Перевод жилого помещения в нежилое помещение – изменения

9 июня 2019 года вступают в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, касающиеся порядка перевода жилого помещения в многоквартирном доме в статус нежилого. Указанный порядок значительно изменен в части получения необходимых согласований для осуществления такого перевода.

Что изменилось

Пакет документов, прилагаемых к заявлению о переводе жилого помещения в нежилое, указанный в пункте 2 статьи 23 ЖК РФ, дополнен двумя пунктами и теперь должен в себя включать:

а) протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, содержащий решение об их согласии на перевод,

б) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению.

Примыкающими помещениями здесь являются помещения, имеющие общую стену с переводимым, а также расположенные над и под ним. Для согласия соседей законом установлена письменная форма с указанием фамилии, имени, отчества собственника, паспортных данных, номера помещения (по всей видимости, кадастрового) и реквизитов правоустанавливающих документов на него. Если собственником примыкающего помещения является юридическое лицо, то оно указывает свое полное наименование и ОГРН. Нотариальная форма согласия не установлена.

О порядке получения решения собрания

Для принятия решения о переводе жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое установлены специальные правила принятия решения собрания собственников помещений в таком доме.

• Кворум.

Если собрание проводится в доме, имеющем более одного подъезда, то для кворума собрания необходимо наличие более 50% голосов всех собственников помещений, которые, в свою очередь, обладают более чем двумя третями голосов собственников подъезда, в котором находится переводимое помещение. Если подъезд в доме один, то для кворума достаточно двух третей голосов. Т.е., если в доме, к примеру, три подъезда и на каждый из них приходится, допустим, по тридцать голосов, то для кворума необходимо, как минимум, 46 голосов, из которых 21 будут представлять подъезд с переводимым помещением.

• Решение.

Положительное решение должно быть принято простым большинством голосов участников собрания. При этом, если речь идет о многоподъездном доме, большинство должно взять вверх и среди голосующих от подъезда, в котором переводится помещение. В нашем примере, за должно быть 24 голоса, из которых 11 – из того самого подъезда.

Возможный риск

Довольно сложная схема, но это лучше, чем требование единогласного решения всех собственников, которое выведено судебной практикой.

Кстати, не совсем ясно, как на данное нововведение посмотрят суды. Ведь, введенное ими требование о согласии всех собственников вытекает из того обстоятельства, что при оборудовании отдельного входа в нежилое помещение неизбежно строительное вмешательство в общедомовое имущество и уменьшение его размера (речь идет об оконных проемах), а также уменьшение размера общего для дома земельного участка в результате появления крыльца. Санкцию же на уменьшение общедомового имущества могут дать только все сособственники (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

Возникает коллизия норм. Но надеюсь, что суды будут трактовать новые нормы в качестве специального регулирования.