Квартира с перепланировкой

При покупке недвижимости нужно в первую очередь смотреть, все ли помещения соответствуют чертежам в техническом паспорте. В противном случае покупатель сильно рискует: лучший вариант – это штраф, худший – продажа жилья. Итак, рассмотрим по подробнее.

Действующим законодательством не запрещено приобретать жилье на вторичном рынке с несогласованной перепланировкой, но необходимо помнить, что после заключения договора купли-продажи, узаконивание перепланировки ляжет на Ваши плечи. Как правило, можно попросить у продавца скидку на покупку такой недвижимости. Обычно жилье с неузаконенной планировкой обходится дешевле до 20%. Но нужно понимать, что не все продавцы сообщают о перепланировке в квартире.

Чем может грозить покупка квартиры с несогласованным переустройством?

Первое, что может грозить – это штраф.

Согласно действующему законодательству ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ, штраф за самовольное переустройство жилья: для обычных граждан – от 2000 до 2500 рублей; для должностных лиц - от 4000 до 5000 рублей; для юридических лиц и ИП без юр. лица - от 40 000 до 50 000 рублей. Применяется данная норма закона в том случае, если от такой перепланировки не нанесен ущерб. Например, купили квартиру, а через неделю из-за нарушений перепланировки в ванной прорвало стояк и затопило соседей. При такой ситуации придется возмещать ущерб и такой случай не будет считаться страховым.

Второе, наряду со штрафом могут выдать предписание узаконить перепланировку. Например, могут обязать узаконить перепланировку если изменения в квартире не несут каких-либо угроз жизни и здоровью, не угрожают целостности здания.

Предписание выносит жилищная инспекция, которая устанавливает факт нарушения. В случае если предписание не исполняется надлежащим образом, то инспекция может обратиться в суд.

Согласно нормам закона (п. 5 ст. 29 ЖК РФ), суд имеет право принять решение о продаже квартиры с неузаконенным переустройством с торгов. При этом суд возложит на нового собственника этого жилья обязанность по приведению его в прежнее состояние, если имеется риск обрушения здания или угроза жизни и здоровью людей. Цена в таком случае будет гораздо ниже рыночной.

Еще один не мало важный риск - это угроза обрушения. Нет никаких гарантий, что если Вы купите квартиру с неузаконенной перепланировкой, а капитальная (несущая) стена выдержит нагрузку.

Также, в дальнейшем с квартирой в которой есть неузаконенная планировка могут возникнуть сложности в случае её продажи в будущем. Кредитные организации не одобряют кредиты на приобретение таких квартир.

Какую перепланировку нельзя узаконить?

1. Снос капитальных (несущих) стен. На плане БТИ такие стены обозначены как толстые и их трогать нельзя, так как они несут на себе не только свой вес, но также и вес всех вышестоящих конструкций, расположенных на ней. На несущих стенах держится вся конструкция здания. Если такую стену снести, то подъезд или даже целый дом может рухнуть.

2. Например, присоединение балкона к комнате. В большинстве случаев узаконить их не получится либо это будет очень сложно.

3. Перенос «мокрых зон» (ванная комната). Иногда встречаются квартиры, где поменяли местами ванную комнату и кухню. Такое переустройство нельзя узаконить.

В случае если Вы выбрали жилье, а в нем есть несогласованная перепланировка, то оцените – можно ее узаконить или нет.