Чьи в доме трубы-3. Какие ещё подвохи ждут собственников жилья при заселении? Всегда ли должна управляющая компания отвечать за то, в чем не виновата

В предыдущей статье была обозначена проблема ответственности УК за устранение последствий чужой нерадивости. Пришло время подробнее рассмотреть этот вопрос.

Для начала — пример 3.

Когда хозфекальный сток пришел в вашу квартиру

Очередной свежепостроенный дом, со всеми коммуникациями, в т.ч. системой водоотведения и сбросом в нормальные общегородские сети. Индивидуальный предприниматель (ИП) приобретает жилое помещение у застройщика, выполняет отделку и продает квартиру государственной организации (ГО) под казенные нужды. В квартиру заселяется наниматель, уезжает в командировку, а по возвращении застает её залитую нечистотами. Акты, комиссии, полы под замену, обои в плесени и прочие сопутствующие прелести.

Причина залива – канализационный стояк в санузле, выполненный с устройством элегантного колена (отступа) под потолком и без никакого крепления к стене (хомут на фото выше был установлен уже по итогам аварии).

Каждый смыв стоков из санузла верхних этажей вызывал гидроудар, отклонение трубы от вертикального положения и смещение деталей узла отступа. В конце концов детали рассоединились, и все потекло в квартиру.

Судя по всему, строители по небрежности не совместили отверстия в перекрытиях в одной оси, а потом в нарушение СНиП 2.04.01-85 «Водопровод и канализация зданий» (п. 17.3: «Устройство отступов на канализационных стояках не допускается, если ниже отступов присоединены санитарные приборы») устроили-таки тот самый отступ.

Обычное дело: когда монтажники-сетевики приходят на объект, субчики-монолитчики к этому времени уже далеко. Да и неизвестно, был ли в числе используемых в проекте этот тогда еще действующий СНиП, потому что только в этом случае его положения обязательны для подрядчика. А проект вместе с исполнительной документацией (ИД), тоже как обычно, уже давно затерялся в коридорах передаточных инстанций.

Кто виноват?

Госорганизация как собственник выставляет претензию продавцу, ИП: "Вы, уважаемый, продали нам жилье со строительным дефектом". У того готов резонный ответ: "Я сам приобретал не дом, а только отдельное жилое помещение. На тот момент к обслуживанию здания уже приступила соответствующая УК, и канализационный стояк как элемент ОДИ относится именно к ее зоне ответственности".

И ведь прав ИП: вчиняйте иск УК, а она, в свою очередь, выставит регрессный иск к застройщику. Если захочет. Это одно; а вот сможет ли? Практика противоречива.

Жилищный кодекс РФ своими статьями 161, 162 четко указывает, что поддержание в исправном состоянии общего имущества в многоквартирном доме – прерогатива управляющей компании. Но вот представлять законные интересы собственников помещений, связанные с управлением общим имуществом, может только организованное в данном доме товарищество собственников жилья (ТСЖ). Именно товарищество вправе обратиться к нерадивому застройщику с соответствующими претензиями. Законодатель подобными полномочиями управляющие организации напрямую не наделил.

В очередной раз ситуация складывается не в пользу УК: на нее возложена ответственность за устранение как последствий строительных ошибок, так и самих дефектов.

Лицом, не исполнившим или ненадлежащим образом исполнившим обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности (в данном случае — строительства объекта), явно является подрядчик, а ответственность по п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса несет обслуживающая организация. Тоже логично: выявить все недочеты при приеме МКД в эксплуатацию – ее прямая обязанность.

Что делать?

По логике должны быть основания для подачи исков от имени УК при обнаружении строительных недостатков, касающихся хотя бы общего имущества МКД. Но не все так просто. В течение нескольких лет бытовало мнение, что управляющая организация, принявшая дом в эксплуатацию, не имеет полномочий требовать от застройщика устранить недостатки строительного характера.

Предъявлять такой иск в течение гарантийного срока — прерогатива либо собственников помещений в доме, либо заказчика по договору строительного подряда (см. постановление 13 ААС от 05.11.2014 № А 56-6036/2014).

В то же время суды выносили и иные решения, которые подтверждали право управляющих организаций обратиться в арбитражный суд с иском, связанным с качеством строительства (постановление АС ЦО от 27.04.2016 № А 62-2648/2014 (постановление Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 5441/10), постановление АС ЗСО от 29.09.2014 № А 03-17306/2013 (оставлено в силе определением ВС РФ от 24.12.2014 № 304-ЭС 14-6170), постановление 13 ААС от 14.12.2015 № А 56-61901/2014).

Похоже, что в результате возобладала-таки разумная точка зрения, в соответствии с которой общее собрание собственников помещений может наделить УК полномочиями действовать в интересах всех собственников помещений в доме, в том числе заявлять иски об устранении строительных дефектов (см. определение Верховного суда от 17.07.2020 № 305-ЭС 19-20516 (5) по делу № А 40-217303/2016).

Так что правовые акты и судебная практика открывают широкие возможности не только для действенного противоборства, но и для плодотворного сотрудничества собственников с управляющими компаниями. Было бы желание и взаимное согласие.

Всем удачи и здоровья!

Источники:

https://base.garant.ru/12138291/, Подробнее ➤,

Подробнее ➤