Купить квартиру и не остаться на улице: опасность жилья, приобретенного под материнский капитал

Использование материнского (семейного) капитала, на первый взгляд, не таит в себе ничего сомнительного, это ведь специальная программа, разработанная государством для повышения рождаемости и помощи молодым семьям, а выдачей средств занимается довольно серьезный орган – Пенсионный фонд. Поэтому покупатели квартир, приобретенных с помощью средств материнского капитала, зачастую не проявляют должной осмотрительности.

А зря: на самом деле материнский капитал нередко используется с нарушением установленных законом требований, и это может создать новому владельцу весьма серьезные проблемы.

В этой публикации мы максимально подробно рассмотрим данную тему и выясним, на какие подводные камни может наткнуться покупатель квартиры, которая была приобретена с использованием средств материнского капитала, и на что необходимо обращать внимание, прежде чем совершать такую сделку.

В чем опасность таких квартир?

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, это налагает на получателей данной субсидии определенные обязанности, неисполнение которых может привести к судебному пересмотру всех последующих сделок с этим жильем.

Так, например, по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в такой квартире. Только после этого объект недвижимости можно продавать, если возникла такая необходимость. Кроме того, наличие детей всегда добавляет риска в сделке с недвижимостью для покупателя – для совершения сделки потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Если же в будущем, уже после заключения сделки, уполномоченные инстанции посчитают, что права несовершеннолетних детей были нарушены, сделка признается незаконной и аннулируется. В связи с этим у покупателя возникает риск утраты жилого помещения.

Естественно, в случае признания сделки недействительной, подлежат возврату и денежные средства, уплаченные за квартиру. Но к тому моменту они уже могут обесцениться. Покупатель рискует остаться без жилого помещения и с минимумом денег, которого не хватит на приобретение другой недвижимости.

Поэтому при совершении сделки купли-продажи квартиры стоит выяснить, использовались ли при ее покупке средства материнского капитала, если у продавца есть не менее двух детей, хотя бы один из которых родился после 1 января 2007 года (когда в России начали выплачивать материнский капитал).

Кто может выступить инициатором расторжения сделки?

Инициаторами расторжения сделки могут стать разные лица. Во-первых, это сами дети, права которых были ущемлены: когда они достигнут совершеннолетия, они могут потребовать восстановить свои права.

Во-вторых, иск вправе подать Пенсионный фонд или заинтересованные третьи лица: прокуратура, органы опеки и попечительства и т.д. В результате суд может встать на сторону истца, и квартира вернется продавцу.

При этом не факт, что у него будут на тот момент иметься средства, чтобы единовременно возместить стоимость объекта. Поэтому есть риск, что возвращать денежные средства после расторжения сделки придется уже частями и на протяжении многих лет.

Интересы несовершеннолетних детей защищаются вне зависимости от того, намеренно ли продавец нарушил их права, поэтому такой исход возможен даже при абсолютной благонадежности продавца.

Как узнать, использовался ли материнский капитал при покупке квартиры?

Если продавец не поставил покупателя в известность о том, что квартира была приобретена с привлечением средств материнского капитала, это можно выяснить в Пенсионном фонде. Нужно попросить продавца предоставить выписку со счета, на котором хранится материнский капитал, она готовится в течение пяти дней.

Если все денежные средства материнского капитала по-прежнему на счету, то он не использовался, а если нет — необходимо тщательно разбираться, на что они были потрачены.

Если материнский капитал передан продавцу квартиры в качестве оплаты, об этом также должна быть запись в договоре купли-продажи. Поэтому нужно попросить у продавца данный документ и внимательно изучить его, в частности следует обратить особое внимание на пункт о способах и порядке расчета.

Бывают случаи, когда собственники заявляют, не помнят, использовали они материнский капитал или нет. Выписка, запрошенная в Пенсионном фонде о состоянии материнского капитала, позволит выявить, наделены ли проживающие в квартире дети правом собственности.

В случае если доли им не выделены, лучше поискать менее проблемную квартиру или предложить продавцам выполнить законные требования — выделить доли членам семьи и обратиться в органы опеки за разрешением на продажу квартиры. Конечно, сделка на несколько недель приостановится, но зато в дальнейшем никаких сюрпризов не возникнет.

Как узнать, использовался ли материнский капитал в прежних сделках с квартирой?

Полностью гарантировать надежность сделки с квартирой, которая ранее приобреталась с использованием материнского капитала, невозможно. К тому же, существует риск, что квартира несколько раз перепродавалась, и материнский капитал привлекался в одной из прошлых сделок, а это очень сильно усложняет проверку.

Чтобы перестраховаться, можно заказать расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (также называемую выпиской о переходе прав собственности).

Документ покажет всю историю сделок с объектом. Насторожиться стоит в случае, если в числе бывших собственников есть несовершеннолетние. Возможно, это даже повод отказаться от сделки.