Как оспорить сделку купли-продажи квартиры по ст. 177 ГК РФ

Делюсь очередным кейсом по недвижимости, в котором спустя 5 лет признали недействительной сделку купли-продажи квартиры и возвратили квартиру законному владельцу.

Январь 2018 г. собственник квартиры, Алексей (имена в тексте изменены) находился на длительном лечении в медицинском учреждении с тяжелым заболеванием, препятствующим осознавать правовые последствия своих действий. Супруга Алексея – Вероника в последние месяцы находилась в стрессовом состоянии, т.к. вынуждена была все время проводить около больного мужа, работать не было сил, она была измотана морально и физически, а еще заканчивались деньги на лечения. При этом супругу требовались дорогостоящие препараты, приобретение которых не покрывала страховка ОМС.

В один из дней лечащий врач Алексея сообщил, что без препаратов и операции Алексей умрет, если в течении недели не внести деньги.

Вероника просила помощи у своих родственников, друзей и знакомых, но те уже не в силах были бесконечно оказывать материальную помощь и один из друзей предложил оформить частный заем у инвестора под залог квартиры.

В связи с тем, что иного выхода не было Вероника согласилась на условия частного инвестора и после встречи они поехали к нотариусу на оформление 2-й сделки. Квартиру стоимостью 10 млн. в Москве переоформили на инвестора под заем в 3 миллиона.

Сделка проходила в 2 этапа.

-В 1-м квартиру с Алексея фиктивно переоформили на Веронику.

-Во 2-м с Вероники на инвестора уже у нотариуса.

На момент сделки Веронику не смутил тот факт, что вместо договора залога оформили договор купли-продажи. Как уверял ее инвестор, что такую сделку оформить проще и после выплаты займа с % квартира будет оформлена обратно в собственность Вероники.

В июне 2018 г. Алексей умер, а Вероника не смогла вовремя внести очередной платеж, и инвестор уведомил Веронику о продаже квартиры в счет долга, дал ей 10 дней, чтобы выселиться из жилого помещения. Долг составлял 3,5 млн. руб.

При продаже квартиры инвестор не уведомлял покупателя о тонкостях получения квартиры в собственность, да и покупатель не сильно беспокоился, ведь он оформлял ипотеку на квартиру и посчитал, что раз Банк одобрил выдачу кредита, то и не стоит более беспокоится.

В 2021 г. ко мне на консультацию обратилась дочь Вероники - Юлия с вопросом можно ли вернуть ее квартиру через суд. Юлия подробно описала мне все происходящие события, показала все медицинские документы.

Ознакомившись с документами, я убедился, что сделка является кабальной, т.е. заключена на неравноценных условиях для заемщика, тем более ее отец (Алексей) объективно не мог осознавать последствия своих действий при продаже квартиры.

Были собраны доказательства и составлено исковое заявление в суд о признании сделки купли-продажи недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В суде дело длилось почти 2 года и при вынесении решения суд руководствовался следующими обстоятельствами:

-при заключении 1-й сделки Алексей был тяжело болен, находился на длительном лечении в больнице, принимал медицинские препараты, оказывающие влияние на его способность осознавать характер и значение совершаемых им действий, и не мог совершить сделку по продаже спорной квартиры

Тяжелое состояние подтверждалось медицинскими документами, проведенной судебном медицинской экспертизой и показаниями главного врача больницы.

-на момент промежуточной сделки (от Алексея к Вероники) Вероника не располагала денежными средствами, позволяющими ей купить квартиру, даже ½ долю

С 2017 г. на сайте ФССП России в отношении Вероники опубликованы данные о возбужденных исполнительных производств на сумму свыше 2-х млн. руб.

-вторая сторона (инвестор) знал о тяжелом положении продавца и намеренно совершил сделку на кабальных условиях (вместо договора о залоге оформили договор купли-продажи)

Хотя в судебном заседании инвестор занял позицию, что ему не чего не было известно о состоянии собственников, однако часть денег им же была перечислены на лечение на реквизиты мед. учреждения.

-конечный покупатель не проявил надлежащую осторожность и осмотрительность до заключения договора купли-продажи.

А после его совершения не переоформил лицевые счета на свое имя для оплаты счетов ЖКУ

Суд применил норму ст. 177 ГК РФ, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права и охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

И конечно же нормы ст. 301 и 302 ГК РФ об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Суд удовлетворил исковые требования и вернул квартиру законному владельцу, а покупатель остался с ипотечным кредитом и претензиями к инвестору, у которого покупал квартиру.

Фактически покупатель стал жертвой мошенничества со стороны инвестора, но мог и заранее предупредить наступление негативных последствий, если бы проявил должную осторожность и осмотрительность и перед покупкой провел проверку всех собственников квартиры на предмет законности совершенных сделок.

Как не стать жертвой мошенников я часто рассказываю в своих постах, в том числе и видео формате.