Как вернуть задаток, если сделка не состоялась

Не так часто люди могут себе позволить сделать крупную покупку, например, квартиру, без помощи кредитования. Так, по данным Центрального Банка России за январь 2020 г. 145439 договоров, а за за январь 2021 г. ипотечных кредитов взято 211810 (заключено договоров).

Процедура покупки жилья в ипотеку такова, что покупатель подбирает себе подходящее жилье, обращается в банк (несколько банков). Банк оценивает платежспособность потенциального заемщика и выносит предварительное решение об одобрении кредита или отказе в этом. Чаще всего банку не очень выгодно сразу выносить отказ в одобрении кредита по той причине, что с момента одобрения кредита с потенциального заемщика можно получить денег на услуги по подготовке к покупке (услуги оценки, услуги проверки чистоты сделки). Покупатели, обрадованные хорошей новостью о положительном решении банка, сообщают продавцу, что своем твердом намерении приобрести квартиру, стороны заключают предварительный договор купли-продажи, передают продавцу задаток и ожидают заключения кредитного договора на покупку долгожданного жилья. Однако банк в самый последний момент сообщает, что отказывает покупателю в кредите. Ситуация очень частая. Однако задаток передан, а договор купли-продажи заключить не представляется возможным из-за недостаточности средств для расчета с продавцом.

Что делать в такой ситуации?

Казалось бы решение простое: продавец возвращает задаток и стороны остаются при своих интересах. Однако продавец, раздосадованный таким исходом дела и получивший часть денег, не очень-то охотно желает их возвращать, считая, что эти деньги являются возмещением его убытков за беспокойство, суету и вообще моральный вред. У покупателя и так нет свободных денег на покупку, а тут еще и последние забрали и не отдают - тоже обидно и несправедливо.

Вопрос о последствиях неисполнения обязательств по предварительному договору, обеспеченному задатком, регулируется статьей 381 Гражданского кодекса РФ:

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Что такое прекращение обязательств до начала исполнения по соглашению сторон?

Это означает, что срок заключения основного договора (купли-продажи) наступил, но стороны его не заключили, ничего при этом не предприняв для заключения сделки. Очень редко бывает, когда стороны подписывают письменное соглашение об отсутствии претензий по заключению основного договора. В этом случае задаток должен быть возвращен несостоявшемуся покупателю.

Как установить вину стороны в ее не заключении?

Как только срок заключения основного договора начинает подходить, а вторая сторона отмалчивается или тянет поход в регистрирующий орган, направляем ей письменное требование о готовности заключить сделку, назначаем дату, время, место встречи для заключения договора. Требование отправляем так, чтобы осталось доказательство отправки: курьером (у Вас должен быть экземпляр требования с отметкой стороны о получении), заказным письмом с уведомлением и описью вложения, мессенджером или электронной почтой - если эти способы уведомления указаны в предварительном договоре. Помним ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ и не волнуемся, если письмо вернутся Вам обратно:

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В случае судебного спора будет возможным установить вину стороны в сорвавшейся сделке.

Последствия установления вины в не заключении договора:

• Если вина покупателя, то задаток остается у продавца;
• Если вина продавца, то он выплачивает покупателю двойную сумму задатка.

Если у стороны возникли убытки от неисполнения обязательства, то задаток засчитывается в счет убытков, если договором не предусмотрено иное.

Очень рада, если информация была Вам полезной!