Раздел ипотечной квартиры: варианты решения проблемы

По данным Федеральной службы государственной статистики, количество зарегистрированных браков в России по итогам 2018 года снизилось на 12,7 % по сравнению с 2017 годом и составило 917 000. С 2011 года ежегодно уменьшается количество свадеб и так же высоким остается уровень разводов.

На сегодняшний день у бывших супругов при разводе остается квартира в ипотеку. По статистике, количество ипотечных квартир каждый год растет примерно на 30 %.

Если ипотека была заключена во время брака, тогда согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ квартира является совместной собственностью, несмотря на то, на кого была оформлена ипотека, на одно или на двоих супругов.

Как решить проблему раздела ипотечной квартиры?

Например:

• продать и погасить вырученными средствами ипотеку;

• передать бремя выплаты по кредиту с дальнейшем оформлением в собственность данной квартиры одному из супругов;

• разделить между собой бремя по ипотеке.

Разберем каждый пункт по отдельности.

Самый распространенный случай – это когда ипотека бралась во время брака, и купленная на эту ипотеку квартира также приобреталась во время брака.

Продажа ипотечной квартиры

Самый простой способ урегулирования раздела квартиры – это продажа ипотечной квартиры, но только с разрешения банка. Ипотечная недвижимость находится в залоге у банка до того времени, пока не будет полностью погашена ипотека.

Данный способ не очень удобен в денежном плане, потому что найти покупателя на квартиру, обремененную ипотекой, крайне сложно. Мало кто хочет тратить деньги на дополнительные юридические расходы и оформление договора купли-продажи. Поэтому придется продавать жилье со сниженной ценой, чтобы его у бывших супругов купили.

Передача бремени выплаты по кредиту с дальнейшем оформлением в собственность данной квартиры

Часто бывает так, что кто-то из супругов оплачивает львиную доли стоимости ипотеки. Во время брака это никак не влияет на распределение долей собственности, но часто случается так, что один из супругов не способен оплачивать свою часть ипотеки. Один из супругов, который в состоянии оплатить самостоятельно оставшуюся часть ипотеки, после выплаты имеет право взыскать данную сумму с другого супруга, а потом выкупить долю бывшего супруга, которая будет ровна половине уплаченных кредитных средств до развода.

Существует возможность переоформления ипотеки на одного из бывших супругов, но это происходит строго с согласия банка.

Разделение бремени по ипотеке между супругами

Ипотека обычно берется супругами с солидарной ответственностью, и очень непросто после развода добиться перевода из солидарной в долевую, так как это является существенными изменениями договора, который может быть изменен только с согласия банка. Банки не всегда согласны с изменениями существенных условий договора, потому что это им невыгодно. Например, если появится долг по ипотеке, тогда банк для взыскания обратится в суд, и меры взыскания будут применены на обоих супругов.

Если банк согласится на существенные изменения условий договора в части солидарной отвесности, то он теряет такую возможность.

Можно сделать вывод, что проще всего продать квартиру и из вырученных денег погасить долг по ипотеке. Но если вырученных средств не будет хватать, тогда придется доплатить.