Мужчина купил квартиру, а через 4 года половину пришлось отдать: что решил Конституционный суд

Судебная практика регулярно пополняется новыми примерами того, в какие неприятности может ввергнуть гражданина покупка недвижимости. Иногда даже не имеет значения, что покупатель заранее проверил все документы на квартиру и полностью рассчитался с продавцом.

Одно из таких дел недавно рассматривал сам Конституционный суд.

Пример из практики суда

В 2016 году мужчина купил квартиру. Внешне сделка не вызывала никаких подозрений: согласно выписке из ЕГРЮЛ, продавец являлся единственным собственником квартиры, других жильцов в ней зарегистрировано не было.

Был подписан договор купли-продажи, и после окончательного расчета право собственности покупателя на недвижимость было зарегистрировано. Однако он был собственником всей квартиры всего четыре года. В 2020 году на него подала в суд совершенно незнакомая женщина.

Несмотря на то что она никогда не числилась собственником спорной квартиры, она требовала признать ее собственником половины жилья.

В ходе судебного разбирательства выяснились обстоятельства, о которых покупатель не знал. Изначально квартира принадлежала супружеской паре, но право собственности было оформлено только на имя мужа.

В 2015 году супруги развелись, и муж продал квартиру родственнику. Вскоре родственник перепродал ее новому покупателю.

Жена ничего не знала о продаже совместного жилья, а когда ей стало известно об этом, она подала в суд на нового владельца квартиры.

Согласно закону, квартира, приобретенная в браке, является совместной собственностью супругов – неважно, на чье имя она зарегистрирована. А для ее продажи необходимо нотариальное согласие другого супруга, которого не было при заключении договора с родственником мужа (статья 35 Семейного кодекса).

Поэтому суд признал и первоначальный, и последующий договоры о продаже квартиры недействительными, и покупатель должен был подарить половину своего жилья экс-супруге бывшего владельца.

Закон защищает права собственника, позволяя ему истребовать свое имущество у любого, даже добросовестного приобретателя, если оно выбыло из владения собственника против его воли (статья 302 Гражданского кодекса).

Другими словами, мужчина заключил договор с совершенно другим человеком, заплатил полную стоимость квартиры, а в итоге ему пришлось делить ее пополам с предыдущим владельцем, о котором он ничего не знал и не мог знать.

Дойдя до Верховного суда и ничего там не добившись, мужчина обратился в Конституционный суд РФ, который обратил внимание на проблему. С одной стороны, жена действительно была здесь пострадавшей стороной, поскольку в результате недобросовестных действий бывшего мужа она лишилась половины квартиры. Но с другой стороны, суд отметил, что она также виновата, поскольку не позаботилась о надлежащем контроле над своим имуществом (например, могла бы вовремя оформить раздел квартиры или обратиться в Росреестр и записать себя в качестве совместного собственника имущества).

Поэтому возлагать вину только на добросовестного приобретателя квартиры, который не смог выяснить исходную информацию обо всех предыдущих собственниках, неправомерно.

Поэтому Конституционный суд РФ постановил, что к добросовестному приобретателю не может быть предъявлен иск по иску бывшего супруга собственника на жилье только на основании того, что он не давал своего согласия на продажу. Он должен доказать, что он принимал меры по контролю за своей собственностью, но, несмотря на них, недвижимость все равно была продана (Постановление Конституционного суда от 13.07.2021).

Получив иск от бывшего супруга продавца недвижимости, покупатели теперь могут отстаивать свои права, ссылаясь на данное постановление Конституционного суда РФ.

Но теперь бывшим супругам стоит внимательнее отнестись к оформлению своих прав на общее имущество, в частности не медлить с официальным разделом имущества после развода.

В противном случае, если оно будет продано, их законная половина никогда не будет восстановлена.