Право на общее имущество многоквартирного дома: возникновение, пользование, захват. Практика

После введения нового Жилищного кодекса одним из самых актуальных вопросов ЖКХ многоквартирного дома стало пользование общим имуществом, по поводу чего нередко возникают ожесточенные споры вплоть до криминала.

Неопределенность возникновения прав на общее имущество

В сфере данных правоотношений возникали настоящие баталии по поводу занятия отдельных нежилых помещений в МКД, а также прав на них, управления и пользования общим имуществом.

Судебная практика по этому вопросу разнилась, потому что определение общего имущества, данное Жилищным Кодексом РФ содержит только самые общие его признаки. Так, согласно статьи 36 Жилищного кодекса РФ, к помещениям, входящим в состав общего имущества относятся:

«1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий».

Кроме этого к нему относятся крыши и оборудование на ней, земельный участок.

Если следовать только этому определению, то практически все технические помещения в доме являются общим имуществом. Однако их часто занимали какие-то организации со стороны, и по этому поводу возникала масса споров, даже проводились строительно-технические экспертизы на предмет того, располагаются ли в том или ином помещении инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания всего дома. Что нелепо, потому как такие коммуникации располагаются во всех помещениях, которые в целом представляют собой единый инженерный комплекс МКД.

Разъяснения ВАС РФ

И вот как-то президиум Высшего Арбитражного суда РФ, которому теперь соответствует экономколлегия ВС РФ, дал разъяснения: право на общую собственность возникает с момента появления нескольких собственников в МКД. То есть в большинстве случаев – с момента приватизации первой квартиры. Соответственно, при решении вопроса об отнесении того или иного помещения к общему имуществу или к собственности властей, нужно исходить из того, использовалось ли данное помещения на момент появления нескольких собственников в доме, как индивидуальное, или оно являлось техническим помещением для общих нужд. При этом техническая сторона ушла на второстепенный план, а главным стал сам факт пользования в индивидуальном или в общем порядке.

Если же кто-то занял это помещение после момента возникновения права общей собственности, то он прав на него иметь не может без решения общего собрания, как разъяснил Верховный суд РФ в обзоре практики по жилищным вопросам в 2017 году. Также и управляющая компания сама по себе не может решать вопрос о предоставлении кому-либо в пользование каких-либо помещений из состава общего имущества, потому что она не является самостоятельным хозяйственным субъектом и может действовать по этому вопросу только в соответствии с решениями общего собрания МКД.

В случае же, если суд обяжет кого-то освободить занятое без достаточных оснований помещение общего имущества, то его могут обязать привести это помещение в тот вид, в котором оно существовало до этого. Это касается переоборудования, и перепланировки для коммерческих или иных целей. Также это может касаться и дополнительных дверей на лестничной площадке или в подъезде, и переоборудования таких помещений иным способом.

Верховный суд РФ в своем последнем кассационном определении № 5-КГ 18-320 указал на недопустимость формального подхода судов к этому вопросу, когда главным в данном случае является не разрешение органов власти на перепланировку, а решения и разрешения остальных собственников.