Признание самовольной постройки, реконструкции жилого дома законной

Предположим, у вас имеется домовладение и вы пристроили к нему жилую или нежилую комнату, что по определению является реконструкцией домовладения. По старинке решили все оформить после того, как закончите.

Однако впоследствии столкнулись с административными трудностями, и вам попросту отказали.

Что в таком случае делать и с чего начать?

В таком случае необходимо подать исковое заявление в суд о признании проведенной перепланировки, реконструкции дома законной.

В первую очередь необходимо собрать должный пакет документов:

• заказать в БТИ новый технический паспорт на дом (это поможет сравнить технические сведения между старым и новым техническим паспортом, как было и как стало);
• заказать у кадастрового инженера кадастровый план здания;
• заручиться согласием соседей о том, что они не возражают против ваших требований в суде узаконить перепланировку, реконструкцию дома (при условии, если расстояние между вашим домом и соседнем менее учетной нормы, которая равна трем метрам от дома, до вашего забора с соседом, с учетом расстояния его дома до забора с вами);
• в досудебном порядке провести строительную экспертизу, согласно которой будет установлено, что нарушений строительных СНиП не выявлено, угроз жизни и здоровью человеку не установлено.

Что такое красная линия земельных участков?

• Красная линия определяет границы земельных участков, отведенных под линейные сооружения; улицы-дороги; жилую (многоэтажную) застройку; частную застройку и т. п. Уже внутри земельных участков, отведенных под жилую застройку, проводятся линии регулирования застройки. В частной застройке это не менее 5 метров от красной линии.

Посредством кадастрового инженера посмотреть, нет ли выхода постройки за красную линию.

Нормативное обоснование иска

В силу ст. 222 ГК РФ данное здание/строение/сооружение является самовольной постройкой, так как возведено без разрешения на строительство, без акта ввода в эксплуатацию, иной разрешительной документации.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В п. 26 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В п. 28 вышеназванного постановления Верховного суда также сказано, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

На основании ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.

В силу ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 29 ЖК РФ жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан.

Что просить суд по иску о признании самовольной постройки законной?

1. Признать самовольную реконструкцию жилого дома, общ. площадью... кв. м, кадастровый № ..., кадастровый квартал №..., расположенный по адресу:..., законной.

2. Признать за... право собственности на самовольно реконструированный жилой дом, общей площадью..., кадастровый №..., кадастровый квартал №..., расположенный по адресу: ...

Следует помнить о дачной амнистии в 2021 году!

Дачная амнистия действует в России до 1 марта 2026 года.

Дачная амнистия, которая позволяла в упрощенном порядке регистрировать дома, находящиеся на землях садоводства, теперь официально продлена законодателем до 2026 года.

Федеральный закон от 08.12.2020 № 404-ФЗ о продлении дачной амнистии также расширяет сферу ее действия. Федеральный закон от 08.12.2020 № 404-ФЗ «О внесении изменений в 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и в Градостроительный кодекс РФ» содержит всего две небольшие, но емкие по содержанию статьи.