Вопросы по договору купли-продажи

Согласно ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность оплачивать проживание и коммунальные услуги возлагается на самого собственника. Вы являетесь собственником жилья до момента регистрации права на покупателя. На регистрацию права покупателя явиться Вам надо обоим (если только Вы не выдали доверенность на представление Ваших интересов), а если он будет уклоняться от регистрационных действий, то Вам надо будет в судебном порядке требовать проведения регистрации его права собственности, а кроме того Вы будете иметь право взыскать все Ваши убытки, которые могут быть выражены в частности в том, что Вы оплачиваете его проживание. Поскольку он, например, пользуется коммунальными услугами, которые оплачивать приходится Вам, соответственно , у него возникает неосновательное обогащение, которое Вы имеете право потребовать Вам возместить.

В то же время поскольку законом обязанность по оплате возложена на собственника, просто так отказаться платить не сможете. Обязанность платить пропадет у Вас после регистрации права собственности нового собственника.

Формально до настоящего времени Вы являетесь собственником, поэтому обязательства по оплате у Вас сохраняются в силу ст. 30, 153 ЖК РФ.

Тем не менее, то обстоятельство, что договор был подписан, а судя по всему был подписан и акт приема-передачи и квартира фактически передана покупателю, свидетельствует о том, что покупатель получает выгоду за Ваш счет. А именно - проживает в квартире, не неся при этом обязательств по оплате и фактически оставляя эти обязательства за Вами.

Подписанные документы, в этом случае, помогут Вам в судебном порядке взыскать уплаченные денежные средства с покупателя.

В Вашем случае есть два варианта действий:

1. Оплатить деньги и обратиться в суд с иском к покупателю о взыскании уплаченных денег с него.

2. Подать в суд исковое заявление о понуждении к регистрации перехода права собственности, если покупатель уклоняется от регистрации.

И в том и в другом случае суд удовлетворит Ваши требования. Это вопрос времени. Судебные издержки Вы сможете взыскать с противоположной - проигравшей стороны.

Как следует из Вашего вопроса, если покупатель не зарегистрировал своё право собственности на квартиру, то, соответственно, Вы так и числитесь собственником квартиры по данным Единого гос. реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

А поскольку Вы являетесь собственником, то управляющая организация правомерно и выставляет Вам счета на оплату жилищно-коммунальных услуг. Это соответствует нормам статьи 210 Гражданского кодекса РФ, статьи 153 Жилищного кодекса.

До того, пока в ЕГРП не будет зарегистрирован переход права собственности на квартиру от Вас к покупателю, оплачивать услуги ЖКХ придётся Вам.

Если покупатель отказывается регистрировать переход права собственности, то Вы имеете право обратиться в суд с иском о понуждении к такой регистрации. решение суда будет являться основанием для гос.регистрации перехода права собственности.

С момента вступления в законную силу этого решения суда обязанность по оплате услуг ЖКХ ляжет на покупателя.

До регистрации перехода права собственности в Росреестре к покупателю Вы считаетесь собственником квартиры и в силу ст. 153 ЖК РФ формально на Вас лежит обязанность по оплате услуг ЖКХ.

При уклонении покупателя от регистрации, Вы вправе подать иск в суд о регистрации перехода праве собственности по ст. 551 ГК РФ. И на основании этого решения суда оформить переход права собственности в Росреестре, т.к. решение - самостоятельное основание для регистрации права собственности. Вы также вправе требовать от покупателя убытков, которые причинены Вам уклонением от регистрации и взыскания оплаченных Вами коммунальных услуг. ст. 1102 ГК РФ.

В судебной практике есть позиция, что уклонение от регистрации перехода права собственности, чтобы не платить за услуги, признается злоупотреблением правом и суды взыскивают долг несмотря на отсутствие регистрации перехода права собственности - ст. 10 ГК РФ. (Апелляционное определение № 33-26232/2015 от 3 ноября 2015 г. по делу № 33-26232/2015 Краснодарский краевой суд (Краснодарский край) - хотя ответчик право собственности не оформил, суд взыскал с него долг по ЖКУ по иску исполнителя услуг, расценив его действия по неоформлению права собственности как злоупотреблением правом). В этом случае решение суда о регистрации перехода права собственности будет доказательством, что платить обязан новый собственник. ст. 56 ГПК РФ. (Решение № 2-654/2014 2-654/2014~М-648/2014 М-648/2014 от 6 октября 2014 г.Смидовичский районный суд (Еврейская автономная область) - ответчик возражал против иска о взыскании с него ЖКУ, утверждая, что доли отчуждены, но новый собственник от регистрации перехода права собственности уклонялся. Суд все равно взыскал долг с ответчика, т.к. тот не обращался с иском к новому собственнику о регистрации перехода права собственности). Как видно это спорный вопрос, поэтому при отказе платить ЖКУ есть риск, что долг взыщут с Вас. Особенно с учетом того, что такой долг могут взыскать в порядке приказного производства и исполнитель услуг может не знать, что Вы продали квартиру. А суд по данным Росреестра будет считать собственником Вас . Поэтому стоит известить исполнителя услуг о продаже, предоставить ему копию договора, а при получении и решения суда о регистрации права собственности.

В силу ст.209 Гражданского кодекса содержать имущество должен собственник.

Согласно ст.153 Жилищного кодекса обязанность по оплате коммунальных услуг возложена на собственника.

Право собственности на недвижимое имущество переходит в момент его государственной регистрации.

Собственником являетесь пока Вы, поэтому Вы и обязаны платить.

Отказаться от оплаты за коммунальные услуги Вы не можете, в противном случае на Вас могут подать в суд.