Цены на новостройки. Ждать обвал или не стоит?

Ставки многих банков из ТОП-30 по рыночной ипотеке уже выше 20%. Ключевая ставка ЦБ РФ - 16%, и в июле возможно поднимется еще на 1-2%.

Ипотеку с господдержкой отменили, семейную ипотеку скорректировали, но по новой пока не перезапустили. А по ИТ-ипотеке вообще непонятно что происходит, с одной стороны программа действует, а с другой стороны в банках нет денег, чтобы выдавать ипотеку по данной программе.

А цены на новостройки при этом упорно не хотят снижаться… Где логика?

А логика проста…

Падать-то особо некуда. Задел на снижение практически отсутствует!

Да, цены на новостройки выглядят так, как будто кто-то сел попой на калькулятор и многие скажут, что застройщики сейчас будут вынуждены снижать цены, чтобы хоть как-то продавать свои новостройки, так как спрос должен снизиться и покупать будут гораздо меньше.

К сожалению, сильного снижения ждать не стоит, поскольку это лишь вершина айсберга, а как известно 90% айсберга скрывается от глаз.

Стоимость строительства

Достаточно проанализировать динамику стоимости стройматериалов и будет понятно, что за последние пару лет стоимость строительства существенно возросла. Подорожали все строительные материалы, а некоторые позиции прибавили к цене до 70%.

Также за последние годы возросла стоимость рабочей силы. Зарплаты у работников строительной отрасли стали выше. Особенно подъем наблюдается после февраля 2024 года.

Выросла стоимость строительной техники, ее закупка, обслуживание и ремонт. А также стоимость топлива… к примеру, дизельное топливо за три года подорожало более чем на 30%.

Очевидно, что за последние 4 года стоимость новостроек значительно выросла, но она уже не упадет к прежним значениям, так как сама стройка подорожала минимум в половину.

Поехали дальше…

Финансовая модель

С 2019 года внедрена система проектного финансирования строительства. Но если на том момент застройщики еще строили свои объекты по ранее выданным разрешениям на строительство и можно было работать по старой схеме – принимать деньги от покупателей напрямую, то сейчас, за последние пару лет, уже практически весь рынок перешел на проектное финансирование. А это, по сути, значит, что застройщики берут у банков деньги в кредит на строительство своих жилых комплексов. А соответственно проценты по кредитам надо возвращать. И ставки по таким кредитам не самые низкие.

Непонятна судьба ключевой ставки… Она уже высокая, а если рост продолжится, а в июле скорее всего продолжится, то и ставки по проектному финансированию будут еще выше, а значит и проценты по проектному финансированию в стоимость будущих квартир надо закладывать еще больше.

Также стоит отметить, что деньги, которые платят покупатели за квартиры, идут не застройщикам, а на эскроу-счета. Застройщики эти деньги увидят только после окончания строительства, и у многих девелоперов значит еще 1-2 года впереди до момента получения денег.

Так какой смысл снижать стоимость сейчас, если стройка идет по ранее установленной финансовой модели, согласованной с банком, а деньги дольщиков строитель получит уже когда достроит дом?

Он спокойно, ну почти спокойно, может строить, а затем уже продавать как вторичку и при этом нельзя сказать, что застройщик сильно пострадает в финансовом плане тем более, что за последние годы «запас прочности» себе многие застройщики смогли создать.

Так в итоге, когда подешевеют новостройки?

К сожалению, сильно они уже не подешевеют!

Возможности снижения цены у застройщиков достаточно малы, чтобы балансировать между спросом и своими финансовыми обязательствами.

Может быть будет какая-то коррекция цен в районе 5 - 15%, но ни о каких обвалах на 30-50% говорить точно нет смысла.

Если вдруг недвижимость подешевеет на 50%, то это значит, что проблемы уже не только в строительной отрасли, а в целом в экономике, и это уже не просто проблемы, а целый коллапс. И тогда людей будут волновать другие вопросы и будет уже не до покупки жилья.

Если новостройки вдруг упадут на 50%, то это значит, что застройщики будут продавать их в минус. А это в свою очередь означает не выплаченные кредиты банкам, волну банкротств девелоперов, сокращение большого количества рабочих мест, новую волну "обманутых" дольщиков, ну и другие негативные последствия, которые являются негативными не только для отрасли, но и для экономики в целом.

Так что мы оптимисты и надеемся, что всё будет хорошо и ключевая ставка когда-нибудь начнет все-таки снижаться!)

🟢 Спасибо за внимание! Будем рады новым подписчикам!

Ваши лайки, комментарии, замечания очень важны! Заранее спасибо!

Агентство недвижимости IDEA Estate, помогаем людям с ипотекой и недвижимостью.