От налогов не уйти. Как правильно сдать квартиру?

Если за коммуналку платят жильцы, то это сумма также входит в доход собственника и с нее необходимо платить налог

Сегодня пресс-служба ставропольского главка МВД рассказала про очередное уголовное дело о краже: двое мужчин сняли на сутки квартиру в Ставрополе, а придя принимать ее хозяйка, увидела вынесенную из комнаты и кухни бытовую технику. Благодаря оперативным действиям правоохранителей воришки – к слову ранее уже судимые – были установлены и задержаны. Но к этому моменту они успели продать холодильник, микроволновку и другие приборы… Не реже жертвами мошенников становятся и добросовестные квартиранты: они отдают залог и оплату вперед, а вскоре приходят реальные хозяева квартиры – оказывается, деньги получили злоумышленники, снявшие жилье на короткий срок.

Как правильно сдавать квартиру и избежать проблем, «Обзору» рассказала ведущий юрист семейной юридической фирмы «Суворовъ и партнеры» из Пятигорска Виктория Суворова:

В Пятигорске для того, чтобы быстрее сдать квартиру по хорошей цене, достаточно поклеить свежие обои, заменить старую сантехнику, поставить современную дверь и пластиковые окна. Вопрос с мебелью и бытовой техникой каждый решает самостоятельно. Можно сдавать пустое или частично меблированную квартиру или дом по более низкой цене, если не хотите тратиться. Однако сдать квартиру «заезжай и живи» удастся и дороже и быстрее. Для того чтобы сэкономить, можно взять технику с рук либо спросить у своих знакомых. Наверняка у кого-то в гараже или на даче стоит старый диван и стол, которыми давно не пользуются, а выбросить руки не доходят. Примерный набор бытовой техники в квартиру на сдачу выглядит так: микроволновка, пылесос, электрический или обычный чайник, холодильник, стиральная машина, утюг.

ВАЖНО! Стоит выбирать практичные варианты в мебели и в отделке. Так, покраска стен предпочтительнее обоев, для мягкой мебели постарайтесь взять что-то со съемными чехлами и/или устойчивыми тканями. Откажитесь от стеклянных/фарфоровых элементов на столах, ручках шкафов и дверей и на кухне.

Имейте в виду, что можно существенно сэкономить деньги и время, договорившись с будущими арендаторами о ремонте и покупке мебели в счет арендной платы.

ВАЖНО! Из квартиры нужно вывезти все Ваши личные вещи: семейные альбомы, фотографии, картины, предметы личного обихода (полотенца, посуда, постельное белье). Оставить что-то можно, если вы собираетесь оставлять это арендаторам для жизни.

Перед сдачей квартиры убедитесь в исправности бытовой техники и сантехники, проверьте работу всех люстр, розеток. Обязательно проведите уборку квартиры перед тем, как приглашать людей, пыльные углы отпугнут нанимателей.

Далее можно приступать к поиску жильцов. Здесь возможно два варианта:

Через агентство недвижимости. Работу агента оплачивает тот, кто снимает квартиру, для хозяина квартиры эта услуга бесплатна. К тому же она экономит время на показы, так как агент подбирает жильцов с учетом критериев собственника.

Самостоятельный поиск жильцов. Для этого разместите фотографии квартиры на сайтах по недвижимости. Обязательно подключите своих родственников и знакомых в социальных сетях.

Портрет идеального жильца выглядит так: платежеспособный, чистоплотный и тихий. Под это описание лучше всего подходят работающие семейные пары. Расспросите будущих жильцов об их занятиях, источниках дохода, вредных привычках. На слова чужого человека положиться трудно, так что можно застраховать имущество и ответственность перед соседями.

Следующий шаг это заключение официального договора. Поверьте, договор нужен не жильцам, а в первую очередь собственнику! В договоре аренды/коммерческого найма жилья необходимо указать паспортные данные нанимателя и собственника; срок аренды (если нет необходимости в госрегистрации то срок не более года); количество жильцов и их данные, возможность проживания животных; размер ежемесячной арендной платы, условия ее оплаты (в каких числах, наличными/безналичными); внесение оплаты за несколько месяцев вперед и страхового депозита (на случай порчи имущества или в счет последнего месяца); порядок оплаты коммунальных услуг; условия досрочного расторжения договора.

Согласно разъяснениям Налоговой службы, если за коммуналку платят жильцы, то это сумма также входит в доход собственника квартиры и с нее необходимо платить налог!

К договору прикладывают акт приема-передачи имущества с описью имущества, и расписку в получении денег. В договоре и приложениях к нему должны быть перечислены передаваемая техника и мебель с описанием их состояния и дефектов. В случае порчи или утери имущества у вас будут основания для возмещения. Также не забудьте об интересах квартиросъемщиков: принесите на встречу свой паспорт, справку об отсутствии задолженности по ЖКУ, свидетельство о праве собственности.

Не забываем про налоги! Возможно, на вас «настучат» всевидящие соседи, или участковый начнет задавать вопросы, почему в квартире проживают посторонние. Да, платить все равно придется. Весь вопрос сколько? Предлагаю три законных способа уплаты налогов за сдачу квартиры:

1) 13% с физического лица (НДФЛ). Плюсы: отчитываться нужно раз в год до 30 апреля, самая высокая ставка (в отдельных случаях может оказаться самым выгодным вариантом). Плюсы: это законный способ, не надо регистрировать предпринимательство, отчитываешься в этом году за предыдущий год. Минусы: сразу нужно оплатить всю сумму за год, невыгодно, так как сумма налога наибольшая по сравнению с другими вариантами.

2) 6% с ИП (по УСН). Плюсы: ставка налога небольшая, платить нужно раз в квартал, что посильно для бюджета, сумма налога уменьшается, на уплаченные обязательные взносы в фонды (ПФР и ОМС), если арендаторов нет, то налога нет. Минусы: необходимо регистрировать предпринимательство, сдавать раз в год отчетность в налоговую.

3) уплата налогов ИП по патенту. Плюсы: в отдельных случаях наиболее выгодный вариант, минусы: необходимо регистрировать предпринимательство, сдавать раз в год отчетность в налоговую, экономия не для всех объектов, нужно покупать патент, даже если квартира пустует, налог все равно нужно оплачивать.

Финансовой грамотности и благополучия вам и вашим близким в наступающем году!

Виктория Суворова