Договор ренты — как минимизировать риски?

Правовая инструкция 9111.ru расскажет о том, какие правила должны быть соблюдены при заключении договора ренты, в том числе пожизненного содержания с иждивением, чтобы исключить риски, которые могут понести стороны такого договора.

Каковы существенные условия договора ренты?

С целью получения выгоды от отчуждения имущества в виде регулярного дохода заключается договор ренты. Под рентой понимается определенная денежная сумма либо иное имущественное предоставление, предназначенное для содержания получателя ренты. Взамен плательщику ренты должно быть передано в собственность имущество, однако рентные платежи не являются ценовым эквивалентом передаваемого имущества: договор ренты может быть платным и бесплатным, если не содержит условия о стоимости передаваемого имущества. Поэтому к договорам ренты, если это не противоречит их существу, дополнительно применяются правила договоров купли-продажи или дарения (ст.ст. 583-585 ГК РФ).

Гражданским кодексом предусмотрено два вида договора ренты: договор постоянной ренты и пожизненной, подвидом которого является договор пожизненного содержания с иждивением. Помимо формы, периодичности, размера, обеспечения платежей (ст. 587 ГК РФ) и срока действия, договором должны быть определены порядок передачи и вид имущества, составляющего рентный капитал (антиквариат, денежные суммы, предприятия, драгоценные изделия и др., а также недвижимость). При всем разнообразии форм рентных платежей (вещи, деньги, работы или услуги, удовлетворение потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, а также уходе за ним) денежный эквивалент договора обязателен. Требование о выплате рентных платежей заявляется лишь после передачи получателем принадлежащего ему имущества плательщику ренты в собственность (ст.586 ГК РФ).

Как получить пожизненную ренту от государства? >>

В чем особенности различных видов договора ренты?

Существенным условием, определяющим разновидности договора ренты, является его срок. Договор постоянной ренты подразумевает непрерывное и бессрочное осуществление платежей. Права получателя по договору постоянной ренты могут передаваться (ст. 589 ГК РФ). Выплата платежей по договору пожизненной ренты осуществляется до момента смерти одного или нескольких получателей ренты (ст. 596 ГК РФ). Договор пожизненной ренты в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения, ничтожен. Получателей и плательщиков ренты может быть несколько, но в отдельных случаях наличие нескольких плательщиков может противоречить интересам получателя ренты (см. ст. 593 ГК РФ).

В договоре пожизненного содержания с иждивением целью его заключения является получение получателем ренты содержания и ухода взамен на переданное плательщику ренты недвижимое имущество или получение набора социальных услуг на этом основании. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (ст. 602 ГК РФ). Любой договор ренты должен быть нотариально удостоверен, а если по такому договору подлежит отчуждению недвижимость, он подлежит еще и государственной регистрации в Росреестре (ст. 584 ГК РФ).

Как нуждающимся родителям получить алименты с совершеннолетних детей? >>

Риски договора ренты, в том числе с пожизненным содержанием

Для получателя ренты риск может состоять в неисполнении своих обязанностей другой стороной, однако права получателя ренты в этом случае гарантированы ст.ст. 593, 599, 605 ГК РФ. Для плательщика ренты риск в том, что:

• при гибели предмета пожизненной ренты договор не будет прекращен и сохранится обязанность платить рентные платежи (ст. 600 ГК РФ);
• в зависимости от продолжительности жизни получателя ренты платежи могут превысить стоимость переданного имущества или в связи с ухудшением имущественного положения плательщика оплата ренты станет непосильной;
• получатель ренты может пережить плательщика;
• при существенном нарушении своих обязательств плательщик ренты по договору пожизненного содержания с иждивением будет обязан вернуть недвижимое имущество или выплатить покупную цены без права требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (ст. 605 ГК РФ);
• получатель ренты может через несколько лет подать иск в суд и требовать признать договор недействительным, ссылаясь на отсутствие в момент заключения договора способности понимать характер совершаемых им действий и способности руководить ими либо на обман или заблуждение (при этом у плательщика ренты есть возможность доказать в суде необоснованность такого иска, см. Определение Московского городского суда от 01.12.2010 N 4 г/5-10656/10);
• получатель ренты может через несколько лет подать иск в суд и требовать расторгнуть договор, ссылаясь на неисполнение плательщиком своих обязанностей (в этом случае плательщик должен доказывать злоупотребление правом со стороны получателя ренты и надлежащее исполнение им своих обязанностей (ст. 10 ГК РФ, см.Апелляционное определение Московского городского суда от 02.10.2013 по делу N 11-33353).