Шесть ошибок собственников при продаже квартир, приводящих к проблемам

Я часто пишу о судебных делах, вытекающих из сделок с недвижимостью. Чаще всего обманывают покупателей, но и продавцы могут пострадать.

Пусть мы и нечасто совершаем сделки по продаже квартир, но каждый такой случай требует подготовки и учета нюансов. Разбираемся, на что обратить внимание.

Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет». Буду рад видеть вас среди его подписчиков!

1. Заниженная стоимость в договоре

Чаще всего это связано с желанием не платить налог с продажи или уменьшить его размер.

Однако заниженная стоимость может привлечь внимание Налоговой: существенным является занижение стоимости уже на 20% от рынка. Если такое обнаружится, будет организована проверка и налог доначислят.

Если сделка сорвется, то продавец обязан будет вернуть сумму только из договора. Но иногда бывают случаи, когда покупатель уже оформил на себя квартиру, он еще не передал деньги — тогда требовать с него можно только заявленную стоимость.

2. Завышенная стоимость в договоре

При продаже квартиры вы можете встретить таких покупателей, которые попросят указать в договоре завышенную цену. Цель — получить ипотеку на большую сумму, чем на самом деле стоит квартира.

При ипотеке банк требует сделать хотя бы 10% первого взноса (а чаще 20%). Однако не у всех он есть. Поэтому цену квартиры просят увеличить на те же 10-20%.

Если что-то пойдет не так, то покупатель будет требовать вернуть полную сумму по договору, а не ту, которая была фактически передана.

Кроме того, платить налог тоже надо будет со стоимости в договоре.

3. Не подготовить документы заранее

Добросовестный продавец предъявит покупателю весь пакет уже готовых документов, в том числе:

- документ о возникновении права собственности;

- выписку из ЕГРН и справку о составе семьи;

- разрешения от заинтересованных лиц: супругов, органов опеки и т. д.

4. Не погасить долги

Стоит помнить, что при наличии долгов за ЖКУ они не перейдут новому собственнику — продавец останется должен.

Однако это может создать для нового собственника неприятные последствия, вплоть до отключения услуг. И это он уже будет доказывать коммунальщикам, что это не его долги, а прежнего собственника.

5. Ошибки при оформлении сделки

Важно выбрать правильный порядок оформления. К примеру, авансовое соглашение не обязывает покупателя завершать сделку — тогда продавец обязан вернуть аванс. А договор задатка наоборот — не подразумевает возврата, если договор нарушил покупатель.

Еще одна ошибка: при совершении сделки через риелтора или юриста заплатить им до того, как сделка будет завершена.

Наконец, лучше выбрать безопасный способ расчета — через аккредитив или банковскую ячейку.

6. Не подать налоговую декларацию

При продаже квартиры или доли, если сумма сделки меньше суммы стандартного налогового вычета (1 млн рублей), декларацию в следующем году можно не подавать.

Если же сумма сделки превысила вычет, то декларацию надо подавать, даже если вы не получили налогооблагаемого дохода или вообще какого-либо дохода.

Декларацию также не надо подавать, если квартира находилась в собственности более 3 или 5 лет (в зависимости от вашей ситуации).

**********

P.S. Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет». Буду рад видеть вас среди его подписчиков!