрачивает силу.

Как только на основании сделки осуществляется переход права на долю в праве собственности на жилое помещение любой ранее определенный прежним собственником порядок пользования жилым помещением сразу утрачивает силу и в отношении прежнего собственника, и в отношении второго собственника, если их было всего двое. В лучшем случае при наличии трех и более сособственников и смене только одного из них по мнению некоторых юристов можно вести речь о сохранении юридической силы определенного порядка пользования для оставшихся сособственников.

Но для нового сособственника прежний порядок пользования не имеет никакой юридической силы. Он вправе вселиться и пользоваться ВСЕМ жилым помещением. Ни один суд не запретит ему это сделать на основании порядка пользования, определенного только в отношении прежнего сособственника. Надо с нуля определять порядок пользования при смене хотя бы одного сособственника жилого помещения, чтобы такой порядок был обязательным для всех.

Порядок пользования, как и иные права и обязанности по сделкам следуют за лицами, а не за жилым помещением. Невозможно из квартиры сделать коммуналку путем определения порядка пользования.

На самом деле, в реалии, эти законы не решают проблему долей в собственности, особенно к квартирах, где вообще невозможно выделить долю по факту в рельных кв. м., как например в хрущевках со смежными комнатами. Даже если суд присудит стороне, которая пользуется не своими кв. м., арендную плату за пользование другому собственнику, то замаешься каждый раз выколачивать эту плату, особенно с тех, у кого и взять нечего. С выкупом доли тоже проблема. Мне лично несколько практикующих юристов отказали в ведении дела, по причине того, в Екатеринбурге ни один судья не признает 1/5 доли в собственности незначительной, даже при условии, что собственник в кв. не живет и не платит коммуналку, и нам не является ни родственником, ни членом семьи. Просто на его доле живет его брат и незаконно проживает его мать, которая выселена по решению суда, но добиться выполнения этого решения оказалось не возможно, ни через приставов, ни просто сменив замок. Так что, уважаемые юристы, тут надо в корне менять законодательство на эту тему...

Долго думала, я лично живу в трущобе бывшем общ. МВД где когда то жили семьи мвд ( (в 2010 всем дали по две комнаты и от 800 тыщ до полтора миллиона ( (почти 30 лет живём,если расселили почему гастриками заселяют хохлами узбеками бульбашами ингушами и т.д. самое интересное их не трогают обустраиваются ремонт делают а нам не разрешили и не дают разрешение за столько лет только шлют об выселении... не по теме может но настолько эти метры достали просто сил нет (знаете сколько драки унижении между этими соседями (между собой)были, глотку за лишние метры готовы убивать.

Уважаемый Златкин В.М. направляю Вам обращение Суханова М.А. по его просьбе:

"Спасибо за заботу о моей судебной практике, но напрасно беспокоитесь. А вот у Вас в четырех строках выявлены сразу две юридических ошибки (теперь понятно, почему была сочинена эта статья):

1. По п. 2 ст. 61 ГПК РФ факты, установленные судебным решением, не имеют обязательной юридической силы для лиц, которые не участвовали в деле (в рассматриваемом случае - для новых собственников долей). Это разъяснил и ВС РФ в пункте 9 Постановления Пленума ВС РФ от 19.12.2003 №23: Исходя из смысла части 4 статьи 13, частей 2 и 3 статьи 61, части 2 статьи 209 ГПК РФ лица, не участвовавшие в деле, по которому судом общей юрисдикции или арбитражным судом вынесено соответствующее судебное постановление, вправе при рассмотрении другого гражданского дела с их участием оспаривать обстоятельства, установленные этими судебными актами. В указанном случае суд выносит решение на основе исследованных в судебном заседании доказательств.

2. Правоотношения по поводу пользования жилым помещением - длящиеся и изменяющиеся. Они не "застывают" навсегда, а могут меняться очень часто (каждый день по несколько раз) и очень существенно. В связи с этим вступившее в законную силу решение суда уже на следующий день может быть бесполезным, если принято без учета случившихся после его принятия изменений в правоотношениях. Потому суд должен заново устанавливать все факты в новом деле, а не просто ссылаться на старое решение, установившее факты на дату его вынесения. Приведу пример из своей судебной практики, из определения ВС РФ, которым удовлетворена моя кассационная жалоба как раз по такому случаю, когда суды двух инстанций ошибочно ссылались на прежнее решение суда в отношении пользования жилым помещением: "Cуд в обоснование отказа ФИО 1 в иске ограничился ссылкой на решение Перовского районного суда г. Москвы от (дата), которым установлен факт …., полагая, что эти обстоятельства в силу ст. 61 ГПК РФ имеют преюдициальное значение для настоящего спора. Судебная коллегия находит данный вывод суда основанным на неправильном толковании и применении норм ст. 61 ГПК РФ, согласно которой обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда; указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Между тем факты …… были установлены судом на момент вынесения решения, то есть на (дата), следовательно, данное решение не может подтверждать наличие этих же фактов в течение последующих …. лет (до момента вынесения обжалуемого решения) и их наличие или отсутствие подлежало установлению в настоящем деле. Таким образом, решение суда первой инстанции и определение суда апелляционной инстанции, оставившее его без изменения, нельзя признать законными»."

В собственности может быть только дом, а квартира с правом на собственность.