Как заставить работать управляющую компанию?

Здравствуйте, уважаемые друзья!

Мало кому не приходилось сталкиваться с нарушениями прав граждан со стороны управляющих компаний.

Очень часто управляющие компании ненадлежащим образом исполняют возложенные на них обязательства по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома либо ненадлежащим образом оказывают жилищно-коммунальные услуги и при этом игнорируют жалобы потребителей. Это стало "нормой жизни".

Необходимо помнить, что отношения между собственниками помещений в многоквартирных домах и управляющими компаниями регулируются Жилищным кодексом РФ (главным образом - VIII разделом). Кроме того, как и для других видов услуг, в жилищно-коммунальной сфере действуют специальные правила и нормы. В частности, это Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г.; постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», а также Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства РФ № 307 от 23.05.2006 г. (действуют частично до 2015 года); Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с нарушением сроков, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г.

Указанные нормативно-правовые акты, а также некоторые другие акты являются правовой базой, в соответствии с которой собственники и управляющая компания заключают договор управления. Согласно статье 162 Жилищного Кодекса РФ договор управления многоквартирным домом должен содержать подробный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества дома, а также коммунальных услуг, предоставляемых управляющей компанией. И если эти услуги предоставляются не в полном объеме, ненадлежащего качества, либо с нарушением положенных сроков, собственники могут предъявить управляющей компании претензию.

Досудебный порядок урегулирования

1. Запишитесь на встречу и лично расскажите руководителю управляющей компании, что вас не устраивает. Чтобы не быть голословным, приводите аргументы. Так, вы можете самостоятельно (к примеру, силами совета многоквартирного дома (далее по тексту - МКД)) обследовать результаты ремонта вашего дома, зафиксировать недостатки проведенных работ и составить соответствующий акт. Приложите к нему фотографии. Иногда начальники не знают реального положения дел, так как слепо верят отчетам своих подчиненных. Помните: итогом личного обращения должно быть официальное, то есть документально подтвержденное обещание исправить ситуацию.

2. Если руководство управляющей компании отказывается идти на диалог и всячески избегает встреч, пишите письменную претензию. Напомним, что она составляется в двух экземплярах, один из которых направляется в управляющую компанию, а второй с отметкой о принятии официальным лицом остается у заявителя.

3. Если через месяц реакции не последовало, либо она вас не устраивает, обращайтесь в надзорные органы.

Следует помнить, что в соответствии с с п/п «к» п. 31 постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» исполнитель обязан вести учет жалоб (заявлений, обращений, требований и претензий) потребителей на качество предоставления коммунальных услуг, учет сроков и результатов их рассмотрения и исполнения, а также в течение 3 рабочих дней со дня получения жалобы (заявления, требования и претензии) направлять потребителю ответ о ее удовлетворении либо об отказе в удовлетворении с указанием причин отказа.

Простой образец претензии УК, можно расширить содержание претензии:

В жилищно-коммунальной сфере два основных контрольных органа - Государственная жилищная инспекция и Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.

Основные функции по надзору в сфере жилищно-коммунального хозяйства лежат на Государственной жилищной инспекции. Для начала составляйте заявление (жалобу) в Государственную жилищную инспекцию. Государственная жилищная инспекция в течение 30 дней должна сформировать комиссию и направить ее для проверки указанных вами нарушений. Если они подтвердятся, комиссия должна составить протокол об административном правонарушении и привлечь управляющую компанию к ответственности.

Если проверки Жилищной инспекции не привели к желаемому результату, а управляющая компания продолжает нарушать ваши права, обращайтесь в Прокуратуру.

Согласно Федеральному Закону № 2202-1 «О Прокуратуре в РФ» от 17.01.1992 г. российская Прокуратура осуществляет от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции и исполнением других законов. В рамках этого направления своей деятельности она должна проверять работу государственных органов, должностных лиц и коммерческих организаций. Заявлением в Прокуратуру вы сигнализируете о бездействии не только управляющей компании, но и контролирующих жилищно-коммунальных служб.

Обратиться в Прокуратуру также можно двумя способами: лично на прием к районному прокурору (он занесет ваши претензии в специальную карточку), через Интернет-приемную либо по почте. При этом не забывайте рекомендации, которые мы давали в отношении письменных заявлений выше.

По результатам прокурорской проверки выносится представление или постановление. В первом случае управляющая компания предупреждается и ей дается месяц на устранение нарушений. Во втором возбуждается дело об административном правонарушении.

В судебном порядке

Собственники многоквартирного дома являются потребителями коммунальных услуг, а также услуг по эксплуатации, содержанию и ремонту общего имущества. И они могут защищать свои права всеми легальными способами, в том числе, через суд. И это, пожалуй, самый эффективный способ. Помните, что бездействие управляющей компании нарушает права жильцов, вытекающие из Закона РФ «О защите прав потребителей», а также договора управления МКД. Согласно процессуальному законодательству с иском о защите прав потребителей могут обратиться как отдельные граждане, так и их общественные объединения (например, совет МКД). При этом вы будете освобождены от уплаты государственной пошлины.

Дела о защите прав потребителей рассматриваются мировым судом (при цене иска до 100 тысяч рублей). Иск может быть подан как по месту нахождения МКД (истца), так и по месту нахождения управляющей компании (ответчика). Составляется он в письменной форме, в двух экземплярах (копия для ответчика) с приложением всех имеющихся письменных доказательств.

Главное при написании иска - четко сформулировать свои требования.

В суде вам предстоит доказать, что управляющая компания обязана была выполнить ту или иную услугу (доказывается договором), но не сделала этого, либо сделала, но с нарушением установленных законом требований к качеству этой услуги, либо сроков ее исполнения (акты комиссий, экспертизы, фотографии и т.п.). Также в предмет доказывания входит факт обращения в управляющую компанию как исполнителю услуги с просьбой устранить допущенные ей нарушения (письменная претензия, жалобы в Роспотребнадзор или Жилищную инспекцию, обращение в Прокуратуру).

Если представленных сторонами письменных и других доказательств недостаточно, суд может назначить строительную или иную экспертизу.

Затем суд выносит решение. Если оно в вашу пользу, управляющая компания обязана его исполнить, а также (если вы об этом просили) возместить все судебные расходы.

Таков алгоритм действий, направленных на то, чтобы заставить работать управляющую компанию. Бороться за свои права можно и должно, но порой проще расторгнуть отношения с недобросовестной УК и передать дом в управление другой организации. Решение об этом принимается собственниками на общем собрании.

Простой образец искового заявления, можно расширить содержание: