Риски при покупке квартиры, в которой проживают дети

Закон (ч. 4 ст. 292 ГК РФ) установил, что для продажи квартиры, когда в ней проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо ставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства) необходимо получать согласие органа опеки и попечительства.

Таким образом, из буквального прочтения закона следует, что если дети продавца квартиры без родительского попечения не остались (информация об этом у органов опеки и попечительства отсутствует), то согласия органа опеки и попечительства на продажу недвижимости не требуется.

Какие опасности могут поджидать покупателя?

Вместе с тем, после покупки квартиры может оказаться, что дети собственника квартиры, которые на момент сделки формально не находились под опекой (попечительством), но «фактически родительского попечения были лишены». В этом случае договор купли-продажи квартиры может быть признан судом недействительным.

Недействительным такой договор признается с учетом толкования закона, данного еще в 2010 году Конституционным Судом РФ (постановление от 08.06.2010 N 13-П). Толкование было дано давно, а судебные решения о признании договором недействительными встречаются до сих пор.

Примеры из судебной практики

Так, Московский городской суд (Апелляционное определение от 24.10.2018 по делу N 33-29140) рассмотрел следующее дело.

В квартире, собственником которой являлся отец, проживали отец и его два ребенка (один из которых был несовершеннолетним). Отец квартиру продал. Дети обратились в суд.

Суд установил, что «после смерти жены отец детей устранился от их воспитания, ушел к другой женщине, с ними не проживал, в связи с чем они фактически остались без попечения родителей».

Сославшись на толкование закона Конституционным Судом РФ, суд признал договор купли-продажи недействительным, право собственности было возвращено продавцу. При этом суд отметил:
«… (истец) будучи несовершеннолетним на момент отчуждения квартиры … фактически был лишен родительского попечения, действия его отца …, который продал квартиру … нельзя расценить как совершенные в интересах ребенка.
Отчуждение … единственного места жительства ребенка …, совершено вопреки установленным законом обязанностям родителей, что нарушило права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего …».

Изложенное означает, что при покупке квартиры, покупателю нужно собирать более полную информацию о состоянии семейных дел продавца квартиры (самостоятельно, при помощи агентства недвижимости, юристов). Не лишним будет и предусмотреть в договоре с агентством недвижимости (если оно помогает в поиске варианта для покупки) условия на случай признания договора недействительным по указанному выше основанию.