Деформация вне плана

После перепланировки квартиры стены деформировались, и потребовался новый ремонт. Кто виноват, застройщик или собственник? Выяснить это помогает строительно-техническая экспертиза, но как быть, если выводы ее ошибочны и нарушения законодательства налицо?

В 2011 году мать и дочь Мусаевы (фамилия изменена) приобрели квартиру в 16-этажном строящемся доме в Краснодаре. Согласно договору, обе женщины являлись членами Жилищно-строительного кооператива «Заря» (названия изменены), который и привлекал деньги граждан на строительство. Согласно договору, трехкомнатная квартира общей площадью 94,6 кв.м передавалась в предчистовой отделке.

Дом был сдан в эксплуатацию в июле 2012 года, а в следующем месяце началось заселение жильцов, многочисленные ремонты и перепланировки квартир.

В октябре 2017 года Мусаевы подали иск к застройщику ООО «Заря-Инвест» о взыскании денежных средств в счет возмещения стоимости ремонтно-восстановительных работ. В заявлении истицы указали, что приобретенная ими квартира имеет скрытые дефекты, не обнаруженные к моменту подписания акта приема-передачи. Спустя некоторое время после проведенного ремонта на стенах квартиры появились трещины. Это привело к порче дорогостоящих обоев и необходимости нового ремонта. Кроме того, наличие трещин на стене не является нормой и говорит о несоблюдении ГОСТов и СНиПов застройщиком. Поэтому истицы просят взыскать с застройщика сумму, затраченную на повторный ремонт.

По делу была назначена строительно-техническая экспертиза.

Визуальный осмотр квартиры показал, что в ней была выполнена перепланировка кухни. Дверь на балкон, оконный блок, а также часть несущей стены под подоконником, были демонтированы. В то же время была возведена перегородка между балконом и примыкающей комнатой, которую утеплили. На ограждении же балкона собственники установили радиатор отопления, более мощный по сравнению с тем, что был ранее. Таким образом, после перепланировки площадь кухни увеличилась с 15 кв.м до 20 кв.м. Помимо розеток, предусмотренных в проекте, были установлены дополнительные розетки скрытой проводки для питания сплит-систем, – по одной в каждой комнате.

По информации эксплуатирующей организации, после заселения дома представители ТСЖ обошли квартиры, чтобы выяснить, какие перепланировки были сделаны в квартирах, но жилье Мусаевых не было осмотрено. Однако, на фотографиях внутренних помещений видно, что кондиционеры в квартире установлены в местах прохождения колонн каркаса монолитных конструкций, а провод подключения спрятан в тело колонны. Это возможно лишь при нарушении целостности несущей конструкции.

Как следует из письма организации, проектировавшей дом, причинами возникновения трещин штукатурки и появления трещин в квартирах является перепланировка квартир: демонтаж и разбор выступающих частей монолитных железобетонных колонн, переустройство и перенос инженерных сетей. Кроме того, жильцами дома были вырублены части несущих стен и вырезана арматура, а в проделанных нишах размещены трубопроводы инженерного обеспечения. В некоторых квартирах – разобраны перегородки между комнатами и наружные стены, выходящие на балкон и лоджию. «При уменьшении сечения железобетонных конструкций происходит существенное снижение жесткости плиты перекрытия, и увеличиваются прогибы. В результате этого происходит перераспределение нагрузок, увеличивается давление на штукатурный слой, возникают трещины и отслоения. Кроме того, любые перепланировки и переустройства предусматривают применение инструментов ударного действия, т.е. монолитный каркас сотрясается от вибраций. Изменение несущих конструкций и ребер жесткости, т.е. перепланировка по своему усмотрению без согласования проекта с застройщиком, привели к пластическим деформациям. Ответственность за них несет собственник», - сообщили проектировщики.

Экспертом исследован штукатурный слой в квартире. В нескольких местах штукатурка рассыпалась в порошок, что говорило о недостаточной ее прочности. Дефекты штукатурки отнесены к значительным, поскольку этим существенно снижена долговечность исследуемого покрытия.

Исследование основания под штукатуркой показало, что ширина деформационных швов-24 мм, и они заполнены монтажной пеной. Согласно нормативам, ширина шва должна быть 30 мм, и заполнение его должно быть выполнено из двух жгутов пароизола и пенополиуретана. Т.о., выявлено еще одно несоответствие проектной документации.

Согласно выводам экспертизы, причинами расслоения штукатурки является нарушения технологического процесса и применение некачественного раствора во время строительства. Нарушения при штукатурных работах привели к снижению прочности сцепления штукатурки с основанием и ее прочности на сжатие. Поскольку эти дефекты оказались скрытыми последующими работами по косметическому ремонту, они квалифицируются как скрытые. Перепланировка квартиры не может являться причиной возникновения дефектов.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных дефектов составляет 1,08 млн руб. Расчет был произведен базисно-индексным методом.

Не согласившись с выводами экспертизы, застройщик заказал рецензию.

Изучение документа показало, что в рецензируемом заключении раздел «Результаты исследований» отражен неполно и необъективно. Так, в экспертизе вообще нет раздела «Оценка результатов исследований». Т.о., нарушены требования статьи 25 ФЗ № 73-ФЗ от 31.05.2001 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Кроме того, заключение не содержит сведений о примененной методике исследования объекта.

Также в рецензируемом заключении отсутствуют данные об аттестации специалиста на право самостоятельного производства судебной экспертизы. Не указаны сведения о наличии экспертной специальности по производству судебных экспертиз.

Эксперт указывает применяемые технические средства, но не приводит никаких свидетельств о поверке. Эти документы непременно должны присутствовать. Заслуживает внимания и тот факт, что специалист руководствовался нормативными требованиями недействующих сводов правил в области строительства.

Указано, что проводилось вскрытие стен, но нет ни одного описания вида отделки стен и материалов, как нет и указания типа штукатурки - простая, улучшенная или высококачественная. Это является существенным фактором для дальнейшего исследования. Следовательно, вывод эксперта о недостаточной прочности штукатурки является лишь его умозаключением, поскольку не имеет строго научного подтверждения. Данные об инструментальных исследованиях и лабораторных испытаниях раствора отсутствуют.

В результате - экспертом сделан вывод, что дефекты являются скрытыми. Однако на дату приемки квартиры собственником штукатурка стен являлась явным видом работ, поскольку могла быть визуально осмотрена. Необходимо также отметить, что для полного и объективного исследования причин возникших дефектов и повреждений, нужны были инструментальные и лабораторные исследования, но эксперт их проигнорировал. Таким образом, выводы о причинах выявленных дефектов носят информативный характер и не являются достоверными, обоснованными и объективными. Ответы не полные и не объективные, вызывают сомнения в правильности и обоснованности заключения.

Рецензия показала, что экспертиза произведена с нарушениями действующего законодательства и методических рекомендаций, что повлияло на полноту исследования и достоверность полученных выводов.

Данные выводы явились основанием для назначения повторной судебной экспертизы, порученной другим специалистам.