Что не так с новостройками в Сочи: четыре неприятности которые поджидают покупателя "первички"

Говорят Москва не резиновая. Так оно и есть. Увеличение жителей столицы РФ происходит за счёт присоединения к ней всё новых и новых территорий. Здесь всё логично: растёт площадь города - увеличивается население.

А вот Сочи оказался резиновым. Без увеличения площади Большой Сочи всё плотнее и плотнее застраивается различными видами жилья. Количество граждан, желающих жить у синего моря в субтропиках, не уменьшается.

Привело это к тому, что Сочи стал чемпионом по стоимости квадратного метра жилья.

В 2021 году Городское собрание Сочи ограничило выдачу разрешений на строительство многоквартирных домов в течении следующих двух лет, простимулировав таким образом рост цен на квартиры в очередной раз.

Граждане России сломя голову кинулись сметать на рынке недвижимости Большого Сочи всё подряд, не подозревая, что могут остаться в будущем без жилья и без денег, столкнувшись с неприятными моментами, к которым были не готовы.

Первая неприятность - природные особенности местных грунтов.

Районы новостроек, расползшиеся по холмистой местности, возводятся на склонах, покрытых слоем грунта, состоящего из аргиллитоподобных глин с прослойками песчаника.

Сочинские глины по своей твёрдости почти равны скальным породам, при условии, что их естественное залегание не будет нарушено.

При рытье котлованов или вбивании свай аргиллитоподобные глины вскрываются, нарушается горное давление, держащее массы грунта в стабильном состоянии. В открытые пласты глины попадает вода, они набухают, теряют прочность, несущую способность и устойчивость.

Эти процессы приводят к оползням, причём не сразу, а через некоторое время, когда негативное вмешательство в природное равновесие достигнет критической точки невозврата.

Таким образом покупатель может купить вполне качественное строение, спокойно жить-поживать в уютном домике и не подозревать, что в один прекрасный день сказка закончится.

В нашей стране не принято страховать дома от стихийных бедствий, поэтому собственники "уползшего" жилья могут рассчитывать только на единовременную выплату в 100 тысяч рублей от администрации.

Вторая неприятность - нарушение строительных нормативов при возведении жилья.

Недавно на Авито я увидела фотографию продаваемой квартиры. Вы видите почему не стоит покупать её?

Я вижу отчётливо: железобетонный каркас строения забутован керамзитоблоком. Но так, как невозможно выложить блок вплотную в железобетонной балке, строители задули щель между ними монтажной пеной (красные стрелки указывают на монтажную пену).

На наружные стены, связанные с каркасом здания только монтажной пеной, страшно опереться - вдруг вывалятся со временем.

Впрочем может кому-то и нравится иметь часть перегородки между соседями из материала, который легко выковырять пальцем и пятисантиметровую щель на улицу.

Так же пугает толщина стен - 20 сантиметров. Видимо северяне думают, что раз Сочи субтропики - они не замёрзнут. Как же глубоко их заблуждение.

Толщина стен нужна не только для защиты от холода, но и от городского шума, адского солнца, ветра и сырости. В нашем регионе она должна быть не менее 35-40 сантиметров без облицовки. Надеяться на минеральную вату, которая через пять лет просядет от повышенной влажности, не надо.

Третья неприятность - нарушение санитарно-эпидемиологических норм.

Многие дома построены с нарушением санитарно-эпидемиологических нормативов.

В квартирах нет приточно-вытяжной вентиляции, отсутствует гидроизоляция фундаментов и перекрытий, применяются недорогие стройматериалы без учёта влажности субтропического климата Сочи.

Поэтому зимой, при закупоренных наглухо пластиковых окнах, на потолке и стенах образуется конденсат, затем появляется плесень от которой невозможно избавиться, без устранения дефектов строения.

Отсутствие подключения к центральной канализации новых многоквартирных домов в Сочи стало нормой.

Покупатель узнаёт о том, что водоотведение осуществляется в септик лишь когда тот переполнится и неприятный запах начнёт распространяться по всем квартирам.

Четвёртая неприятность - самострой.

Сочи можно присвоить титул столицы самостроя. Ни в каком городе РФ нет такого количества нового жилья возведённого без разрешительной документации или с нарушением градостроительных норм.

В городе больше половины "первичек" в любое время могут пойти под снос по решению суда, покупатель не получит никакой компенсации.

Сносят не только многоквартирные дома, но и таунхаусы, индивидуальные коттеджи.

Администрация города ежемесячно обновляет списки нарушителей, но он никогда не бывает полным. Застройщики оказываются оперативнее и быстрее в реализации своих проектов, чем чиновники.

Как обезопасить себя при покупке жилья в Сочи.

Я советую покупать вторичное жилье. Особенно вызывают доверие дома возведённые в СССР и даже в 90-е годы.

Строились эти многоэтажки с учётом сейсмоопасной зоны, под неусыпным надзором профессионалов, с применением безопасных прочных стройматериалов, с соблюдением строительных и санитарно-эпидемиологических нормативов.

А если вы всё же решили приобрести "первичку", то помните - вы играете в "русскую рулетку". Ни один риэлтор или юрист не сможет увидеть все опасные недостатки жилья, поскольку не обладает специальными знаниями инженера-конструктора и градостроителя.