Как снять обременение с недвижимости через суд?

Как снять обременение с недвижимости через суд?

Доброго дня, уважаемые сударыни и судари.

Сегодня я хотела бы рассказать вам о том, как снять обременение с квартиры в силу закона (ипотеки). И поделиться собственным опытом.

Согласно Федеральному закону “О государственной регистрации недвижимости"” от 13.07.2015 года № 218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся, кроме прочего, сведения об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости. Наличие в реестре записи об обременении (ограничении) прав может ограничивать его права по распоряжению имуществом (к примеру, залог), отпугивать потенциальных покупателей (аренда и рента), делать распоряжение имуществом невозможным (арест).

В этой статье я расскажу вам о снятии обременений (ограничений прав) с недвижимого имущества, а также о погашении записи о залоге недвижимости в судебном порядке. Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" устанавливает, что в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право гражданина, оспаривание зарегистрированного обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим. Ответчиком по иску в этом случае является лицо, в пользу которого зарегистрировано обременение. Орган, осуществляющий регистрацию, может быть привлечен в качестве третьего лица. Обременения недвижимого имущества правами третьих лиц возникает в случае заключения договоров залога, аренды, ренты, безвозмездного пользования, в случае вынесения судебного решения об установлении сервитута.

Примером ограничения прав может служить арест имущества как обеспечительная мера в ходе судебного или исполнительного производства. Большая часть обременений не приводит к необходимости снятия их в судебном порядке. Пожизненная рента прекращается со смертью рентополучателя, и регистрация прекращения ренты и обязательного в этом случае залога осуществляется на основании свидетельства о смерти. Регистрация прекращения найма жилого помещения может осуществляться по заявлению одной из сторон, с приложением соответствующих документов, поэтому при отсутствии спора о праве не требует судебного решения.

Наиболее часто необходимость снятия обременения в судебном порядке возникает в случае регистрации залога недвижимости (ипотеки). Залог недвижимого имущества называется ипотекой и регулируется Федеральным законом “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 года № 102-ФЗ. Погашение регистрационной записи об ипотеке происходит на основании поступления в орган регистрации: заявления владельца закладной; совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку об исполнении обязательства в полном объеме; решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. То есть собственник заложенного имущества не может снять обременение в виде залога без доброй воли другой стороны (требуется либо подача второй стороной заявления о погашении записи о залоге, либо вторая сторона должна передать оригинал закладной с отметкой об исполнении обязательства).

Если кредит погашен, а залогодержатель не торопится в Росреестр с заявлением либо не проставляет соответствующую отметку на закладной, возникает необходимость обращения в суд. Как правило, при наличии доказательств полного погашения долговых обязательств проблем при погашении записи о залоге не возникает.

Пример из судебной практики: Дело № 2-1633/2017 от 17 апреля 2017 года, рассмотренное Октябрьским районным судом г. Новосибирска. Истец просит погасить регистрационную запись об ипотеке. Между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры. Часть денежных средств в оплату квартиры были уплачены в момент заключения договора, а оставшаяся сумма после регистрации, что привело к обременению квартиры залогом в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Остальная сумма была уплачена позже, после чего ответчик написал расписку о получении полной оплаты за квартиру, но от подачи заявления в Росреестр уклоняется. Суд принял во внимание, что согласно расписке, представленной в материалах дела, ответчик получил от истца полный расчет по договору купли-продажи. В силу п.1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Ответчик возражений на иск не представил, факт оплаты истцом цены договора купли-продажи квартиры не оспаривал. Суд удовлетворил исковые требования. Схожим образом рассматриваются исковые заявления в случае смерти залогодержателя. Принимая в такой ситуации решение по делу № 2-7061/11, Благовещенский городской суд решил, что в случае, если регистрация сделки невозможна по причине отсутствия одного из ее участников, суд вправе принять решение о регистрации сделки по требованию заинтересованного лица при условии фактического исполнения ее условий.

Из приведенных случаев очевидно, что основное обстоятельство, влияющее на решение суда – наличие доказательств полного исполнения обязательств, обеспечиваемых залогом. При отсутствии таких доказательств суд не удовлетворит иск залогодателя (например, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 ноября 2014 года № Ф 08-8088/2014). Зачастую собственники недвижимости, выплатившие кредит, вынуждены обращаться в суд для погашения записи об ипотеке в случае банкротства банка-залогодержателя или отзыва у него лицензии. В этом случае конкурсным управляющим выступает Агентство по страхованию вкладов, поэтому с требованием о подаче заявления о погашении записи о залоге или о предоставлении закладной с отметкой об исполнении необходимо обращаться к нему. Однако АСВ крайне осторожно в таких вопросах, при малейших сомнениях в том. что кредит погашен должником, Агентство по страхованию вкладов отказывает в погашении записи о залоге. Поэтому в этом случае собственники вынуждены доказывать в суде тот факт, что кредит погашен.

Пример из практики: Погашение записи о залоге в суде после отзыва лицензии у банка Немало хлопот собственнику может доставить и наложение обеспечительных мер в виде ареста недвижимого имущества, произведенное в нарушение закона или просто неснятое по причине сильной загруженности судов и судебных приставов. 31 марта 2016 года г. Москва Тушинский районный суд г. Москвы рассмотрел иск Мануйлова В.Е. к УФССП по г. Москве с иском об обязании снять арест с его квартиры. В ЕГРП имеется запись об аресте указанной квартиры. При этом судом установлено, что исполнительное производство в отношении Мануйлова В.Е. в доход государства денежных средств в размере 1 443,33 руб., закончено в связи с полным исполнением. Но судебный пристав-исполнитель не отменил ограничения прав должника Мануйлова В.Е. в отношении его имущества и арест его квартиры в связи с чем, в ЕГРП до настоящего времени имеется соответствующая запись. Суд приходит к выводу о том, что требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.

Нормативные акты: Снятие обременения с квартиры

• Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
• (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2020)
• Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке.
• 
  
• "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
• (ред. от 31.07.2020) Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

© КонсультантПлюс, 1992-2020

Источник: Подробнее ➤

В следующей публикации я расскажу вам чем закончилось моё дело о снятии обременения с квартиры по решению суда.

За сим, ваша Геннадьевна.