Рефинансирование ипотеки – это выгодно или нет?

Что это такое

Рефинансирование ипотеки – это замена одного кредита на другой, но с более низкой ставкой. К примеру, у вас есть ипотека со ставкой 12%, а вы берете новую на этот же объект, но уже под 9% и закрывайте ею старый кредит.

Казалось бы, выгоды очевидны, снизится размер платежа и переплата по процентам, но вместе с тем многие считают рефинансирование невыгодным, и вот их довод:

самая большая переплата по процентам в первые годы ипотеки, а самая маленькая – в последние. Проплатив ипотеку три-четыре года и оформив рефинансирование, нам снова придется несколько лет платить одни проценты.

С первой частью утверждения можно согласиться, а со второй не совсем и вот почему.

Допустим, ваша первая ипотека – 2 миллиона рублей под 12% годовых на срок 20 лет, платеж аннуитетный – 22 022 рубля в месяц. На текущий момент вы платите её 5 лет, за это время вы уже отдали банку 1 156 000 рублей в виде процентов и еще 166 000 рублей основного долга.

Плохая новость в том, что вас уже ограбили, а хорошая – в том, что повторно за эти 5 лет при рефинансировании грабить уже не будут. Остаток основного долга после первых 5 лет 12%-ной ипотеки снизится с 2 000 000 до 1 834 000.

Следовательно, и новый кредит вы будете брать уже не 2 000 000, как 5 лет назад, а 1 834 000, кроме этого и срок будет уже не 20 лет, а 15.

Таким образом, и в первой, и во второй ипотеке на момент рефинансирования сумма займа будет одинаковой – той, которая является остатком основного долга, то есть 1 834 000. Только в старом варианте на этот остаток начисляется 12% годовых, а в новом – 9%, а это для ипотеки существенная разница.

Пример сравнения

В первом случае ежемесячный платеж останется 22 022 рубля в месяц, а во втором снизится до 18 602 рублей.

В первом случае за оставшиеся 15 лет переплата составит 2 127 000, а во втором снизится до 1 514 000.

Посмотрим на ситуацию еще с одной стороны – при рефинансировании вы вправе увеличить срок кредита. К примеру, в нашем случае вы рефинансируете ипотеку под 9% не на 15 лет, а снова на 20 лет. В этом случае ежемесячный платеж будет ниже – 16 500 рублей вместо 18 602, но вырастет и переплата, она составит не 1 514 000, а 2 126 000.

Именно в этом случае вас как раз и ограбят второй раз, за уже прошедшие 5 лет.

Из всей этой чудной банковской арифметики, которая веет искренней любовью к человеку, следует простой вывод:

рефинансируйте ипотеку под сниженный процент как можно раньше и не увеличивайте при этом срок кредита.

Ситуации, когда рефинансирование не целесообразно

Если действующая ипотека совсем уже подходит концу, то в этом случае расходы на рефинансирование могут быть сопоставимы с размером экономии на процентах.

При рефинансировании вам могут предложить сумму больше, чем нужно для покрытия текущего займа. Для этого слегка поменяют цель нового кредита – кроме формулировки «на погашение рефинансируемого кредита» добавится фраза, к примеру, «на ремонт предмета ипотеки». Казалось бы, безобидная штука, а реально она выливается в неприятности. Многодетные семьи получают отказ в выплате 450 000 за третьего ребенка на погашение ипотеки, поскольку указанная формулировка не соответствует требованиям постановления о правительственной субсидии.

Банк Жилищного финансирования предлагает рефинансировать вашу ипотеку по ставкам от 8,7% Подробнее >>>