Банк vs Должник, ver.1.0

Под угрозой лишиться единственного жилья недобросовестные заемщики начинают прибегать к различным уловкам для противодействия банкам. Рассмотрим некоторые случаи.

Стоимость заложенной квартиры занижена

Обращение взыскания на квартиру в случаях просрочки по ипотечным кредитам происходит по актуальной рыночной цене. Цену определяет либо независимый оценщик, либо сотрудники банка, имеющие необходимую компетенцию. Обычно банк не заинтересован ни в существенном занижении рыночной цены, ни тем более в ее завышении.

Стоимость квартиры необходимо соотносить с размером просроченного долга заемщика, при этом не выходя за рамки реальной рыночной стоимости.

Один из самых очевидных способов противодействия банкам – оспаривание оценки. По ходатайству должника (он же ответчик, он же заемщик) суд может назначить оценочную экспертизу. В девяти случаях из десяти в основу решения судом будет положен результат именно такой экспертизы. Однако не всегда это приводит к желаемому результату, поскольку независимый оценщик также исходит из реальной рыночной ситуации.

Помимо заявления о проведении судебной оценки ответчик может самостоятельно обратиться к независимому оценщику (а порой и к весьма зависимому) и представить его отчет об оценке. В этом случае вероятность установления начальной продажной цены, удобной ответчику, также высока.

Смысл завышения цены заключается в том, что отрицательная разница между суммой долга и стоимостью квартиры будет возвращена заемщику. Нередко этой суммы бывает достаточно для приобретения иного жилья.

Оспаривание получения денежных средств

Заемщик утверждает, что да, договор подписывал, но денег так и не увидел. Схема обречена на успех, если кредит выдавался наличными, а у банка кредитора отсутствуют расходные кассовые ордера (Апелляционное определение Московского городского суда по делу № 33-10165/2019).

Суды, однако, не всегда делают упор именно на кассовых документах, поскольку наряду с расходными кассовыми ордерами в качестве доказательств могут быть представлены иные документы: выписки по счетам, платёжные поручения, переписка сторон и некоторые другие.

Встречный/входящий иск

Способ напоминает предыдущий, но разница в том, что в п. 2 речь идет о признании договора незаключенным, а в данном случае – недействительным.

Заемщик может заявить о недействительности как основного договора займа (кредитного договора), так и договора уступки прав (купли-продажи закладной). Аргументация заемщиков сводится главным образом к тому, что банк не вправе был предлагать кредиты в ущерб заемщику, а значит, сделка противоречит закону и потому недействительна. Кроме затягивания дела подобные вещи ни к чему не приводят.

Иногда мотивом для признания договора недействительным выступает поддельность подписи заемщиков на договоре. В этом случае потребуется судебная почерковедческая экспертиза. Иногда такой вариант срабатывает, и суд отказывает в иске. В большинстве же случаев это просто способ затянуть рассмотрение дела (Апелляционное определение Московского областного суда по делу № 33-15726/2018).

Помимо исков, направленных на дискредитацию обязательств в целом, можно предъявить к банку потребительский иск о признании некоторых условий кредита незаконными (повышение ставки, порядок начисления неустойки, очередность распределения денежных средств и некоторые другие), о признании обязательств исполненными (если заемщик считает, что платил исправно), зачете платежей (если был переход прав требования по кредиту).

Исковая давность

Самый верный и неоспоримый способ. Если просрочка возникла хотя бы за три года обращения банка в суд, то шансы оставить квартиру у себя весьма высоки. Некоторые трудности вызывает правильное определение момента начала исчисления срока. Очень часто суды взыскивают просроченную задолженность не в полном объеме, а за трехлетний период.

Страхование риска ответственности

Этот способ не может быть применен сразу внезапно, как только банк обратился в суд. О надлежащем страховании риска ответственности необходимо заботиться с момента подписания кредитного договора. Кроме этого, надлежащее страхование во многих случаях позволяет придерживаться более низкой процентной ставки.

Выводы

Указанные уловки эффективны далеко не всегда. Для оценки перспективности взыскания и выстраивания стратегии необходим анализ имеющейся в распоряжении заемщика документации. К сожалению, граждане спохватываются слишком поздно, когда квартира уже ушла с молотка. Время – самый ценный ресурс, а перечисленные способы помогут выиграть несколько недель или даже месяцев.

Продолжение следует.