Продал квартиру – заплати налог

Пункт 5 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации предписывает с целью определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц – в случае, когда полученный от продажи объекта недвижимого имущества доход меньше его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, – руководствоваться сведениями о такой кадастровой стоимости.

Как следует из правоприменительной практики, указанное законоположение направлено на предотвращение злоупотребления налогоплательщиками своими правами путем занижения действительной стоимости недвижимого имущества при его отчуждении с целью уклонения от уплаты налога.

Занимательный счет

Если взять практический пример, то, как следует из требования налогового органа, что в налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц за 2018 год отражен доход от продажи жилого дома по договору купли-продажи от 29.05.2017 г. в размере 900 000 рублей. Согласно сведениям, имеющимся в Инспекции, кадастровая стоимость вышеуказанного имущества по состоянию на 01.01.2018 года составляет 7 596 158,50 рублей. Инспекция пришла к выводу, что доход от продажи данного имущества должен быть не меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7, т.е. 5 317 310,95*0,7 = 5 317 310,95 рублей. Сумма к оплате составит 4 417 310*13 = 574 250,42 рублей (по данным налогоплательщиком – 0 руб.).

Исходя из рыночной стоимости данного объекта недвижимости следует, что определение налогооблагаемой базы в размере, превышающей более чем в 7 раз рыночную стоимость имущества, не соотносится с принципом разумности, но имеет под собой единую цель – нарушение «справедливого баланса» между требованиями общественных интересов и требованиями защиты основных прав человека.

Является нарушением баланса интересов сторон, «убивает» экономическою целесообразность ведения любой финансово-хозяйственной деятельности.

Тем более, что речь идет о такой группе налогоплательщиков, как физические лица, не обладающие специальными познаниями в области финансов и права. Налоговое законодательство, равно как и законодательство о государственной кадастровой оценке, должно отвечать принципам экономической обоснованности (статья 4 федерального закона «О государственной кадастровой оценке» и экономического основания, а также необходимость учета фактической способности налогоплательщика к уплате налога (ст. 3 НК РФ).

На деле и в теории

Данное обстоятельство не всегда соответствует действительности – кадастровая стоимость только определяется на основе фактических цен сделок с объектами недвижимости, но это не рыночная стоимость, так как рыночная стоимость рассчитывается исходя из главного принципа лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, тогда как при определении кадастровой стоимости этот принцип не учитывается.

Проблема завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной, как результат применения массовой оценки, не раз поднималась в специальной литературе и в обзорах правоприменительной практики. В большинстве случаев кадастровая стоимость объектов недвижимости является завышенной и не соответствует рыночной стоимости, вследствие чего налоговые органы указывают на занижение сумм налога на доходы физического лиц.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), и она может быть установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

В случае явного несоответствия установленной кадастровой стоимости рыночной, в том числе на дату постановки на кадастровый учет, плательщик налога не может быть лишен права на изменение налоговой базы и, соответственно, на исчисление экономически обоснованного налога. Исходя из правоприменительной практики доводы о том, что рыночная стоимость отчуждаемого недвижимого имущества определена в договорах купли-продажи судами при оспаривании решений налоговых органов во внимание не принимаются ввиду того, что заявители в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не обращались и решением данной комиссии не установлено значительное отличие рыночной стоимости данных объектов недвижимости от их кадастровой стоимости.

Список использованной литературы

1. Налоговый Кодекс РФ, ч. 2.

2. Определение Конституционного суда РФ от 2 июля 2019 г. № 1833-О.

3. Постановление Пленума РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости».

4. Апелляционное определение Свердловского областного суда от 5 июня 2019 г. по делу № 33 а-8469/2019.

5. Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 4 июля 2018 г. по делу № 33 А-6543.